環京限購政策下“元氣大傷”的廊坊市永清縣，因為與北京的“地緣”關係仍維持著一定熱度。儘管2017年河北省廊坊市先後發佈的限購政策，將永清與一些外地購房需求進行了 “隔離”，此前逼近2萬元/平方米的房價一度腰斬，但對於這個內生購房需求有限、外來置業需求旺盛的環京小城而言，限購政策加碼以來，仍有一些環京剛需客通過“順繳三年當地個稅再網籤”、開發商對特定群體的“準購”等方式獲取資質，湧入當地樓市。甚至於在一些鼓吹“環京限購政策鬆動”的消息刺激下，一些外地投資客也開始醞釀入場。
價格：新房價格萬元徘徊
隸屬河北省廊坊市的永清縣，距離北京市區約75公里。從北京市區到達此地，自駕大概需要一個半小時，若乘坐公交，時間則近乎翻倍。如果不是因為環京這一地緣因素，很難想象這樣一個行政區類別僅僅為“縣”的小城，其房價在過去將近兩年時間裡，曾走出了一個“探頭-激漲-瘋狂-停滯-急跌”的曲線。
根據當地多位樓盤銷售人員以及渠道代理商口中吐露的“房價記憶”，可以拼湊起永清過往幾年的房價走勢圖：2015年上半年，該區域房價徘徊在5000元/平方米；2016年初開始逼近7000元/平方米，並於下半年突破1.5萬元/平方米；2017年初越過2萬元/平方米大關，達到永清樓市最高峰值，然而下半年房價卻急轉直下、一度腰斬，房價跌破1萬元。至今(2019年10月)，永清整體房價維持在1萬元/平方米區間。
2017年3月21日之前，永清縣還是一塊備受外地人追捧的“熱土”，然而在此日之後、再至當年6月2日，從規定“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房”，到“非當地戶籍居民家庭能夠提供當地三年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房”，逐漸加碼的樓市調控政策讓永清的 “高光時刻”徹底消失不見。
“沒限購前，永清房價最高點每平方米2萬元不止，最熱門地段品牌房企的期房甚至可以賣到兩萬二，那個時候銷售的日子特好過，房子不愁賣。後來開始限購了，外地人首付不低於五成能買一套，雖然成交少了，但是市場還熱。再到後來就不行了，購房資質和本地社辦與個稅掛鉤，永清樓市一下子就冷了！” 一個在永清從業多年的本地銷售如是描述永清樓市近幾年的起與落。
不同於北京二手房成交佔主流，永清這一環京小城的樓市熱度大多靠新房拉動，二手房交易並不活躍。
“永清房價被限購政策壓住了，現在新房成交不理想，二手房也賣不上價。加上永清近年來主要賣期房，即便是當前已經交房的項目中，也有很大一部分未取得房產證，因而也無法過戶。” 一位不願具名的房地產分析師表示，永清二手房市場處於“有價無市”的境地。
需求：外地人“抄底” 本地人觀望
在永清，人們普遍將整個縣城分為兩大購房置業板塊，一個是以京臺高速永清出口為中心的京臺高速購房板塊，即永清北部新城，目前各類配套還有待完善；另一個是永清老縣城購房板塊，現有配套較為齊全。外地人到永清買房，幾乎都衝著距離北京較近、京臺高速貫通的永清北部新城，這便是一部分永清人口中的“開發區”。
“看房嗎？想要70年住宅還是40年商住，我帶您去看！”在京臺高速永清出口處，多的是三五成群手持樓盤宣傳冊推介的銷售人員。
“限購前買永清房子的，八九成都是北京來的客戶，剩下的一兩成就是外地的炒房客，本地人買的少。”有銷售人員向北京商報記者表示，本地人都有房或者分到了房，即使想再置業，也是在配套更完善的縣城買。
區別於香河的老城區房價高於新城區房價，現有配套一般的永清北部新城的新房，反倒在價格表現上高於配套較成熟的縣城板塊。
昔日的搶房盛況已成為過去時，當前更多是“私底下的交易”。北京商報記者在本輪走訪永清樓市過程中瞭解到，除了環京區域較為盛行的“順繳三年當地個稅再網籤”，當地自今年起，一些外地購房客群有意通過開發商對特定群體(機場人員)的“準購”來獲取資質。這在一些本地開發商的樓盤項目成交中更為普遍。而相較於順繳個稅的三年等待期，後者這一購房方式的網籤進程大為提速，各家樓盤基本在一至三個月時間內順利網籤。在一些項目中，外地客戶購房不僅可以首付分期，剩餘房款部分還可以辦理貸款。
那些外地進駐的品牌房企，則通過一些較為委婉的方式“曲線售房”。一家在永清向來打出“高價品質牌”的樓盤，此前在售單價在1.7萬元/平方米，也以“團購價”的形式對外促銷，現售價格為1.3萬元/平方米。
“1.3萬元/平方米的團購價格是針對大興國際機場轉移過來的特定人群而言的，永清有資格購房的本地人，我們也可以給到這個優惠。”而當北京商報記者詢問外地人能否優惠購房時，該樓盤銷售人員則委婉表示，如果誠心購買可以享受團購價格。並透露，“順繳三年當地個稅再網籤”以及“借用特定人群資質一月內購房”項目都可以辦到，後者只需支付一定的“代辦費”。
號稱“距離北京新機場”最近的住宅項目——空港躍界，儘管該項目因開發進展曲折、幾經多家開發商易手以及房屋產權“50年變70年”等問題飽受爭議，但是仍然掩不住售賣的火熱。北京商報記者於9月中旬走訪該項目時獲悉，其在售房源已然不多；至“十一”假期結束，銷售人員表示已無可售房源。
“今天一天時間，中介給項目帶過來超200組客戶，光我自己就接待了30多組，你說我們項目好賣不好賣？今晚有個甘肅的客戶會飛過來，說是要全款拿9套房。”在9月中旬的走訪中，空港躍界項目銷售人員如是描述自家樓盤的火熱。彼時該項目只接受全款客戶，一次性全款的最佳，全款分期其次，想要貸款的排在最後面。
但對於當地樓盤熱度回升，土生土長的部分永清人卻保持著異於銷售人員的冷靜。 “我有錢也不會炒房，寧願做些其他投資。那幾年炒房被套住的人不少，不能總惦記賊吃肉沒看見賊捱打。”一名永清人如是評價自己及身邊朋友的購房心態。
前景：交通利好 成熟度待提高
在銷售人員看來，廊坊限購令一旦放開，永清房價或者說具體到北部新城的房價，將迎來新一輪跳漲。
當地銷售人員將新老城區價格分化的原因歸結為：新城區“極具發展潛力”：一是北部新城吸引了融創中國、榮盛發展等大品牌開發商接連佈局，二是該區域引入了大紅門服裝城、亦莊企業新區等產業，三是京臺高速通車、京雄城際固安東站緊鄰永清等的交通利好。
58安居客房產研究院方面認為，從永清的地理位置來看，該區域處於亦莊以南，亦莊高端產業新城南擴對於永清的發展的確有一定帶動作用，包括亦莊-永清高新區、永清國際商貿城等產業支撐作用。
“永清目前二手房住宅市場均價在1萬元/平方米左右，處在合理價格區間。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也認為，隨著大興機場的投運，將會帶動周邊產業及房地產市場的發展。
然而，業內外對永清樓市的預測也交雜著一些不同的聲音。其中就有永清內生購房需求有限、實際購買力偏低的問題。此外，永清目前產業及人口流入能否支撐起當地樓市發展也是個問題。
國仕英也表示，永清目前的城市建設及發展仍落後於近郊區域，後期發展會承接部分北京亦莊的產業轉移。但對人口吸引力較弱，產業及人口流入尚不能支撐樓市發展。對於永清發展而言，擺在這個環京小城面前的現實問題是，被寄予厚望的產業發展以及臨空經濟區等利好尚待時間落實。
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