2019-10-30 14:19:39 佚名

姚振博

貸款買房不能等額本金？不知道您的意思是指什麼呢？是說銀行不讓您選擇等額本金，還是你自己覺得等額本金不划算而不能選呢？

前幾天一個朋友要用公積金貸款買房，就和我諮詢：到底是等額本金好還是等額本息好？我告訴他，這種情況一定不要選等額本金，要選等額本息，而且貸款時間越長越好，為什麼這樣呢？很多人可能不明白其中的差別，今天我們就來說一下，什麼情況下，應該選擇等額本金還是等額本息。

很多人認為銀行不願意讓選擇等額本金方式，這種觀點也是不對的，其實兩種方式可以隨便選。有人認為等額本金比等額本息要好，覺得就是因為等額本金還的貸款利息要少，但是少還利息的前提是你貸款的時間和額度減少了，因此同樣的情況下，利息也就減少了。如果打個比方，等額本金就好比把等額本息提前還款了。其實如果你想少還利息，有很多辦法，完全可以少貸款，或者降低貸款時間，也可以提前還款，甚至如果不貸款，不是就一分錢的利息也不用花了嗎？但是這樣就好嗎？

所以說，並不是等額本金有多大的好處，而是要根據你自己的情況來選擇是不是貸款，以及貸多少款？貸多長時間？採用等額本金還款，還是採用等額本息還款？這些取決於個人的實際情況，而不是說等額本金比等額本息要好。

那麼，什麼情況下，選擇等額本金比較好呢？我認為有三種情況，可以選擇等額本金：第一種情況就是手裡資金比較充裕，初期還款額度較高，不會給自己的生活造成影響；第二種情況就是，貸款利率相對較高，長期大額貸款感覺損失比較大；第三種情況就是，預期將來有可能會提前還款。

同樣適合選擇等額本息還款的情況也有三種，與等額本金是對應的：第一種情況就是，每月收入比較固定，每月還款之後，剩餘資金能夠保證正常生活費；第二種情況就是貸款利率相對較低，長期貸款有賬可算；第三種情況就是，長期需要資金，要儘可能延長貸款時間，避免二次貸款。

其實說來說去，這兩種方式差別的主要原因，還是看利率的高低。如果你貸款利率比較高，手裡的資金投資收益無法超過這個貸款利率，那麼你就要選擇早還款、多還款的等額本金方式；如果你貸款利率比較低，手裡的資金投資收益能夠超過貸款的利率，那麼你完全可以把貸款用來投資理財，而不必急於還款，所以選擇等額本息會更好一些。

這就是我勸我的朋友，在選擇住房公積金貸款的時候，一定要選擇等額本息還款的原因。因為住房公積金貸款利率只有3.25%，這個利率相對來說是很低的，已經低於三年期國債4%的收益率，錢放在手裡是可以升值的，更何況在公積金賬戶裡，每年的收益率只有1.5%，你覺得公積金貸款值得采用等額本金方式嗎？

互金直通車

首先是可以等額本金的！只是在某些情況下，對購房人來說，等額本金非常的不合算。比如我，就吃過等額本金的虧。

在我的購房經歷中，我的印象很深的是，銀行並不會限制購房人只能選擇等額本息。隨便選擇哪種，也就是說等額本金和等額本息，銀行都是會同意的。我的第一套房子，當年選的是等額本息，那個時候剛工作沒有多久，也是為了減輕按揭愚月供壓力。可是，後來沒有持有幾年賣掉了，後發現，前幾年還的利息多於本金，對於提前還款來說就非常不經濟，畢竟等額本息，是按照最開始簽訂的購房借款合同的年限來算的利息，所以，一旦提前還款，則前面幾年的“月供”還銀行的錢裡面，支出的利息高（實際是把未來的沒有借款的利息分攤到前面來了），還的本金少。

所以，後來買房子的時候，我就採用等額本金的月供還款方式，同等銀行利率的情況下，我首付5成30年和那些首付3成30年按照等額本息還款方式的月供差不多。但是別人前期壓力不大，然後又可以拿錢出來再次去投資房產。

所以，在房價看漲的趨勢下，選擇等額本息最合算，這樣可以買更大的單位；與全款買房不合算是一個道理的。除非你非常的確認，你貸款3-5年，之後要提前還款，在這種情況下，等額本金的還款方式，最終支付的利息少許多。這裡本可以公式可以計算比較的，但是公式一般人很難心算，就不上公式了。

在房市不看漲的情況下，或房價進入下行週期，等額本金就是合算的，畢竟提前還款的話，支出利息更少。

錢道財經

目前在銀行按揭買房一共有兩種還款方式：一種是等額本息，一種是等額本金。如果客戶沒有特別的要求，一般銀行都是默認選擇等額本息的還款方式的，因為等額本息可以給銀行帶來更多的效益。

等額本息與等額本金的區別

等額本金的還款方式情況下，期初歸還的本金多，因為本金減少的多，所以其利息相對於的也就減少了，因此等額本金適合打算提前還款的客戶，在整個還款期限內，其還款額是逐月遞減的；等額本息期初歸還的本金較少，所以整體上來說，其歸還的利息較高，但是整個還款期限內，它的還款額是一樣的，且在初期他的還款金額低於等額本金，所以等額本息適用於還款壓力較大的用戶。

如下圖所示貸款100萬元20年還清，等額本金的方式下，利息總額僅為65.77萬元；而等額本息的方式下，利息總額達到79.64萬元，兩者相差了約14萬的利息。

為什麼等額本息成為主流

等額本息之所以成為銀行按揭貸款的主流，主要的原因有兩點：一是在客戶沒有提出意見的時候，銀行默認的還款方式就是等額本息，而很多貸款的人根本不知道還有這個區分；二是大部分客戶本身購房壓力就不小，考慮到後續的裝修、車位等等還需要一大筆資金投入，因此也傾向於選擇等額本息，以降低自身的還款壓力。

可以更換嗎？

答案是肯定的，只要你有提出要求銀行都會同意更換為等額本金的還款方式，目前還沒有聽到過哪個銀行強制性不讓更換的案例。如果當地銀行真的不讓你更換，你可以選擇向當地的銀監進行投訴或者向當地的報社、政務服務平臺等反映，不過出現這種事件的概率很低。

鯉行者

現在就這個問題，爭議很大，其實大家記住三句話就行了，最後再看下結論，對比自己情況，就有最優選擇！

一、採用等額本息方法，銀行是多收些利息，但是購房貸款人前期降低了資金壓力；

二、如果不提前還款，前期等額本金少付額錢，運用金融再投資的道理，兩種方法都還款總額一致；
三、如果需要提前還款，一般計算，在5年內，等額本金會少還一些。

舉個例子，看兩者直觀的數額差別

100萬房貸款，20年共計付出利息多少錢？按照統計數字，之前20年平均房貸利率為6.35%，我們以此來計算房貸利息。

按照等額本息6.35%計算，20年需要共付出利息為76.82萬元。

按照等額本金6.35%計算，20年需要共付出利息為63.76萬元。

兩者相差13萬元，從銀行選擇角度，自然希望大家選用等額本息，名義收入會增加。但是對於房貸借款人，是不是選用等額本金更好呢？

等額本金和等額本息，從再投資複利計算，其實是一樣的：

1 僅僅是外在表現不一樣而已，最後趨同一致。

等額本息是每月還款額一致，前期是每期還款中息多本少，後期是每期中本多息少。

等額本金是每月還款額不一致，本金是固定額，利息先多後少，這樣每月還款額會逐漸減少。

2.如果結論是等額本息不划算，等額本金更划算，其實有失偏薄。因為

兩者出現數值計算差額的核心原因：在於缺少對於再投資複利的計算。

再投資複利就是手中得回來的錢不斷再投資產生的收益回報，等額本金前期會多還，每期多出來的錢如果不歸還，我們去做4.85%回報的投資（也就是目前房貸款利率），最後再加回去同等額本息完全相同。

購房人在資金寬鬆和緊張的不同條件下，可以做出最優選擇

在購房時和預計購房後，購房人的收入會預測發生變化，那麼按照手中資金的松和緊，可以採用不同的貸款選擇方法。

前期資金寬鬆而且本人平時理財理念保守，選用等額本金。

理財觀念保守，即使有餘錢，也很少會做風險大，可能收益大的投資，在這種情況下，選用等額本金，也省去了自己再投資的煩惱，確實是對的。

前期資金緊張且本人理財理念大膽，肯定是選用等額本息。

理財觀念大膽，將資金留在自己手中，去做更多投資，只要能賺到比房貸利率更高的回報，那就是多賺了。

如果未來要縮短借款期限，等額本息更划算些。

舉例說明：

上例子還是100萬房貸款，按照現在基準利率4.9%進行計算，假如在辦理貸款後，將房貸期限從30年變化為25年：

在等額本息情況下，原月還款額為5307元，而還款額為5788，增加了481元，增加幅度約為9%。

在等額本金情況下，原月還款額為6861元（以約11元進行遞減），而現在還款額為7416（每月以約13元進行遞減），增加了555元，增加的變動幅度約為8%。

如果考慮通貨膨脹，那麼肯定是借款越多越好，前期還款越少越好，自然會選擇等額本息。

這個假設，大家都明白，20年後的100萬元，應該同現在100萬差別很大。但是大家都知道，在經濟高速增長國家，通貨膨脹反而是個客觀現象。

做各類長期貸款其實就是銀行幫助大家衝抵了通貨膨脹的風險。購房者得到了現在價值的資產，對沖了未來貨幣的變相貶值風險。

總的結論就是：其實無所謂好壞的選擇，更多是對比自己的情況，尤其是資金的寬鬆和理財觀念的不同，以及未來是否會提前還的考慮。這樣就好做選擇了。

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勻楓財技大兜底

等額本金是可以的，但是銀行一般都推薦你選擇等額本息，因為這樣銀行在相同的貸款中可以賺取更多的利息，而且因為等額本金前期的月還款較大，很多人為了減少月供壓力接受了銀行的建議，所以市場上面很多人的還款方式都是等額本息。

等額本金和等額本息的概念

等額本息是指在還款期內，每月的還款額都相同，還款額=本金＋利息。

計算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數—1]

等額本息還款，本金和利息的分配比例會隨著還款期限的變化而變化，在還款的前半期，我們還款中利息佔比大於本金；在還款的後期，逐漸轉化為本金佔比大，利息佔比小。

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月還款本金相同，還款利息不同。

計算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

對於等額本金的還款方式，因為前期的月供分期中我們還了較多的本金，故此後期的生息本金就變少了，在整個還款期間需要償還給銀行的利息就會變少。

案例計算

我們用一個案例計算說明情況，貸款100萬，期限30年，利率為4.9%。

採用等額本金方式還款。等額本金是將貸款本金平均分攤到每一個月中，所以算下來每月需要償還的本金為100萬/360（月）=2777.78（元）。再來看看利息，第一個月需要償還的利息為100（萬）*（4.9%/12）=4083.33（元）。（注：月利率=年利率/12）

不管是使用等額本息還是等額本金方式還款，但是第一個月都會佔用銀行100萬，所以兩種方式在房貸利率不變的情況下，第一個月需要還款的金額都是一樣4083.33元。

在等額本息還款方式下，第二個月需要支出的利息為4078.34元；而等額本金還款方式下，第二個月需要支出的利息為4071.99元。從這一組數據中發現，第二個月等額本金比等額本息支出的利息少，而產生這一差異的主要原因就是已償還貸款本金的多少造成的。

從這兩張圖中可以清晰看出，等額本金的利息為737041.67元，而等額本息為910617元，兩者的利息相差還是挺大的。在等額本金的還款方式中，每個月支付的本金不變，利息逐步減少，每個月的還款金額先大後小，在等額本息中每個月的還款金額不變，但是本金的比例逐步增大。

我的建議

如果你已經有了正常的開支計劃、或對未來的收入不確定的話、或未來一段時間內會有有比較大資金壓力、或你的貸款期限短且數額不大，等額本息都是不錯的選擇。如果你當前收入較高，前期還款能力強，之後想減少利息的支出，那麼你可以選擇等額本金這種方式。

但是我有不同的看法，為什麼我們買房要貸款呢？一部分人是因為資金不夠被迫貸款，一部分是因為利用金融槓桿，在中國普通人除了房子很難再借到低息、長期的貸款了，在通貨膨脹的時代，用低成本的負債去投資，或者僅僅持有較為優質的資產，拉長時間都可以跑贏通脹。

所以我覺得在貸款利率不高的情況下，選擇較長時間的，慢現金流出的還款方式最好。

貧民窟的大富翁

貸款買房，沒有說不能選等額本金的還款方式，只是說大部分人選擇等額本息，如果不選擇的話，銀行默認的是等額本息的還款方式。

等額本金與等額本息還款

等額本金即貸款金額在還款期內，每個月還的本金是等額的，這樣的話隨著本金的減少，利息也會逐步減少，前期月供金額較高，後期月供金額較小。而本等本息的話則是將所有本金和利息分均攤至還款期，每個月還款金相同。

以100萬貸款，20年期，4.9%的基準利率為例來看一下，如果用等額本金，則首月還款8250元，次月依次減少，實際支付總利息為49.2萬元：

再以等額本息來看一下，每月還款金額骨為6544.44元，實際支付利息款為57.06萬元同，顯然等額本息的還款方式比等額本金還款方式所支付寶的總利息要高7.86萬元。

兩種還款方式熟優熟劣？

既然等額本金還款比等額本息還款利率要多，為什麼大家不選擇等額本金而是選擇等額骨本息呢？

其實兩種方式，並不一定說等額本金就更好。它們是各有優劣的，等額本金雖然總利息更少，但前期還款壓力大，如果收入不高，一方面還款後生活負責會很重，另一方面，如果月收入不高，根據收入能力，銀行也不會批等額本金的還款方式。

再者，主要還是需要看自己的資金利用能力，房貸利率實際並不高，與各類消費貸、小額貸款等比，利率還是較低的，如果自己生財能力比較強，可以獲得比房貸利率更高的收益率，那麼實際上等額本息前期可以省下更多月供款獲得更高的收益。

因此，具體選擇等額本金還是等額本息，還是需要根據自己的實際情況來定，並不是說誰就一定是最好的。如果收入比較高，且有提前還款計劃，選擇等額本金；如果是收入一般，選擇等額本身的話前期還貸壓力會比較輕，而假如是公積金貸款，利率很低，選擇等額本息可以讓自己有更多可投資資金反而是優勢。

財經宋建文

等額本金是我們日常貸款買房常用的還款方式，另一種還款方式是等額本息。

同樣貸款金額，貸款利率以及還款期限下，等額本金還款方式利息支出要遠低於等額本息，很多人為了節省利息支出，會首選等額本金還款為自己的還款方式。

但是很多時候，我們申請房貸，銀行卻不讓我們選擇等額本金還款，並不是不能，而是我們條件達不到。並且選擇等額本息，能給銀行創造更多的利息收入，因此等額本息也是銀行首推的還款方式。

還記得公元辦理的首套房貸款，當時公元月工資收入3000元，公積金貸款25萬20年，卻不能採取等額本金還款，最終用的等額本息。

因為25萬貸20年，以等額本金還款方式，首月還款金額是1719元，我的月工資收入的一半為1500元，根據當地公積金貸款管理規定，工資收入的一半必須大於每月還款金額，因此公元當時的薪資水平達不到等額本金的還款要求，只能退而求其次，選擇了等額本息還款，每月還款金額1418元，剛好沒超過1500元的門檻。

當然，如果按照公元如今的工資水平，月薪8000元以上，即使選的等額本金，首月還款即使在3000元，公元的條件也能滿足，當然是可以選擇等額本金還款的。

所以，不是不能選等額本金，大多數時候是因為我們達不到等額本金還款的標準。