明淨如水3

完全不用考慮！

從三個維度來評估一下：

1、投資回報率

商鋪說到底還是固定資產的投資，回報週期長，資金靈活性差。商鋪產權年限為40年，一般拿到到在35年-38年左右比較正常，目前投資回報率2.2%這個水平需要45年，顯然商鋪使用年限內是回不了本了。目前店鋪的死亡週期來看，租金遞增也不會特別理想。

2、門店實用性

28平米門店，除去公攤30%，只有不到20平米，大部分業態都沒法入駐，可能會面臨控制週期比較長的問題。目前預估的1萬年租金可能會有3-6個月空置，這個時間成本還是隻有你自己承擔。

3、保值性

如果租金回不了本，那鋪面增值是否能賺錢呢？

答案是：你這個鋪面很難。

首先，目前商業二手交易稅費非常高，二手門面除非口岸很好，很難賣。

二是，你這個鋪面1.6萬一平，年租金才1萬，從租金水平來說口岸肯定不是特別好，增值性不大。

三是，現在互聯網對實體衝擊這麼大，很多實體生意都轉到網絡上了，鋪面的價值已經沒得以前那麼高了，可能一個門店還沒得一個黃鑽的淘寶店值錢。

如果你要投資商鋪，有幾點建議：

1、年投資回報率低於5%，都不要考慮，保本都難；

2、開間小於3.5米不要考慮，經營難度太大；

3、產權面積小於50平米不要考慮，業態限制太大。

4、貸款月供高於商鋪租金，不要考慮。這個很簡單本來就是要靠收租金賺錢結果還倒貼，那你買商鋪意義在哪兒？

希望能對你有幫助

策劃人邊邊

簡單的做一個權益的計算就能得出結論了，45萬的資金買了一套28平方的門面，每年的租金只有1萬，那麼也就是說你每年的租金回報率僅為2.2%。我的建議是，堅決不要碰，這樣的鋪子一點投資價值都沒有，而且根據你所說的情況來看，更像是一個二手鋪子，實際到手的金額可能遠遠大於45萬，那麼收益率就更低了！！

我自己有兩套鋪子，一套在上海，一套在蘇州崑山，而我身邊的朋友，親戚也都有參與鋪子的投資，所以我們歸納出來的結論就是，如果沒有7%以上租金回報率的鋪子根本就沒有投資的必要！試想一下，目前的定存都有3%-5%，較低風險的信託也能達到6.4%左右，你的鋪子連這些都跑不贏，何談價值？？

鋪子就是一個看租金回報率的投資，如果租金回報率不行，那麼也就是說明地段不行，鋪子的質量不行，那投資的價值就非常低了！我對於鋪子投資考慮只有地段和回報率，其他的全部是輔助！所以我投資鋪子的6大條件就是：

1.回報率必須大於7%！

2.必須是優質地段，一線二線的中心，人口密集度高！

3.必須可以重餐飲，這將直接決定了你的出租率！

4.必須是一樓沿街！

5.不要包租形式的，要可自營的！因為包租的貓膩太多！

6.離自己近的，方便談合同和來回跑處理事情！

道理千萬條，耐心第一條⭐點贊關注我⭐帶你瞭解更多財經和投資背後的真正邏輯。一家之言，歡迎批評指正。

琅琊榜首張大仙

想要辨別一個商鋪是否值得投資可以通過商鋪的物業價值、投資回報率、升值潛力、周邊人流量等方面考慮。

一、投資回報率

用簡單的計算方法就是：年回報率=月租×12/購買商鋪總價。

原則上說計算出的比值越大那麼就越值得投資。

如你所說花45萬買一個28平米的店面，年租金1萬，那麼年投資回報率只有2.2%左右。

目前市場上比較合理投資回報率應該在6%-8%的區間，也就是投資回收期應在15-20年，而你所買的店面需要45年，顯然回報率是極低的，不太建議購買。不過考慮到其他因素影響，投資店面回報率的考量是一方面，但還是要考慮未來潛力。

二、店面周邊人流

也許所處店面周邊還是新開發區域或者其他原因人流還沒有彙集，那麼租金收益就跟人流有很大的關係了。可以抽出三個時間段去看看經過店面人數再加以平均，如果想要更準確可以把觀察半徑擴大一公里內，綜合考慮吸引半徑內的商圈規模和知名度。

三、租金上漲空間

假設1萬的年租金只是暫時性的那麼就要觀察區域地價是否會提升幫助租金加快上漲，如果只靠自然增長投資收益速度肯定有限。所以區域規劃的前景很大程度決定了商品未來的發展潛力，如周邊有多個樓盤或者產業會吸引大量人口流入同樣會帶來大量的消費者，或者也可以根據周邊商戶的知名度來判斷，比如麥某勞、肯某基、星某克等，一般這類知名品牌入駐都是籤長約，跟著買不僅可以提高快速增值的概率，也能極大減少投資的風險。

如果經過以上觀察分析後的結果都不理想，那麼可以很明確的告訴你這個店面你花45萬投資非常不值得。

MR火羽白

房產投資，重要的是計算什麼？計算回報率，如果即時租金回報率能夠達到5%以上，那麼就有投資的價值，畢竟比中低風險的理財收益率要高。但是，如果即時租金回報率還沒有3%的水平呢？就完全沒有投資的必要性，因為還不如投資中低風險的理財回報率高。

45萬元認購一套28平方米的門面房，年租金1萬元。能夠投資嗎？

45萬元，年租金1萬元，也就是年回報率為：2.22%。從投資的角度講，不能夠投資，不用過多的猶豫。因為年化回報率2.22%實在是太低了，就算是中低風險理財年化利率還能夠達到3.5%-5%之間，可房產投資年化回報率僅僅只有2.22%，實在是太低了。

當然了，如果認購的房產有著其他作用，比如自己創業所需、佔位置等等。在其他需求條件下，能夠投資。

那麼，在投資的過程中需要預防什麼問題呢？

一、僅僅是投資，還是算了！

45萬元一套28平方米的門面房，年租金1萬。在房價橫飛的時代，房產回報率僅僅只有2.22%的水平，全然收租，需要45年的時間。

這樣的投資難道就沒有問題？回本所需的時間實在是太長了，如果20年內回本還是可以考慮，但是需要45年，真的就太長了。還不如投資其他的理財產品，畢竟年化回報率要比2.22%高得多。

二、如果有著其他用處，可以投資，但也謹防有詐。

如果選擇投資，作為投資者就應該“留一個心眼”，房產年化回報率不高，萬一又是個詐騙行為呢？要是詐騙，45萬元錢投資出去，可能一分錢都收不回來了。

並且，還有可能是“重賣”，也就是說一套房產利用高回報租金進行“重賣”騙局。這套房產即賣給了你，又賣給了別人。這種情況，運氣好還能夠把本金收回來，運氣不好可能要扯上幾年的時間。

謹防有詐是第一要素，不能道聽旁說，而是需要實事求是。

在房產真實的情況下，如果有著其他用處投資房產還是可行的，特別是自己用於創業或者置辦些家產的做法。

比如，如果以後有什麼好的項目，就能夠將門店房利用起來，起碼不用在做生意的時候考慮到房產的問題，因為自己就有。

當然，也可以為子女著想，未來有需求之類的。

所以，如果是另有其他用處，那麼這樣的房產也是能夠投資。如果房產位置距離人口密集處就更好了，至少具有地理優勢。

厚金說

贊成買商鋪。

先假設你能使用45年。
樓上有答者說45萬大額存單，4%以上利率複利存45年後連本帶利是265萬以上，6%利率存45年後連本帶利是584萬。
先做個不保守的計算，租金按照每年上漲3%（這個比現在社會的實際漲幅（5%~10%）已經低了很多），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是400萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

再做個相對保守的計算，租金按照每年上漲7%，漲到第20年後不再增長（20年後的租金33799元，現實情況是以後的20年不可能不漲租），把以後每年的租金也按照4%利率存45年，複利後連本帶利是300萬。但這時你不但有存款，而且有商鋪。

其實上面這個租金增長率已經很保守，而且只漲了20年就不再上漲，按照現在市面上的可以正常租出去的商鋪租金來看，每年上漲10%，不會說是20年不漲租。
而且上面的計算是以年為單位來存租金的，如果按照月存，本利總和數值更大。

商鋪的40年產權到期後房子如果還在，那麼房子還是你的，不過要交一部分土地出讓金。我們所說的產權到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租賃了40年的土地，擁有了土地的使用權限，如果租賃到期的話，會出現下面兩種情況：

第一，土地收回，然後補償你的建築，不過這裡需要注意的是，目前國家只有對70年產權的住房有相關的補償規定，對於40年的商鋪還沒有具體補償標準，當然補償是肯定的，只不過補償多少，按照什麼標準補償，並不好說。

第二，繼續租賃使用，其實大部分都是繼續租賃使用，因為畢竟還能用，沒必要到期以後全部拆除掉吧，所以，繳納一部分土地使用出讓金，按照合約規定的年限，就可以對商鋪繼續使用了。

用戶5422639332142

總體來說，現在是不建議買商鋪的，其實財智成功的看法是三年內商鋪和住房最好都不要買的好。

45萬元買28平米的商鋪，不知道這45萬元是到手的價格還是沒加上稅費的價格。要知道商鋪過戶成本是非常高的，稅費5-8萬元很正常。

從租售比來看，45萬元的商鋪只能出租1萬元，租售比只有2.22%，是非常低的，連三年期存款基準利率都跑不贏，可以說完全沒有投資價值。

假如把45萬元存入銀行三年期大額存單，按照4.18%的年利率來看，一年下來起碼能有1.88萬元利息，有這個錢都可以租差不多兩套這樣的商鋪了，為什麼要去買呢？

商鋪作為不動產，流動性遠低於住宅。住宅遇到房價下降時，只要肯降價，總是容易賣出去的，但是商鋪過高的過戶成本，將來降價都不一定有人接手。

如今的經濟走勢很明顯，網購興起，平均購物成本遠低於線下，但凡是網上可以輕易買到的商品，線下就容易受到衝擊。如今經營狀況不錯的實體店，往往更多是蛋糕店、美容、按摩、乾洗等等線上不適合經營的業務，或者對新鮮程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。

隨著新的商鋪不斷推出，商鋪產能過剩問題突出，有經營的好的，自然就有入不敷出的。

租的商鋪可以打一槍換個地方，這裡經營的不好可以隨時換更合適的場地。買的商鋪一旦經營不好，就只能考慮出租之後再找其他商鋪了，生意難做的時候，一旦出現長時間空置，年均一萬元的租金也是很難保障的。

一方面是實體店的衰敗，另一方面是房價下行趨勢明顯，加上過低的租金，花45萬元去購買這樣一個商鋪是很不划算的。

財智成功

45萬的門面年租金收入只有1萬元，平均每個月租金800多元，回報率太低，這種門面房不值得購買，理由如下:

第一大理由:門面回報率太低

假如投資45萬元購買一間門面房，年租金收入只有區區1萬元，平均月租金833元;按照這種租金回報率為1萬元/45萬元*100%=2.22%，年回報率只有2.22%，想要回報需要45年時間才能收回成本，顯然這樣的投資是非常失敗的。投資門面房年回報率低於6%的我個人覺得沒有什麼投資價值，這就是我覺得這門面房不值得購買的原因之一。

第二大理由:45萬做銀行定期存款回報率還高

假如把你這45萬元存在銀行定期存款，或者銀行大額存單，選擇一家民營銀行或農商銀行，五年期的一般都是可以給到5.2%~5.8%之間;假如你這45萬元存銀行五年期年利率為5.5%，每年有利息收入為45萬元*5.5%*1年=2.475萬元，完全比門面租金年收入1萬元高出一倍多，所以寧願把45萬資金拿去理財也比買門面房好，把錢拿去幾百回報率更加高。

第三大理由:門面房租金太低，升值空間太小

從你目前月租金約833元可以猜測，這家門面房所處的地段不是很好，門面所處位置非常重要，位置能決定門面的價值和升值空間。如果你這家門面除外中心地段出租幾千元一個月是可以的，有些中心街門面就10多個方月租金都會過萬元;從這個對比可以說明你這門面肯定太偏沒有什麼升值價值，既然沒有升值價值就更加沒有投資價值。

以上三大理由就是我個人覺得投資45萬元，回報率只有2.22%的門面沒有必要投資，所以這種門面房沒有必要購買，寧願選擇把45萬元存銀行五年定期存款回報率還高。

也許有些讀者看到我的觀點後，反對我個人的看法，覺得這種門面房值得購買，因為把45萬變成固定資產，這樣能避免貨幣貶值帶來的影響;再有就是門面還有升值的空間，一旦升值了門面房售價也會提高，租金也會提高。

總之每個問題都有兩面性，蘿蔔青菜各有所愛，以上觀點有人反對有人贊同。至於你最後是不是值得花45萬購買這家門面，自己做主，祝你投資愉快。

老金財經

我不知道你是怎麼想的，這麼簡單的算術題，你不應該不會算，還非要發到悟空回答裡邀請我回答，那我現在可以告訴你，除非你的思維有問題，否則這筆買賣絕對是虧本的買賣！但如果你已經買了，那我勸你千萬不要以這麼低的價格租出去，不如自己創業開店。無論是餐飲小店還是銷售手機配件和鮮花店等，其收入都遠遠超越收租金來的更多也更快，這樣你的這筆投資才能划得來。

另外，你現在的地段雖然價格變異，但中國的城市變化非常大，說不定哪一天城市一個規劃，或者你的周圍來了萬達等大型購物中心，則你的地段房價會升高，這個時候你就大賺特賺了！當然，我這也是在為你已經買下來所做出的未來可能性的規劃！

創新策劃沈坤

按目前收益看，45萬，年收益1萬。如果將45萬存入銀行三年定期的大額存款，利率為4.25%。年收益為1.9125萬。如此算，當然這個門面房不能買。

但有另一種情況，比如說這個地方過十年突然開發成旅遊區，房價暴漲，租金也跟著暴漲，每年租金變成了5萬甚至10萬。你說合適嗎?當然合適。過二十年，突然你的門面房動遷了，開發商給予你一百萬補償款，你說合適嗎?當然合適。

有的時候，很多事情真的不是人可以算準的。有個朋友，家裡很窮，在一個偏僻小鎮的廠區買一套50平的家屬樓，花了十二萬。結果住了兩年，棚戶區改造，開發辦給了他28萬，一下子就賺了16萬。要知道哪怕借錢多買兩套，不就賺到了嗎?但這樣的事可遇不可求。

有人說，門面房租金今年1萬，明年就可能變成1.5萬，後年就變成2萬。前些年是這樣子的，但這些年有門面房的人應該最清楚了，實體與電商的激烈角逐，實體經濟明顯不如從前，能保證門面房不空著就不錯了。

好地點的門面房還能租上高價，但是你想買的價格絕對不是45萬了。坤鵬論想說，炒房的時代過去了。

坤鵬論

這種店鋪買到就砸手裡。

28平方的門面，年租金才1萬？

以租金上漲推算來看，這看似用不到30年就能回本，但前提是得有人租才能回本！

要知道很多城市十幾平方的住宅單間一年都得上萬租金，這28平門面房才1萬租金，這跟前有客流嗎？租金回報率只有投入比的2.2%，比住宅回報率還低，買它作甚？

重點是這樣回報率的門面，往往是地腳很差的地方，連開發商自己都沒底氣。第一次租出去了，生意不好，店家自己會想辦法忽悠人來接店，但長此以往，誰都知道這店租了不賺錢，那麼以後誰還租？租客越來越少，店鋪空置率越來越高，以後很可能是家家都租不出去。試想連出租都費勁的店鋪，以後還賣的出去嗎？

另外別忘了，門面屬於商鋪，商鋪都是商業性質40年產權，這個租金回報率證明這商鋪風險係數很高，如果出現很多店鋪都閉店租不出去的情況，那麼極有可能出現產權到期時都還收不回租金的情況。

40萬如果按5年存銀行定期，一年也有1.5萬-2萬的年息，40年至少60萬利息，加上你45萬的本錢，相當於你的門面是用105萬換來的40年，一年2.65萬的成本。換言之，你要保證每年不低於2.65萬的租金才能回本，而且不能出現較長的斷檔期。但目前來看，你這租金回報率顯然達不到抗風險標準。

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關鍵字: 年限 財經 商鋪