不會編程的程序猿

怎麼會出現這種問題，一般買房之前，開發商都會告訴你，一手房開發商合作的幾個銀行利率分別上調多少，然後買什麼理財產品或者定期多少可以上調少一點，面籤的時候如果你貸款太多或者有啥其他問題，面籤的工作人員都會提前告知風險的，不可能存在說你按照基準利率去貸款，結果批下來上調了多少而不知道的情況。

Vicky

我也經歷過，當時我姐姐買房子，買的時候組合貸，談的商貸利率打九折由於涉及公積金貸款流程放款差不多快小半年了。銀行打電話說九折利率做不了，而且按照當時的行情要上浮10%，後來我跟銀行談的按照基準利率來。這類事情其實也不是信貸員不願意看到的，房貸利率浮動根據資金情況可以變化很大，若我當時非要九折，那麼有可能銀行不予放款，重新找銀行利率可能會上浮10%。個人對於銀行畢竟是弱勢群體。房貸利率變化很快，基本上政策期也就一兩個月，武漢首套房利率從以前七折，八五折，九折，到現在上浮20%。若跟貸款階段行情差不多，沒有必要太糾結。

依棠締約

先算一筆帳，貸款利率從４.99%升為5.35%，增加了多少購房成本？

以“房子100平方，總房價100萬，按揭貸款７0萬，貸30年”計，利率４.99%月供3753元，利率５.35%月供3908元，後期者前者高155元每月，一年相差1860元，15年共計相差約28000元。

如15年左右將該房轉讓，則月供總差額分攤到房子面積，15年間每平方額外增加成本280元，增加的比例不高。

上面只是簡單粗略的計算，實際上月供差額會隨“貸款額、利率和期數”等這些計算基準的不同而有變化。

雖然金額不大，但作為購房者而言，始終感覺讓騙了心裡不舒服。出現這種情況，主要問題在於借貸合同中雙方位置的不對等。

購房者在簽署借貸合同過程中，始終是處於弱勢位置，比如“購房者單方先簽署銀行提供的空白格式合同，利率沒有討價還價餘地”等。再加上按揭銀行由開發商指定，通常至多三家左右，有的甚至只有一家，沒有更多的選擇餘地。

處於強勢位置的銀行拿著購房者簽署的空白格式合同，可以根據銀行的評估或內部額度情況調整利率或按揭比例等合同項。

當然，購房者在簽署合同時也存在著疏忽，沒要強烈要求在空白格式合同內填上“利率，貸款額、還款方式”這些重要內容，沒有要求業務員將非選項叉掉。或因沒經驗，或因過於信任銀行工作人員。

實際貸款利率略高於原洽談的利率，怎麼維權？

先找出自已手上保存的已生效的借貸合同核對，合同內約定的利率及計算方式與實際支付利率是否一致。

如不一致可要求銀行按合同約定的利率執行，並退回前期多付的利息。如是一致，在“白紙黑字”合同前面，一切以合同約定為準，只能吃啞巴虧了。

增加的月供款不多，何不忘記４.99%，想一想比你的貸款利率更高的人，這樣就不再耿耿於懷了……

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房微言

買房申請貸款時利率是4.99，最後批下來的實際利率是5.35，出現這種情況很有可能是因為銀行的貸款政策發生了變化。

因為批貸款的流程比較長，中途需要提供各種資料，而這期間國家的金融環境和貨幣政策也會發生改變。所以，當初談好的利率無法兌現，也不足為奇。

如果有書面合同寫明4.99，那銀行必須按照這個利率執行。但看提問的意思，貸款下來後，合同才生效，利率已經是5.35，如果4.99只是當初的口頭承諾，也確實沒什麼辦法，你能做的，無外乎就是換一家銀行去做貸款，至於會不會有更低的利息，就根據實際情況來看了。

另外，貸款利息不是一成不變的，會根據基礎貸款利率加上上浮或者下浮比例之後確定，如果央行加息或者降息，則在第二年的1月1日開始後，按照新的貸款利率執行。

今年8月，公佈了新的房貸利率形成機制，是根據LPR利率來決定房貸利率，最低不得低於LPR利率。所以，三四年前那種遍地85折利率的狀況估計很難再現了。

（晴溪）

孫建波

銀行地產抵押貸款利率是很透明的，購房者可選擇餘地也很大，一個樓盤有多家銀行可供選擇，購房者選擇銀行以後，都會明確告知貸款利率，而不會隱瞞。

地產抵押貸款是銀行優質資源，只要購房者流水足夠，沒有誠信汙點，銀行都會發放貸款，銀行根本不會擔憂購房者不還貸，因為購房者至少支付了30%購房款，不還貸的話，房子就會被收拍賣，另外抵押貸款不僅僅是房子抵押，購房者不還的話，房子拍賣以後不夠支付銀行款項，銀行還可以索賠。

抵押貸款申請程序是購房者拿著購房合同，到銀行找信貸專員諮詢，諮詢項目就是可以貸多少、貸款利率是多少，需要辦理什麼手續穩健，信貸專員會逐一告訴你，貸款利率上浮多少，基準多少，同一個樓盤各家銀行基本相同，除非購房者是很特殊的優質客戶。

接著就是準備申請貸款資料交給信貸專員審核，是不是符合貸款要求，接著就是上交給省一級銀行批准，一般網點不具備貸款審批資格。

省一級銀行審批一般就是走一個過場，不會進行實質性審核，實質性審核在信貸專員，貸款利率也是由信貸專員在貸款合同中明確標註的。

如果購房者信用較差，有過不少違約案例，需要上浮貸款利率，也會通知購房者的，不可能不通知購房者，要不然貸款合同中的貸款利率約定怎麼完成修改，這是不可能的事情。

如果貸款者實際支付利率高於貸款合同中約定的利率，投資者完全可以要求銀行按照合同約定，合同是白字黑字銀行怎麼可能不執行。

出現購房者買房時貸款利率是4.99，貸款下來後利率變成了5.35，大概率是購房者聽錯了貸款專員的話，現在貸款基準利率是4.9%，很長時間以來沒有執行過4.99%的購房貸款利率了，把貸款基準利率作為信貸利率了，基準利率上浮以後就是5.35%。

購房抵押貸款合同有約定的貸款利率，購房者如果不相信，完全可以自己查看，自己籤的字總不會不知道吧。

杜坤維

很多人都怪客戶，為什麼籤合同的時候不看看合同上寫的利率就貿然簽署。其實我作為銀行從業人員認為這並不怪客戶，因為

如果客戶有證據是可以向法院提出訴訟的，但問題是客戶多半都沒有留證據。即使有證據，為了這個利率再走司法程序，費事費力還費錢，得不償失。既然已經這樣了，我們只能來安慰自己：5.35%的利率也不算高，現在大部分銀行推行的利率都是5.88%以上。

如何防範發生在題主身上的問題呢？

一、籤合同多注意

銀行的合同都是制式的，誰來簽署都都一樣。查看合同條款的意義並不大，關鍵是要看客戶經理在合同上填的內容。尤其是客戶關心的利率、金額、期限、還款方式等。如果客戶經理執意要讓你籤空白合同，你至少要讓他把這些關鍵要素填上去。因為合同是不能塗改的，如果後續有填錯的地方，哪怕你再去一趟銀行，也不要籤純空白合同。

二、自己多上心

有的時候，客戶經理也是喜歡挑軟柿子捏。如果你對貸款的利率表現的非常不上心，從頭到尾都不過問一句的話，客戶經理就會選擇不告訴你，利率已經更改。因為他擔心一旦告訴你了，再出現一些其他的問題。多一事不如少一事是他們的處事準則。

三、多選幾家銀行

一般一個樓盤或一箇中介都會與多家銀行合作，客戶選擇的空間還是比較大的。在審批結束後，你就應該知道審批利率，如果你對利率不滿意，可以去其他銀行辦理。越早進行選擇越好，這樣就會避免被銀行牽著鼻子走。

總結：

自己的事情一定要自己多上心，時刻關注自己的貸款進程。在抵押之前，一定要問清楚銀行，貸款的各個要素都是什麼，是否符合自己的預期。如果符合，皆大歡喜。如果不符合，在放款前都還來得及通過換銀行的方式進行更改。

銀行研究僧

住房按揭貸款的利率按照利率是否確定，可以分為浮動利率和固定利率。對於銀行來說浮動利率風險更可控，收益也更加穩定。

因此，大部分銀行採用的都是浮動利率，並且在申請貸款時，如果客戶沒有明確的要求，一般默認是浮動利率。

浮動利率是在人民銀行基礎利率的基礎上，加上幾個百分點之後計算得到的。住房貸款浮動利率的調整期限，一般是按年計算的，也就是說每年會在年初的時候，根據當期的人民銀行公佈的基準利率來調整。

題主說的申請貸款時利率是4.99，最後下來的是5.35，出現這種情況很有可能是因為銀行的貸款政策發生了變化，或者是因為銀行的貸款流程造成的。

目前，貸款利率已經放開，每個銀行的貸款利率的確定方式都有所不同，大部分銀行的貸款利率是以貸款申請者的綜合資質為依據確定的。

銀行會從申請者的存款金額、徵信狀況、婚姻狀況以及工作性質等多個維度來確定最終的貸款利率。

在申請貸款之前，銀行的工作人員說的，貸款利率都是該銀行最低的貸款利率，但是在銀行最終“放款”時的利率，會根據客戶提交的資料來確定。

另外，貸款審批一般需要經過兩個環節，顯示銀行支行的工作人員初審，然後所有的資料會提交到銀行總部，或者是省分公司，進行最終的審批，而貸款的利率是在最終審批通過以後，才會最終確定的。

另外，不同的房地產會和不同的銀行合作，銀行也會定期的對地產商進行評估，地產商的資質有些時候，也會影響最終的貸款利率。

財經小詞典

遇到這種事情，確實挺讓人鬧心的！但目前而言，還真沒啥好辦法來解決，因為商業銀行房貸利率，有充足的自主權！

銀行房貸審批流程

一般來說，銀行房貸辦理流程大致可分為三步：申請——複核——審批，具體而言：

1. 申請，也就是我們說的面籤階段。當你材料齊全，到銀行提交貸款申請時，此刻信貸員會告知一個貸款利率，比如4.99%，但這個並不作準，因為信貸員根本沒有權限決定貸款利率是多少！而這個利率，只是信貸員根據銀行政策及經驗，判斷出來的而已，準確率可以達到70%，但不一定是最終的貸款利率！
   

2. 複核，也叫審查階段，由銀行分行授信審批部門進行審查各項資料。包括，貸款人的歷史信貸記錄，查詢個人徵信情況，結合銀行最新的房貸政策，來決定是否可以貸款及具體的利率。如果中間有任何的變化，比如貸款人有信用汙點、銀行房貸政策變化，這些都會導致利率變化的！此時，如果房貸利率與面籤時不一致，信貸員應該會及時告知與你的！
   

3. 審批階段。審查階段通過後，交給銀行分管領導審批，一般也就過個形式而已！

   
   

房貸利率與面籤時不一致，該怎麼辦

由上面的基本流程，我們也就能理解，為什麼買房時的利率4.99%，而最終放款利率缺位5.35%了。很有可能就是，銀行在複核審查階段，發現貸款人曾經有過逾期還款記錄；或者此時信貸額度比較緊張，銀行政策要求利率適當上浮。

但如果，銀行放款且已還款一年，此時再糾結房貸利率，沒有多大的意義，最多也就是信貸員背“黑鍋”！如果還是覺得不滿意，就直接一次性提前還款吧！

總之，房貸利率，面籤與最終審批的利率可能會有所不一致的！因此，一切要以最終的貸款合同為準啊！

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財經者思

只要涉及到房子的問題，沒有小問題。中國人安土重遷的觀念很重，車、房、存款成了新時代結婚三大件。作為普通民眾，動輒上萬的房價讓很多家庭唏噓不已。為了體面的生活，不得不加入房奴的行列。所以，瞭解銀行貸款政策，成為現代很多年輕人的必修課。

你所說的貸款利率上漲現實中確實存在，可能有諸多因素。

一是現在國家明確表態“房子是用來住的，不是用來炒的”，嚴格限制金融資金進入房市，客觀導致放貸審批趨嚴。

二是貸款審批時間可能較長，期間如遇基準利率上調，銀行肯定也會隨之浮動放貸利率。

三是自身資質問題。可能當時客戶經理按照優質客戶申請，但是審批時認為你不符合條件，不能享受優質客戶貸款利率。

so，看合同。如果合同約定了固定利率，就要按約定執行；如果合同約定的是按照基本利率浮動，那基準利率變動時，相應的放貸利率隨之浮動。

提醒一下，所有的都以合同為準，其他一切的口頭協議，不管說的多天花亂墜，都不要信。畢竟現在毀約的大有人在，何況連最基本的那張紙都沒有呢。

如果對方確實涉嫌違約，建議先私自溝通，如果溝通不暢，可以上訪，最後可以訴諸法律，維護自身的權益。

霜飛英落

現在的房貸利率對於普通民眾來說是高利了。相比現在各種小微企業在銀行的融資利率，很多企業能貸到市場利率不加點（主要是政策扶持）。對於老百姓買首套房來說真心太高了。但從國家的層面來說，調高房貸利率，一方面來看：提高了炒房的成本，抑制房地產投資需求，使更多資金進入實體經濟。另一方面來看：反映出多數城市房價炒作嚴重，價格虛高。間接告訴老百姓，現在這個時間段買房需謹慎。

關鍵字: 貸款 購房者 合同