本文是關於“房產繼承”系列中的第二篇。

上一篇我們談到，“房本”中的幾類關鍵信息，表明了房產的產權人、產權份額、房產值多少錢。

絕大多數老百姓家中最重要的財產就是房產。所以，關於房產分割上的糾紛非常多：

• 明明房本上就寫的我一個人的名字，憑什麼分家的時候被分走一半兒？
• 明明是父母留下來的房子，憑什麼七大姑八大姨要來分我家的房子？
• 明明是我和老伴兒買的房子，憑什麼老伴兒走了房子就不是我的了？
• 明明……

“明明”的事兒多了，類似的問題舉不勝舉。為什麼會產生這些“奇葩”的糾紛？因為房產數額巨大，這麼大一塊蛋糕，誰不見了眼紅？因此，識別清楚這套房子中份額上怎麼分的，無論是房產繼承、還是房產分割的時候，都能做到心裡有數，特別重要。是自己的，誰也搶不走；不是自己該得的，也不用惦記。

判斷一個房子是不是有自己的份額、有多少份額，上一篇中我們提到，“房本”中的產權人信息和共有情況非常重要。但是，還有兩條結論要注意：

千萬不要以為“房本”只有自己的名字，房子就完全屬於自己。

千萬不要以為“房本”沒有自己的名字，自己就完全沒有份額。

這時候你可能會問：我國不是實行“不動產權登記”麼？不是以房本上實際登記的產權人為準麼？這裡告訴大家，在“房本”登記信息的基礎上，房產份額跟三個主要因素有關，判斷自己份額的多少，可依據下面這個公式：

獲取時間+獲取方式+登記方式+[自行約定]

【要素1】：獲取時間

這裡指的“獲取時間”是以婚姻為節點定義的購房時間，指該房產是婚前獲取、還是婚後獲取的。現在老百姓都有一個常識：婚前財產屬於個人財產，婚後財產屬於夫妻共同財產。大方面沒錯，但是這裡要區分兩種情況：

一種情況是婚前：

婚前全款購房的。無論錢是自己出的、還是個人“借”的，只要登記的是本人的名字，房產就完全屬於個人。舉兩個例子：

• 兒子的父母在婚前全款買了房子，登記的是兒子名字，房子全部屬於兒子個人。
• 兒子婚前用自己攢下來的錢全款買了房，登記的是自己的名字，也全部屬於個人。

婚前貸款購房的，婚後夫妻共同還貸。即使登記的是個人名字，面臨分割的時候，房子還是自己的，但是要給到對方貸款部分的補償。

另一種情況是婚後：

• 婚後沒有客觀證明購房款是某個人單方出資的，都算作夫妻共同財產。
• 婚後沒有客觀證明聲明房子是單獨給到某方個人的，都算作夫妻共同財產。

舉兩個例子：

• 兒子結婚之後，把婚前自己的房子賣了，用售房款又買了一套。這是很清楚的“個人財產”，如果登記是兒子名字，算作個人財產。
• 兒子接受贈與了一套房子，房子沒說是給兒子個人，這套房子就算作是夫妻共同財產。

【要素2】：獲取方式

房產的獲取有三種方式：購買所得、接受贈與所得、繼承所得。

1.房產是通過購買所得。購買是最常見的一種方式。不管從哪裡購買（例如，從市場中購買的一手或者二手房、從父母手裡買的房子），按照“購房款歸屬”確定產權人和歸屬。

例如：這套房是用自己攢下來的錢買的，登記自己的名字，房子就完全屬於自己。

又如：夫妻倆買房，錢是從丈夫名下的銀行卡出的，但是存款是夫妻共同財產，所以這個房子的相當於夫妻倆人出的錢，最終房子別管寫一個人還是兩個人的名字，都算是夫妻共同財產。

2.房產是通過接受贈與所得。贈與是一種其他人把房子“贈送”給某人的房產過戶方式。

在贈與過程中，如果聲明瞭贈與的是個人，那麼房產就屬於個人財產；如果贈與方沒有做出明確聲明，受贈人接受的房子就屬於夫妻共同財產，不管登記的是誰的名字。

3.房產是通過繼承所得。繼承是針對房產的所有權人去世、他的房產份額變成了“遺產”，繼承人通過繼承的方式獲得房產的一種方式。

繼承包括遺囑繼承和法定繼承。注意，只有“遺囑繼承”的方式可以把房產給到個人。例如，父母生前訂立了一份遺囑，指定本人去世後的房產由自己的孩子個人繼承，那麼繼承人所得就是個人房產，其他任何人都沒有份額。

除此之外，不管是法定繼承、或遺囑並未指定繼承給個人，得到的房產均屬於繼承人夫妻共同財產。

【要素3】：登記方式

這裡所說的登記方式，一般會分為兩種：一種是在第一次獲取房產的時候，在房產證上登記的產權人名字。我們簡單的定義成“首次登記”；一種是後續又在房產證上增加或者減少產權人名字，為表述方便定義成“加減名”。

1.“首次登記”情況下的產權份額。

我國採取不動產登記制度，最終在房本上都會填寫產權人。所以，主要看房本上的“產權人”和“共有情況”。這裡記住一個原則：

“首次登記”的產權人，均有份額。

舉兩個例子：

• 婚前一方全額購買的，房產證登記的產權人是兩個人名字，就視作一方對另一方的贈與，兩個人均有份額，份額看“共有情況”屬於哪種類型。
• 婚內夫妻出資購買的，寫誰的名字不重要，產權人已經默認為夫妻二人，在沒有特殊約定的情況下均作為夫妻共同財產。

2.加減名對個人在房產份額中的影響。

第一次獲得房產之後，後續可能會涉及到在房產證上加減名的問題。

（1）加名。

夫妻之間的加名。可以直接辦理，費用主要就是工本費。夫妻之間的加名視同為一方對另一方的贈與。一旦加名，房產中就有對方的份額，看雙方之間的約定，多少份額的都有。

不是夫妻關係的房產加名。例如把房產上加上子女名字，就要走買賣或者贈與程序，不同方式可能會涉及到的稅費包括契稅、印花稅、增值稅等多項稅費。同理，“分出去”多少雙方商量說了算。

（2）減名。

有減就有加，減名相當於把自己的份額給了另外的人。注意，

不管什麼關係（包括夫妻關係），只能通過贈與或者買賣的方式。當然，其中也涉及到若干稅費。產權人一旦從中減名，就意味著不再擁有房產的份額。

【要素0.5】：自行約定

另外還有半個要素說一下。在上面的公式中，還有一個要素是[自行約定]。

這一項是獨立於其他要素之外的。簡單講，不管前面怎麼計算，房子的產權人之間可以依靠商量來確定。這個沒有固定要求，商量好之後落到紙面上就算定了。

【結語】

本系列上一篇文章： ，文末我們提到過：“房本”的信息是判斷個人權益的最重要依據，但不是唯一依據。結合本文的三要素公式，就可以更清楚的判斷產權人和份額。

辨別清楚的意義在於，未來房產過戶也好、繼承也好，到底能不能過戶、能繼承多少、如何進行分割等就相對比較清楚。

下一篇我們將重點圍繞第一個要素：“獲取時間”介紹關於房產份額的問題。

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