本文是关于“房产继承”系列中的第二篇。

上一篇我们谈到，“房本”中的几类关键信息，表明了房产的产权人、产权份额、房产值多少钱。

绝大多数老百姓家中最重要的财产就是房产。所以，关于房产分割上的纠纷非常多：

• 明明房本上就写的我一个人的名字，凭什么分家的时候被分走一半儿？
• 明明是父母留下来的房子，凭什么七大姑八大姨要来分我家的房子？
• 明明是我和老伴儿买的房子，凭什么老伴儿走了房子就不是我的了？
• 明明……

“明明”的事儿多了，类似的问题举不胜举。为什么会产生这些“奇葩”的纠纷？因为房产数额巨大，这么大一块蛋糕，谁不见了眼红？因此，识别清楚这套房子中份额上怎么分的，无论是房产继承、还是房产分割的时候，都能做到心里有数，特别重要。是自己的，谁也抢不走；不是自己该得的，也不用惦记。

判断一个房子是不是有自己的份额、有多少份额，上一篇中我们提到，“房本”中的产权人信息和共有情况非常重要。但是，还有两条结论要注意：

千万不要以为“房本”只有自己的名字，房子就完全属于自己。

千万不要以为“房本”没有自己的名字，自己就完全没有份额。

这时候你可能会问：我国不是实行“不动产权登记”么？不是以房本上实际登记的产权人为准么？这里告诉大家，在“房本”登记信息的基础上，房产份额跟三个主要因素有关，判断自己份额的多少，可依据下面这个公式：

获取时间+获取方式+登记方式+[自行约定]

【要素1】：获取时间

这里指的“获取时间”是以婚姻为节点定义的购房时间，指该房产是婚前获取、还是婚后获取的。现在老百姓都有一个常识：婚前财产属于个人财产，婚后财产属于夫妻共同财产。大方面没错，但是这里要区分两种情况：

一种情况是婚前：

婚前全款购房的。无论钱是自己出的、还是个人“借”的，只要登记的是本人的名字，房产就完全属于个人。举两个例子：

• 儿子的父母在婚前全款买了房子，登记的是儿子名字，房子全部属于儿子个人。
• 儿子婚前用自己攒下来的钱全款买了房，登记的是自己的名字，也全部属于个人。

婚前贷款购房的，婚后夫妻共同还贷。即使登记的是个人名字，面临分割的时候，房子还是自己的，但是要给到对方贷款部分的补偿。

另一种情况是婚后：

• 婚后没有客观证明购房款是某个人单方出资的，都算作夫妻共同财产。
• 婚后没有客观证明声明房子是单独给到某方个人的，都算作夫妻共同财产。

举两个例子：

• 儿子结婚之后，把婚前自己的房子卖了，用售房款又买了一套。这是很清楚的“个人财产”，如果登记是儿子名字，算作个人财产。
• 儿子接受赠与了一套房子，房子没说是给儿子个人，这套房子就算作是夫妻共同财产。

【要素2】：获取方式

房产的获取有三种方式：购买所得、接受赠与所得、继承所得。

1.房产是通过购买所得。购买是最常见的一种方式。不管从哪里购买（例如，从市场中购买的一手或者二手房、从父母手里买的房子），按照“购房款归属”确定产权人和归属。

例如：这套房是用自己攒下来的钱买的，登记自己的名字，房子就完全属于自己。

又如：夫妻俩买房，钱是从丈夫名下的银行卡出的，但是存款是夫妻共同财产，所以这个房子的相当于夫妻俩人出的钱，最终房子别管写一个人还是两个人的名字，都算是夫妻共同财产。

2.房产是通过接受赠与所得。赠与是一种其他人把房子“赠送”给某人的房产过户方式。

在赠与过程中，如果声明了赠与的是个人，那么房产就属于个人财产；如果赠与方没有做出明确声明，受赠人接受的房子就属于夫妻共同财产，不管登记的是谁的名字。

3.房产是通过继承所得。继承是针对房产的所有权人去世、他的房产份额变成了“遗产”，继承人通过继承的方式获得房产的一种方式。

继承包括遗嘱继承和法定继承。注意，只有“遗嘱继承”的方式可以把房产给到个人。例如，父母生前订立了一份遗嘱，指定本人去世后的房产由自己的孩子个人继承，那么继承人所得就是个人房产，其他任何人都没有份额。

除此之外，不管是法定继承、或遗嘱并未指定继承给个人，得到的房产均属于继承人夫妻共同财产。

【要素3】：登记方式

这里所说的登记方式，一般会分为两种：一种是在第一次获取房产的时候，在房产证上登记的产权人名字。我们简单的定义成“首次登记”；一种是后续又在房产证上增加或者减少产权人名字，为表述方便定义成“加减名”。

1.“首次登记”情况下的产权份额。

我国采取不动产登记制度，最终在房本上都会填写产权人。所以，主要看房本上的“产权人”和“共有情况”。这里记住一个原则：

“首次登记”的产权人，均有份额。

举两个例子：

• 婚前一方全额购买的，房产证登记的产权人是两个人名字，就视作一方对另一方的赠与，两个人均有份额，份额看“共有情况”属于哪种类型。
• 婚内夫妻出资购买的，写谁的名字不重要，产权人已经默认为夫妻二人，在没有特殊约定的情况下均作为夫妻共同财产。

2.加减名对个人在房产份额中的影响。

第一次获得房产之后，后续可能会涉及到在房产证上加减名的问题。

（1）加名。

夫妻之间的加名。可以直接办理，费用主要就是工本费。夫妻之间的加名视同为一方对另一方的赠与。一旦加名，房产中就有对方的份额，看双方之间的约定，多少份额的都有。

不是夫妻关系的房产加名。例如把房产上加上子女名字，就要走买卖或者赠与程序，不同方式可能会涉及到的税费包括契税、印花税、增值税等多项税费。同理，“分出去”多少双方商量说了算。

（2）减名。

有减就有加，减名相当于把自己的份额给了另外的人。注意，

不管什么关系（包括夫妻关系），只能通过赠与或者买卖的方式。当然，其中也涉及到若干税费。产权人一旦从中减名，就意味着不再拥有房产的份额。

【要素0.5】：自行约定

另外还有半个要素说一下。在上面的公式中，还有一个要素是[自行约定]。

这一项是独立于其他要素之外的。简单讲，不管前面怎么计算，房子的产权人之间可以依靠商量来确定。这个没有固定要求，商量好之后落到纸面上就算定了。

【结语】

本系列上一篇文章： ，文末我们提到过：“房本”的信息是判断个人权益的最重要依据，但不是唯一依据。结合本文的三要素公式，就可以更清楚的判断产权人和份额。

辨别清楚的意义在于，未来房产过户也好、继承也好，到底能不能过户、能继承多少、如何进行分割等就相对比较清楚。

下一篇我们将重点围绕第一个要素：“获取时间”介绍关于房产份额的问题。

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