長租公寓頭部企業正在掀起新一輪赴美上市潮。繼自如、蛋殼公寓相繼傳出赴美上市的消息後，日前，長租公寓服務商青客公寓向美國證券交易委員會(SEC)提交IPO文件，計劃在納斯達克上市，股票代碼為“QK”，擬融資約1億美元。
IPO招股書顯示，青客公寓此次募集的資金中，一部分將用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量，包括相關的資本支出和銷售及市場活動；另一部分用於繼續投資技術系統和基礎設施；其餘將用於一般公司運營所需開支。
根據招股書披露的相關文件，近年來，青客公寓始終處於虧損狀態，2017年～2018年，青客公寓相繼虧損2.45億元、5.00億元人民幣，兩年時間累積虧損超過7億元。業績的持續虧損也導致了企業的負債始終居於高位。截止到2019年6月底，青客公寓資產負債率高達132.83%，已達到“資不抵債”。
對於業績和企業發展相關問題，日前，青客公寓相關負責人在回應《中國經營報》記者採訪中提到，目前階段尚不方便對此作出回應，只能參考公司公開提交的文件，後續有消息會第一時間進行告知。
盈利艱難
在IPO招股書中，青客公寓將自己描述為：“最早提供品牌租賃公寓的公司之一。在分散式租賃和運營模式下，公司從房東處租賃房屋，然後把這些簡單的房間改造成標準化的帶傢俱的房間，再把這些房屋出租給租客。”儘管業務模式描述美好，但從目前公開披露的數據來看，青客公寓的營業收入並不樂觀。
2017～2018財年，青客公寓的營業收入分別為5.23億元、8.90億元人民幣，而淨虧損則達到了2.45億、5.00億元人民幣。截止到2019年6月的前9個月，青客的營業收入及淨虧損分別為8.98億及3.73億元人民幣。
“一個是成本比較高，第二個就是其收入並沒有市場想象的那麼大。事實上，租賃市場真正活躍的就是一線城市和部分二線城市，三四線城市的這種需求並不多。在一二線城市收房子的成本比較高，其目前的出租價格也比較有限。長租公寓說白了，實際上還是扮演著一個二房東的角色。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
一位長租公寓行業從業者告訴記者，如果是自己在外面租房子、進行管理再租出去的模式，沒有90%以上的出租率，項目運營就是虧本的。所以，企業面臨的壓力還是挺大的。
數據顯示，2017年～2018年，青客公寓平均入住率分別為89%、91.6%；截至2019年6月份，公司前9個月的平均出租率為90.6%。對於平均出租率的下滑，青客公寓方面表示，因為大量的出租單元正處於擴張階段。
此外，青客公寓方面表示，公司預付折扣前的平均月租金從2017年的1299元人民幣下降到2018年的1272元，因為公司將業務擴展到更偏遠的城市地區，那裡的租金預付比折扣前的平均月租金更低。
單薄的利潤下，據青客公寓方面透露，公司與房東的租約通常鎖定了5～6年的租期，可以延長2～3年。公司通常在前三年鎖定租賃費，在剩餘的租賃期，每年大約有5%的非複合增長。公司與租客簽訂的租約通常是26個月。不過，數據顯示，在截至2019年6月30日前的9個月，青客公寓與租戶終止的租約平均鎖定期僅為11.7個月。如果租客選擇在鎖定期內終止租約(除租約第一週內終止外)，承租人的保證金將被沒收。
資不抵債
盈利艱難以及持續的規模擴張加劇了青客公寓的財務壓力。
據招股書披露的數據，截止到2019年6月底，青客公寓的總資產為20.35億元，總負債則達27.03億元，資產負債率高達132.83%，已達到“資不抵債”。
此外，2017年～2018年截至9月份，青客公寓總資產分別為11.34億元、17.81億元，總負債分別為15.6億元、25.61億元，資產負債率分別為137.57%、143.8%。
那麼，在尚未實現盈利、債務壓力巨大的情況下，長租公寓運營商們為何會紛紛選擇在此時赴美上市？
盧文曦告訴記者，一方面，美國上市的准入門檻可能要比內地或者香港低，另一方面，美國上市的時間週期可能會更短。如果長租公寓企業能夠在半年或者9個月內實現美國上市，那會有充足的資金支持企業發展；而一旦無法上市，企業發展或許會面臨很大的危機。
張宏偉也表示，赴美上市是企業通過資本市場獲得資金，從而幫助其度過市場培育期困難處境的一種方式。目前境內的資本市場對於長租公寓企業的融資還是比較謹慎的，在當前長租公寓市場收緊的情況下，如果能夠通過境外渠道募得資金，對於企業順利度過五到六年的市場培育期，未來獲得穩定、成熟、可持續的現金流還是有幫助的。
除了融資回血，長租公寓運營商們也在不斷尋求其他途徑來緩解自身的資金狀況。租金貸，早已不再新鮮。
在IPO招股書中，青客公寓坦陳，公司與金融機構進行合作，為有需要的客戶提供分期租金貸款。租戶可以向公司的合作機構申請分期租賃貸款，預付一定租期的租金，並享受預付租金的租金折扣。在租賃開始時，用戶可支付最多24個月租金和核準貸款收益轉入青客公寓賬戶。由青客公寓向金融機構合作伙伴支付租金分期貸款的每月利息，並提供擔保。此外，青客公寓亦可提供額外的信用增級服務，即以保證金的形式向有關的金融機構提供貸款，一般不超過貸款餘額總額的5%，以供租戶償還貸款。當租約終止後，公司會協調一次性歸還未償還的分期租賃貸款。青客公寓方面表示，分期租金貸款的收益已幫助公司為裝修和裝修新公寓的資本支出提供資金。
截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構合作，提供分期租賃貸款，65.2%的租金由分期租賃貸款支付。
不容忽視的是，隨著日益見諸報端的靠租金貸模式“輸血”的中小長租公寓頻頻爆雷，“租金貸”也成為不少租客們“談虎色變”的話題。
盧文曦坦言，長租公寓行業玩到現在已經開始慢慢變味了，很多企業的運營更像是當金融產品一樣來運營房子。“你需要租客交保證金，然後保證金資金沉澱，然後拿這部分資金去做其他的事情。”
規模競速
行業馬太效應之下，市場規模的大小，一度成為檢測長租公寓運營商們能否活下去的“法寶”。
數據顯示，2012年12月31日，青客公寓僅在上海擁有940間可租賃單元，到2018年底，青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間，複合年增長率達114%，共覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京等6座城市。
同策諮詢研究中心總監張宏偉向記者表示，一般類似輕資產公司從拿房到最終實現盈利基本上都在五六年的時間。企業前期還處於市場投入的階段，等其度過市場培育階段之後，慢慢會投資回報有所好轉。
“這些公司開始的時候一般都希望獲得融資，但是融資的話人家就會看你的市場佔有率。所以，企業怕是虧本也要拼了命地擴張。這個時候的擴張往往不是為了盈利，而是為了其他的目的，這其中的風險肯定是蠻大的。”盧文曦說。
數據顯示，儘管率先赴美提交IPO招股書，在巨頭紛紛試水的長租公寓行業，青客公寓的市場規模與其他頭部長租公寓的差距甚大。2018年，青客公寓的可租賃房間為9.12萬平方米，遠遠落後於行業第一名的42.77萬平方米和第二名的19.25萬平方米。
事實上，近年來，因為“擴張失速”引發資金鍊問題而導致爆雷的長租公寓品牌並不少見。
10月8日以來，杭州國暢物業管理有限公司(下稱“國暢物業”)被曝出並未將資金如期交付給房東，國暢物業在杭州多家國暢公寓門店均關門歇業，公司高管亦失去聯繫。此事牽涉的房東和租客達千餘人。
國暢公寓現象並非個例。10月8日，河南悅如公寓公告稱，因面臨經營及資金壓力，無力維持經營。8月初，樂伽公寓通過其微信公眾平臺對外發布公告稱：因公司經營不善，無力履行合同，公司宣佈停止經營，關閉所有業務。據不完全統計，樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客數量在上萬人，涵蓋了南京、杭州、蘇州、重慶、成都、西安、合肥、崑山等8個城市。
此外，今年1月，長租公寓品牌愛上租被蛋殼公寓收購；同月，星窩公寓被灣流國際收購；今年2月，寓見公寓資金鍊斷裂後被麥家公寓收購；今年3月，蘇州樂棧公寓資金鍊斷裂後被蜜蜂村落網絡科技有限公司收購。另據權威媒體不完全統計，截至目前，長租公寓陣亡名單已經達到25家。
經濟學博士、空白創始人楊現領一針見血地指出，“爆倉”表面是資金問題，本質是供給的非理性擴張。一些機構為了規模擴張，拿房的價格、速度和規模超出自身承受的水平，現金流會出現壓力，並進一步被迫降價出租，回籠資金，一家機構降價，另一家機構必須跟隨，從而造成“集體踩踏”，這就是過去一年多行業經歷的典型“負反饋”。短期來看，長租公寓正處於自我修復的良性出清週期。
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