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■本文作者：蔡桂伶 北京在明律師事務所

關於農村宅基地及其上房屋的複雜法律問題，在明律師在日常諮詢和案件代理中頻頻遭遇。本文，蔡桂伶律師就為大家通過一起案件解析宅基地的基礎性法律常識，相信會對大家有所幫助。

案情簡介：農村宅基地騰退後，原宅基地使用權人去世，現宅基地使用權人要如何認定

2016年，白某家所在區域開始拆遷。2017年白某與村委會簽訂了《宅基地房屋騰退補償安置協議》。白某所居住的院落系白某祖輩留下的宅基地，白某父母婚後共育有子女6人，我們姑且稱之為白某、白2、白3、白4、白5和白6。

白6在1996年去世，其父母分別於1997年、2003年去世。白某父母去世後，白某一家一直居住在該訴爭宅院內，該位置的戶籍上僅剩白某，其妻米某，其子白小某；其他人則分別在2016年以前將戶籍從該處遷出。原宅基地上有房屋3間，2006年，白某夫妻在院內增建房屋5間，並將院落封頂。

2017年，村民委員會與白某簽訂的《宅基地房屋騰退補償安置協議》中約定：白某將涉案宅基地、房屋及附屬物騰退，被安置人口為，白某，米某，白小某，村委會補償白某宅基地騰退補償款XX萬元，宅基地區位價，超出宅基地區位補償價，房屋價款，裝修設備及附屬物補償款，各項獎勵補助款，其他補助費等共計XX萬。

2017年，某投資管理公司與白某簽訂《定向安置認購協議》約定：白某自願認購定向安置房4套，分別為一居一套，二居二套，三居一套，購房款XX萬元，購房款自騰退款項中扣除，剩餘款項由白某領取。

宅基地上房屋騰退後，白某的其他兄弟姐妹將其訴至法院，要求分割其父母所留遺產。遺產按照第一順序配偶、子女、父母，應當本著互諒互讓，和睦團結的精神，協商處理。

訴徵宅基地原使用權人為白某父母，白某及其他兄弟姐妹作為白某父母的第一順序繼承人，對該院落中屬於其父母的3間房屋遺產有權繼承。

宅基地使用權系本集體經濟組織成員依法享有的權利，集體經濟組織成員死亡後，依法不再享有宅基地使用權，該處宅基地應由經過審查批示的新宅基地使用權人使用。

在該處宅基地被騰退時，村委會認定了白某為該處宅基地的被騰退人，故該處宅基地的區位補償款應歸白某所有。安置房系因騰退宅基地給原宅基地使用權人的置換房屋補償，白某後增建房屋的地上物部分價值百分之十認定為父母的遺產。故其他繼承人有權參與繼承分配，相關宅基地騰退補償款、騰退獎勵費、騰退補助歸全部繼承人共同所有。

法律分析：2018年農村宅基地確權結束以後，以下四類情況無法繼承

一、宅基地上房屋長期閒置或者倒塌的不能繼承。農村宅基地上房屋倒塌損壞嚴重，長期無人居住，將由集體收回，不能繼承。宅基地損壞要修繕，且不能長期空置。

二、宅基地未進行變更登記不能繼承

子承父業本是無可厚非，子女有房屋繼承權和所有權，但是宅基地屬於集體財產。若登記在父母名下，如果子女要繼承父母的宅基地，要依法進行宅基地使用權證變更登記，然後子女才有宅基地的使用權。此外，農村宅基地只能在本集體內做轉讓，不能在本集體之外以任何形式私自買賣宅基地。

三、戶口遷出農村的子女不能繼承

其實出現宅基地不能繼承狀況最多的就是這一類。現在年輕人都在城市買房，或者離家多年，戶口遷出農村落戶城市。如果父母過世了，鄉下的宅基地和房屋就擱置了，這種情況子女只能繼承房產不能繼承宅基地的使用權。所以，不能進行翻蓋或買賣，等到房屋自然滅失之後，宅基地會被村集體收回然後重新進行分配。

需要指出的是，這和農業農村部新規中強調的“不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件”並不矛盾。新規中強調的是對現有的宅基地使用權人而言，其進城落戶不得以強制退出宅基地為條件。但若宅基地使用權人的子女已經進城落戶進而喪失了本集體經濟組織成員資格，那麼其也就很可能失去了在宅基地使用權人去世後獲得宅基地權益的權利。

四、屬於違法圈佔、建房的宅基地及其上房屋不能繼承

私自非法佔有耕地、自留地建房，沒有得到審批，無法確權的宅基地及其上房屋不在繼承範圍內。故此，廣大農民朋友一定要重視宅基地的確權登記領證，按照地方性規定的嚴格程序要求履行自行申請、村級同意、鄉鎮審核、區縣審定的步驟，及時領取房地合一的不動產權證。只有這樣，自己的宅基地及其上房屋在“百年之後”才能順利的過渡到子女或其他繼承人手中。

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