【法律規定】
《物權法》第一百零六條 【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。
【實務解析】
預告登記的善意取得是指債權請求權人(預告登記權利人,以下統一稱債權請求權人)善意信賴不動產登記簿的記載,從登記名義人(即登記簿記載的權利人)處獲得預告登記,雖然該登記名義人並非真實權利人,債權請求權人亦能即時取得預告登記。從保護交易安全、維護登記的公信力以及發揮預告登記功能等方面來看,擴張解釋《物權法》第106條所規定的“物權”,將其適用於經預告登記的請求權場合,具有合理性。預告登記的善意取得的構成要件是:
(一) 存在以不動產物權變動為內容的債權請求權
預告登記的從屬性要求預告登記必須依附於其所保全的債權請求權,預告登記的善意取得也以該債權請求權的存在為前提。
(二) 債務人與債權人達成預告登記的合意並完成登記
按照不動產善意取得的條件,不動產善意取得必須完成登記,如此,預告登記的善意取得也應以完成登記為前提。
(三) 債權人對於登記權利人無處分權須為善意
債權人的善意是預告登記善意取得的核心要件。善意的時點應以完成不動產物權轉移登記之時為準。在預告登記場合,以完成預告登記之時作為債權人的善意取得的判斷時點。
在預告登記所擔保的債權轉讓導致預告登記場合,是否需要考慮受讓人的善意?由於預告登記權利人通過善意取得獲得了預告登記,他轉讓債權並導致預告登記的轉讓時,已經不屬於“無權處分”,而是有權處分,此時無需考慮債權受讓人的主觀狀態。、
(四)債權人所獲得的請求權所應支付的價格合理
需要注意的是,《物權法》第106條中的“以合理的價格轉讓”這個要件,在解釋上應不以實際給付為要件。在預告登記中,應當結合預告登記所擔保的請求權的內容作出判斷。在商品房預售預告登記、房屋買賣預告登記、建築物區分所有權設立及轉讓場合,合理價格主要是指買賣價款、土地出讓金的合理性。 在房屋抵押權預告登記、土地使用權抵押權預告登記場合,因抵押合同系單務合同,無需考慮抵押合同的對價問題。
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