封面圖｜《都挺好》
大家都很關注住房市場的未來會往哪兒走。我也經常被人問到這個問題。我覺得是這樣的：舉個例子來說，小孩不知道怎麼活，會去看大人，看別人的人生經驗，然後照著走，大體上不會錯。當然了，小孩不能去模仿獅子的成長道路，他得先找到同類，照著人的道路比劃，找到比他年長的人過去的經驗，然後規劃自己的未來。所以說，每個小孩的未來都在他爺爺的意識裡。這個小孩要長大成人，甚至變成別的小孩模仿的「老爺爺」，得先把比自己年長的這些人的經驗搞清楚。
我們要把中國房地產的走勢搞清楚，也應該先看一看別人的歷史。
中國的房地產，尤其是住宅市場，發展的時間相對短暫。1998 年，我們取消了福利分房，靠市場來解決住房問題。這之後，住宅市場才蓬勃發展起來。
過去的 20 年，雖然中國的人口從 12 億增長到 13 億，人均住房面積卻由幾平米增長到現在的將近 40 平米。一方面，這是一個巨大的成就。另一方面，和歐美一些國家的房地產市場相比，我們發展的時間短，市場也沒有人家成熟。
所以，這些國家怎麼來解決住房問題，對我們來說有參考價值。大體上，更成熟的房地產市場中，有這樣一個規律：在人均 GDP8000 美金以前，特別是在 2000 到 8000 美金之間，住宅市場中，新房是最主要的，是市場的主要供應部分。同時，房價、地價、資產價格每年都漲 8% 到 10%，多的時候漲幅能達到 15%，這是一個共性。
美國在二戰以後的 20 年裡是這樣，歐洲在二戰以後的 20 年裡是這樣，中國在過去 20 年裡也是這樣的，這很有意思。在人均 GDP 處於 2000 到 8000 美金之間的這個階段，住宅價格漲得挺快。
這也是過去一兩年有很多人去東南亞，比如泰國、柬埔寨投資房地產的原因。東南亞國家現在的人均 GDP 就處在那個階段，所以只要沒有意外，未來 10 年、20 年，他們的房價也會按照這樣的規律上漲。
人均 GDP 快速增長的階段，房價也快速上漲
為什麼會有這樣的規律呢？與住宅的消費升級有關。大體上，消費升級有五個階段。
第一個階段，有和沒有的消費。我們稱之為功能性消費。比如說，一進屋，家裡連一個板凳都沒有，那買一張板凳，這叫滿足了功能性消費。能坐，但是肯定不舒服。
第二個階段，把板凳換成沙發，今天多數中國家庭都有沙發，板凳越來越少了。沙發涵蓋了板凳的功能，也能坐，同時更舒服了。這叫舒適型消費的升級。
第三個階段，從舒適型消費升級到美感型消費。沙發要找好看，是中式的、歐式的，還是仿古的？得找自己覺得好看的。
第四個階段，由美感型消費升級到態度消費、價值觀消費。不僅要好看，還有獨特的偏好。我喜歡什麼，不喜歡什麼，有一套價值觀。甚至不一定要好看，比如要用環保的材料來做的，這叫價值觀消費。或者把幾個舊沙發重新改，廢物利用，這叫價值觀，「我就喜歡那樣，這是我的態度。」
第五個階段，再往上，叫收藏、投資和消費結合在一起。比如買一幅齊白石的畫掛家裡，是消費、是投資、也是收藏。
《私人訂製》丨想法在變化，消費也在升級
住宅方面也有消費升級。
人均 GDP 處於 2000 到 8000 美金之間時，對住宅的消費主要是功能性消費。就是要實現從無到有。在這個階段，購房是剛需，房價每年都在上漲。這個階段的末期，基本上能實現「戶均一套房」的要求。
過去 20 年，大家買房很賺錢就是這個原因。很多時候，錢賺不是努力的結果，而是運氣。很多人因為身在中國的大城市，又剛好有錢買了房，在房價快速上漲的階段實現了資產增值。
如果你身在中國的山區旮旯裡，那這些也跟你無關。所以，這個階段可以說是住宅發展的黃金時期，也是國民財富增長最快的時候，也是所有有房的人感覺到最幸福的時刻。
天下沒有不散的筵席，也不可能每一天都是蜜月。人均 GDP 超過 8000 美金之後，就要由蜜月轉回到過日子。我們對住宅的消費，也基本上進入到了舒適型消費。
這就不僅要「戶均一套房」，還要能做到「人均能住一間房」，孩子一間、老人一間，甚至保姆一間。能實現「住得下，分得開」。也就是說，大家各自睡覺，不干擾別人。
《小歡喜》丨住得舒服更重要
人均 GDP 達到 8000 美金以後，會有大量的改善型購房，首次改善、二次改善，都屬於舒適型消費。改善型為主的消費變成主要的消費。這時候，整體上來說新房的供應量在減少，新房的銷售越來越慢，而二手房的資產價格會越來越高。
我們中國有些地產商跑到紐約、舊金山去蓋新房，一個項目三四百套房賣3年都沒賣完。為什麼？就是因為美國人均 GDP 6 萬美金，都是存量市場。
現在，大家在北京買房，也越來越能接受買二手房，現在北京大概交易 6 套二手房才有 1 套新房成交，而 10 年前沒有人能接受，都要買新房。原因就是人均 GDP 進入到 8000 美金之後，舒適型消費成為了主要的消費，房子舊的不一定就不好，關鍵要舒服，要滿足需要。當然，這也意味著房價上漲的速度會越來越緩慢了。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪
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