华泰证券发布投资研究报告，评级: 买入。
万科A(000002)
核心观点
公司发布三季报，2019前三季度实现营收2239亿元，同比增长27%；实现归母净利润182亿元，同比增长30%；EPS1.63元，略高于预期。在房地产融资收紧背景下，公司经营和融资优势凸显，有望把握土地市场和收并购机遇；一二线为主的布局将受益于重点城市需求韧性。上调盈利预测，预计2019-2021年EPS为3.64、4.39、5.27元，维持“买入”评级。
计提减值不改业绩增长，结算体量提升推动业绩释放
1-3Q竣工面积1640万平，同比+6%，带动结算面积同比+13.6%，结算收入同比+27%。地产业务结算毛利率27.6%，同比微降0.2pct。根据公司半年报，全年竣工面积增速预计达11.6%，Q3末已售未结金额同比维持20%的增速，为全年结算收入增长打下基础。公司过去三年楼面价占销售均价的比例恒定在40%左右，保障远期毛利率平稳；同时，1-3Q公司计提存货跌价准备11.4亿，影响业绩7.8亿，去年全年因计提存货跌价准备影响业绩6亿，公司市场策略审慎，为未来业绩稳健增长的持续性备下注脚。
销售增速领跑TOP3，滚存充沛，全年有望稳健增长
1-3Q公司以加强去化库存为主，新开工3243万平，同比-11%，较中期收窄5pct。17H2-18H2新开工同比增速持续高达40%，滚存货值充沛，Q3末排除已售部分的在建面积为6114万方，较去年末+15%。销售增速继续大幅领跑TOP3房企，1-3Q实现销售面积3062万平，同比+6%；实现销售金额4756亿元，同比+10%，市占率达4.3%，较18年+0.2pct。公司深耕能力出众，我们预计公司全年销售有望保持稳健增长。
受益于融资收紧拓展渐趋积极，一二线和权益比例提升
上半年土地市场热度较高，公司适度放缓拿地力度，而随着5月以来融资收紧，公司逐渐转向积极拓展。前三季度开发项目新增建面2832万平，同比-20%；拿地总价1918亿元，同比-12%；拿地强度为40%，较去年-1.5pct，其中5-9月拿地强度已回升至52%。前三季度新增拿地项目权益达72%，按照权益投资额口径，一二线占比达81%，继续加强一二线城市布局，提升权益比例。目前可售总建面约1.2亿方，较18年底+4%。
融资优势助力把握拓展机遇，维持“买入”评级
公司股债融资优势明显，9月发行25亿住房租赁专项债利率仅3.55%，短融利率仅3.18%。三季度安邦减持1.9%股权，前海及钜盛华减持1.3%，我们认为短期减持影响不改长期发展空间，建议把握短期影响带来的布局机遇。根据结转情况，我们上调预测营收，上调2019-2021年EPS至3.64、4.39、5.27元（前值3.62、4.17、4.78元）。参考可比公司2019年7.29倍PE估值，基于融资优势、储备质量、龙头管理层溢价和以万科物业为代表的多元化业务加持，我们认为公司合理2019PE为9-10倍，目标价32.76-36.40元（前值32.58-36.20元），维持“买入”评级。
风险提示：行业政策和基本面风险；安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
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