文/ 中山證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事李湛
根據國家統計局數據，1-9月全國商品房銷售面積11.92億平方米，累計同比下滑0.1%;1-9房地產開發投資完成額98008億元，累計同比增長10.5%;1-9月房地產開發到位資金13.0571萬億元，同比增長7.1%。本文認為，商品房傳統銷售旺季“金九銀十”已經連續兩年表現平淡，今年“金九”再次層色不足，全國商品房銷售持續底部震盪。地產投資增速符合預期，動力主要來自建安工程投資，房地產開發企業到位資金增速提高主要依靠銷售回款。
金九褪色，銷售持續底部震盪
受週期影響，預計今年銷售情況不如去年，行業整體下行，但又展現一定韌性。如圖1所示，今年3月以來全國商品銷售面積累計同比增速圍繞-1%微小波動。商品房傳統銷售旺季“金九銀十”已經連續兩年（2017年、2018年）表現平淡，今年“金九”再次成色不足。9月全國商品房銷售持續底部震盪，同比小幅增長。根據統計局數據，1-9月全國商品房銷售面積11.92億平方米，累計同比下滑0.1%；9月當月全國商品房銷售1.73億平方米，同比2.9%，增速較8月當月下滑1.8個百分點。1-9月商品房銷售額11.15萬億元，同比7.1%；8月當月商品房銷售額1.61萬億元，同比增長9.4%。
9月當月全國商品房銷售面積和銷售額的小幅同比增長，銷售數據上行的原因主要是開發商積極推盤和以價換量的銷售策略，供給端驅動的成交量小幅上漲。
分區域看，西部地區增速高於東部、中部和東北地區，如圖3所示。1-9月東部地區商品房銷售面積4.70億平方米，累計同比增長-2.9%（1-8月為-3.6%）；9月單月東部地區商品房銷售面積6731.69萬平方米，單月同比增長1.0%（8月單月為0.9%）。1-9月中部地區商品房銷售面積3.38億平方米，累計同比增長0.5%（1-8月為0.5%）；9月單月中部地區商品房銷售面積5025.16萬平方米，單月同比增長0.7%（8月單月為4.8%）。1-9月西部地區商品房銷售面積3.30億平方米，累計同比增長3.8%（1-8月為2.8%）；西地區商品房銷售面積4720.47萬平方米，同比增長9.3%（8月單月為11.1%）。
30大中城市的數據看，如圖4所示， 2019年9月成交面積1552.36萬平方米，同比增長4.7%,其中一線城同比-21.7%，二線城市同比13.1%，三線城市同比11.8%。9月旺季一線城市成交平淡，二線城市交易量較大。二季度政策收緊以來，一線城市作為樓市方向標持續降溫，低能級城市促銷拉動交易量，行業銷售壓力正在顯現。
住宅價格整體穩定，如圖5所示，地產調控一城一策作用下，熱門二線城市增速有所回調。
地產投資增速符合預期，竣工面積有所改善
建安支撐地產投資，竣工面積低位修復。2019年1-9房地產開發投資完成額98008億元，累計同比增長10.5%，增速持平；9月單月同比增長10.5%,增速持平，如圖7所示。從分項數據看，地產投資10%左右的增速，動力主要來自建安工程投資，此外土地購置方面9月出現好轉。
分具體項目看，新開工面積沒有想象中那麼差，竣工面積如期有所修復，建安工程對整體投資增速形成支撐。1-9月房屋新開工面積16.57億平方米，同比增長8.6%，增速較1-8月降低0.3個百分點；1-9月房屋施工面積83.42億平方米，同比增長8.7%，增速較1-8月降低0.1個百分點；1-9月房屋竣工面積4.67億平方米，同比下滑8.6%，降幅較1-8月縮小1.4個百分點，如圖8所示。單月走勢看，8月房屋新開工面積2.06億平方米，同比增長6.7%，增速較8月降低1.8個百分點；9月房屋竣工面積0.51億平方米，同比增長4.8%，較8月提高2個百分點，如圖9所示。
土地購置方面，近期土地購置面積和土地成交價款略有反彈，價低量起。1-9月土地購置面積15454萬平方米，同比下滑20.2%，降幅連續兩個月收窄；1-9月土地成交價款8186億元，同比下滑18.2%，降幅較1-8月收窄3.8個百分點。單月方面，9月土地購置面積3218萬平方米，同比增長10.4%（8月同比-6.0%）；9月土地成交價款1812億元，同比-0.7%（8月同比1.4%）。9月全國土地市場略有回溫，在經歷7-8月份信託窗口指導和融資管控後，9月開發商拿地情緒略有恢復，9月單月土地購置面積同比略有回升，土地價格方面仍處於較低位置。
外部融資渠道偏緊，到位資金主要依靠銷售回款
7月政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。5月開始銀行信貸、信託、境外發債、供應鏈等地產融資渠道收緊。從特別是7月至今，銀保監會窗口指導要求控制地產信託業務規模，發改委規定房企的海外發債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，銀監會規範供應鏈融資，人行召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會認為房地產佔用信貸資源依然較多，房企融資環境處於收緊狀態。2019年1-9月房地產開發到位資金13.0571萬億元，同比增長7.1%，增速較1-8月提高0.5個百分點；9月當月房地產開發到位資金1.68萬億元，同比10.8%，如圖13所示。9月房地產開發企業到位資金增速提高，主要依靠銷售回款，外部融資渠道依然偏緊。
分項目看，房企到位資金增速加快，主要是銷售數據反彈帶動相關的定金、預收款和個人按揭貸款增速好轉。國內貸款同比增速下滑，自籌資金增速有所提升，目前房企外部融資渠道依然偏緊，房企中長期仍有一定資金壓力，如圖14所示，1-9月國內貸款19689億元，同比9.1%，增速較1-8月降低0.7百分點；利用外資104億元，同比增長138%，增速較1-8月提高個9百分點；自籌資金（主要為債券和非標融資）42024億元，同比增長3.5%，增速較1-8月提高0.4個百分點；定金及預收款43877億元，同比9.0%，增速較1-8月提升0.7個百分點；個人按揭貸款19900億元，同比增長13.6%，增速較1-8月微增1.8個百分點。
如果年末房企銷售策略繼續以價換量，銷售回升有望繼續帶動房地產開發到位資金的改善，但成交放量能否趨勢性延續有待確認。
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