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商品房包含住宅，商辦類產品。我猜您大概的意思是想問投資住宅好，還是投資商辦類好？
住宅
從客戶群體上大概分為剛需和改善兩種層面的產品，其中改善產品又分首改和在改善產品，針對的客戶群體都不同，這些客戶群體中有交叉重疊，也有不重疊的現象。
從產品類別上又分為多層，小高層，高層，別墅（獨院，疊拼，聯排）。
住宅的投資回報率通常在25年左右回收成本，但是目前各大城市的投資回報率各不相同，北京的租金收益和售價對比肯能非常低了。但是投資不光看租金成本回收，還要看保值增值率如何。
從政策上來看，各大城市的限購政策不一樣。9個國家中心城市目前住宅都限購，作為投資者來說有資金可能沒有資格購買。不限購區域的產品投資回報率較低。
商辦類產品
從產品類別上區分，大概分為獨立臨街商鋪，俗稱門面房；商業街商鋪；內鋪（商業大盒子）；公寓；寫字樓等。
獨立臨街商鋪又分純一層和一拖二等，市面上很多，但是優質商鋪卻不多。比如小區門口前三間商鋪位置最好，容易出租，租金高於同小區其他區域。
從產權上來看，一般商鋪；公寓；寫字樓的產權年限為40年，住宅底商為70年
從租售比來看，獨立臨街商鋪投資回報率12—15年回收成本。但是市場上較少，尤其是小面積的商鋪，更屬於稀缺資源。大商鋪投資門檻，風險都較高；小商鋪創業者居多，門檻低，風險低，更受歡迎。
從價格上看，獨立臨街商鋪的價格往往很高是住宅價格的2.5倍以上。
從區域上來看，9個國家中心城市和正在申請第三批國家中心城市共8個要優於其他區域，尤其是4/5線城市的投資要謹慎。
從房地產角度來說，投資房產，實際上就是投資城市未來！
國際上，國與國之間的競爭很大程度上表現為城市和城市之間的競爭。在最近幾年，對中國城市的描述叫國家中心城市，在此之前，我們表達的是直轄市、省會城市、地級市、或者是森林城市、百強城市等，指的是行政管轄或從單一領域、門類的區分。
國家中心城市是綜合性的，國家建設部和發改委對中心城市的表達是城市描述的最高層級，代表城市塔尖的水平。最早出現是在2005年，那麼什麼要求才能達到國家中心城市呢？
2007年建設部上報國務院的文件裡是這麼說的：在我國的金融管理文化、交通發揮重要的中心和樞紐作用。
金融指得是監管、市場、資本、從業人員、年產值增加處於高等水平；
管理指得是人口、邊界、經濟規模。管理城市難度，水平主要體現在這幾方面；
文化指的是科技館、博物館等國家級文物設施、園林、高等院校，尤其是985,211等比較突出高等院校；
交通指得是公路、鐵路、海運江運、航線等與周邊城市的互聯互通，是區域中心樞紐。
國家發改委對國家中心城市有哪些描述？
居於國家戰略要進，就是說整個城市所處的地理位置一對對國家來說戰略意義的；
肩負國家使命，改革的先行者；
參與國際競爭，打造國際化城市；
代表國家形象，經濟蓬勃。
國家中心城市具體評估的指標有哪些呢？
首先是人口的規模及人口的增長；
其次，經濟的實力以及經濟的增長；
最後，文化的競爭力。
國家中心城市在全國具備引領、輻射、集散功能的城市，這種功能表現在政治、經濟、文化、對外交流等多方面。
國家中心城市的好處有哪些？
從國家層面對該城市的綜合能力以及未來發展前景的看好，大家不要小看這一點，在我國政治定位對城市的發展是第一位的，大家都知道深圳的發展30年從小漁村到現在的一線城市的蛻變。
國家對該城市政策資源和資金的扶持，政策傾斜度的寬鬆，改革試驗的先行者，會讓該國佳中心城市插上翅膀騰飛。
市場層面的好處，會吸引更多資源。
所以國家中心城市在我看來就是一個巨大磁場，吸引周邊乃至全國全球的優質資源。
國家中心城市的設立始於2010年2月，是在直轄市和省會城市層級之上出現的新的“塔尖”，集中了中國和中國城市在空間、人口、資源和政策上的主要優勢。
2010年2月，住房和城鄉建設部發布的《全國城鎮體系規劃綱要（2010-2020年）》明確提出建設五大（北京、天津、上海、廣州、重慶）國家中心城市的規劃和定位。
2016年5月至2018年2月之間，中華人民共和國國家發展和改革委員會及住房和城鄉建設部發函支持成都、武漢、鄭州、西安建設國家中心城市。
除以上城市外，還有八個城市參與後續國家中心城市競爭，分別是深圳、廈門、杭州、大連、濟南、青島南京、瀋陽。
希望我的回答對您有所幫助！
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