明净如水3

完全不用考虑！

从三个维度来评估一下：

1、投资回报率

商铺说到底还是固定资产的投资，回报周期长，资金灵活性差。商铺产权年限为40年，一般拿到到在35年-38年左右比较正常，目前投资回报率2.2%这个水平需要45年，显然商铺使用年限内是回不了本了。目前店铺的死亡周期来看，租金递增也不会特别理想。

2、门店实用性

28平米门店，除去公摊30%，只有不到20平米，大部分业态都没法入驻，可能会面临控制周期比较长的问题。目前预估的1万年租金可能会有3-6个月空置，这个时间成本还是只有你自己承担。

3、保值性

如果租金回不了本，那铺面增值是否能赚钱呢？

答案是：你这个铺面很难。

首先，目前商业二手交易税费非常高，二手门面除非口岸很好，很难卖。

二是，你这个铺面1.6万一平，年租金才1万，从租金水平来说口岸肯定不是特别好，增值性不大。

三是，现在互联网对实体冲击这么大，很多实体生意都转到网络上了，铺面的价值已经没得以前那么高了，可能一个门店还没得一个黄钻的淘宝店值钱。

如果你要投资商铺，有几点建议：

1、年投资回报率低于5%，都不要考虑，保本都难；

2、开间小于3.5米不要考虑，经营难度太大；

3、产权面积小于50平米不要考虑，业态限制太大。

4、贷款月供高于商铺租金，不要考虑。这个很简单本来就是要靠收租金赚钱结果还倒贴，那你买商铺意义在哪儿？

希望能对你有帮助

策划人边边

简单的做一个权益的计算就能得出结论了，45万的资金买了一套28平方的门面，每年的租金只有1万，那么也就是说你每年的租金回报率仅为2.2%。我的建议是，坚决不要碰，这样的铺子一点投资价值都没有，而且根据你所说的情况来看，更像是一个二手铺子，实际到手的金额可能远远大于45万，那么收益率就更低了！！

我自己有两套铺子，一套在上海，一套在苏州昆山，而我身边的朋友，亲戚也都有参与铺子的投资，所以我们归纳出来的结论就是，如果没有7%以上租金回报率的铺子根本就没有投资的必要！试想一下，目前的定存都有3%-5%，较低风险的信托也能达到6.4%左右，你的铺子连这些都跑不赢，何谈价值？？

铺子就是一个看租金回报率的投资，如果租金回报率不行，那么也就是说明地段不行，铺子的质量不行，那投资的价值就非常低了！我对于铺子投资考虑只有地段和回报率，其他的全部是辅助！所以我投资铺子的6大条件就是：

1.回报率必须大于7%！

2.必须是优质地段，一线二线的中心，人口密集度高！

3.必须可以重餐饮，这将直接决定了你的出租率！

4.必须是一楼沿街！

5.不要包租形式的，要可自营的！因为包租的猫腻太多！

6.离自己近的，方便谈合同和来回跑处理事情！

道理千万条，耐心第一条⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。一家之言，欢迎批评指正。

琅琊榜首张大仙

想要辨别一个商铺是否值得投资可以通过商铺的物业价值、投资回报率、升值潜力、周边人流量等方面考虑。

一、投资回报率

用简单的计算方法就是：年回报率=月租×12/购买商铺总价。

原则上说计算出的比值越大那么就越值得投资。

如你所说花45万买一个28平米的店面，年租金1万，那么年投资回报率只有2.2%左右。

目前市场上比较合理投资回报率应该在6%-8%的区间，也就是投资回收期应在15-20年，而你所买的店面需要45年，显然回报率是极低的，不太建议购买。不过考虑到其他因素影响，投资店面回报率的考量是一方面，但还是要考虑未来潜力。

二、店面周边人流

也许所处店面周边还是新开发区域或者其他原因人流还没有汇集，那么租金收益就跟人流有很大的关系了。可以抽出三个时间段去看看经过店面人数再加以平均，如果想要更准确可以把观察半径扩大一公里内，综合考虑吸引半径内的商圈规模和知名度。

三、租金上涨空间

假设1万的年租金只是暂时性的那么就要观察区域地价是否会提升帮助租金加快上涨，如果只靠自然增长投资收益速度肯定有限。所以区域规划的前景很大程度决定了商品未来的发展潜力，如周边有多个楼盘或者产业会吸引大量人口流入同样会带来大量的消费者，或者也可以根据周边商户的知名度来判断，比如麦某劳、肯某基、星某克等，一般这类知名品牌入驻都是签长约，跟着买不仅可以提高快速增值的概率，也能极大减少投资的风险。

如果经过以上观察分析后的结果都不理想，那么可以很明确的告诉你这个店面你花45万投资非常不值得。

MR火羽白

房产投资，重要的是计算什么？计算回报率，如果即时租金回报率能够达到5%以上，那么就有投资的价值，毕竟比中低风险的理财收益率要高。但是，如果即时租金回报率还没有3%的水平呢？就完全没有投资的必要性，因为还不如投资中低风险的理财回报率高。

45万元认购一套28平方米的门面房，年租金1万元。能够投资吗？

45万元，年租金1万元，也就是年回报率为：2.22%。从投资的角度讲，不能够投资，不用过多的犹豫。因为年化回报率2.22%实在是太低了，就算是中低风险理财年化利率还能够达到3.5%-5%之间，可房产投资年化回报率仅仅只有2.22%，实在是太低了。

当然了，如果认购的房产有着其他作用，比如自己创业所需、占位置等等。在其他需求条件下，能够投资。

那么，在投资的过程中需要预防什么问题呢？

一、仅仅是投资，还是算了！

45万元一套28平方米的门面房，年租金1万。在房价横飞的时代，房产回报率仅仅只有2.22%的水平，全然收租，需要45年的时间。

这样的投资难道就没有问题？回本所需的时间实在是太长了，如果20年内回本还是可以考虑，但是需要45年，真的就太长了。还不如投资其他的理财产品，毕竟年化回报率要比2.22%高得多。

二、如果有着其他用处，可以投资，但也谨防有诈。

如果选择投资，作为投资者就应该“留一个心眼”，房产年化回报率不高，万一又是个诈骗行为呢？要是诈骗，45万元钱投资出去，可能一分钱都收不回来了。

并且，还有可能是“重卖”，也就是说一套房产利用高回报租金进行“重卖”骗局。这套房产即卖给了你，又卖给了别人。这种情况，运气好还能够把本金收回来，运气不好可能要扯上几年的时间。

谨防有诈是第一要素，不能道听旁说，而是需要实事求是。

在房产真实的情况下，如果有着其他用处投资房产还是可行的，特别是自己用于创业或者置办些家产的做法。

比如，如果以后有什么好的项目，就能够将门店房利用起来，起码不用在做生意的时候考虑到房产的问题，因为自己就有。

当然，也可以为子女着想，未来有需求之类的。

所以，如果是另有其他用处，那么这样的房产也是能够投资。如果房产位置距离人口密集处就更好了，至少具有地理优势。

厚金说

赞成买商铺。

先假设你能使用45年。
楼上有答者说45万大额存单，4%以上利率复利存45年后连本带利是265万以上，6%利率存45年后连本带利是584万。
先做个不保守的计算，租金按照每年上涨3%（这个比现在社会的实际涨幅（5%~10%）已经低了很多），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是400万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

再做个相对保守的计算，租金按照每年上涨7%，涨到第20年后不再增长（20年后的租金33799元，现实情况是以后的20年不可能不涨租），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是300万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

其实上面这个租金增长率已经很保守，而且只涨了20年就不再上涨，按照现在市面上的可以正常租出去的商铺租金来看，每年上涨10%，不会说是20年不涨租。
而且上面的计算是以年为单位来存租金的，如果按照月存，本利总和数值更大。

商铺的40年产权到期后房子如果还在，那么房子还是你的，不过要交一部分土地出让金。我们所说的产权到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租赁了40年的土地，拥有了土地的使用权限，如果租赁到期的话，会出现下面两种情况：

第一，土地收回，然后补偿你的建筑，不过这里需要注意的是，目前国家只有对70年产权的住房有相关的补偿规定，对于40年的商铺还没有具体补偿标准，当然补偿是肯定的，只不过补偿多少，按照什么标准补偿，并不好说。

第二，继续租赁使用，其实大部分都是继续租赁使用，因为毕竟还能用，没必要到期以后全部拆除掉吧，所以，缴纳一部分土地使用出让金，按照合约规定的年限，就可以对商铺继续使用了。

用户5422639332142

总体来说，现在是不建议买商铺的，其实财智成功的看法是三年内商铺和住房最好都不要买的好。

45万元买28平米的商铺，不知道这45万元是到手的价格还是没加上税费的价格。要知道商铺过户成本是非常高的，税费5-8万元很正常。

从租售比来看，45万元的商铺只能出租1万元，租售比只有2.22%，是非常低的，连三年期存款基准利率都跑不赢，可以说完全没有投资价值。

假如把45万元存入银行三年期大额存单，按照4.18%的年利率来看，一年下来起码能有1.88万元利息，有这个钱都可以租差不多两套这样的商铺了，为什么要去买呢？

商铺作为不动产，流动性远低于住宅。住宅遇到房价下降时，只要肯降价，总是容易卖出去的，但是商铺过高的过户成本，将来降价都不一定有人接手。

如今的经济走势很明显，网购兴起，平均购物成本远低于线下，但凡是网上可以轻易买到的商品，线下就容易受到冲击。如今经营状况不错的实体店，往往更多是蛋糕店、美容、按摩、干洗等等线上不适合经营的业务，或者对新鲜程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。

随着新的商铺不断推出，商铺产能过剩问题突出，有经营的好的，自然就有入不敷出的。

租的商铺可以打一枪换个地方，这里经营的不好可以随时换更合适的场地。买的商铺一旦经营不好，就只能考虑出租之后再找其他商铺了，生意难做的时候，一旦出现长时间空置，年均一万元的租金也是很难保障的。

一方面是实体店的衰败，另一方面是房价下行趋势明显，加上过低的租金，花45万元去购买这样一个商铺是很不划算的。

财智成功

45万的门面年租金收入只有1万元，平均每个月租金800多元，回报率太低，这种门面房不值得购买，理由如下:

第一大理由:门面回报率太低

假如投资45万元购买一间门面房，年租金收入只有区区1万元，平均月租金833元;按照这种租金回报率为1万元/45万元*100%=2.22%，年回报率只有2.22%，想要回报需要45年时间才能收回成本，显然这样的投资是非常失败的。投资门面房年回报率低于6%的我个人觉得没有什么投资价值，这就是我觉得这门面房不值得购买的原因之一。

第二大理由:45万做银行定期存款回报率还高

假如把你这45万元存在银行定期存款，或者银行大额存单，选择一家民营银行或农商银行，五年期的一般都是可以给到5.2%~5.8%之间;假如你这45万元存银行五年期年利率为5.5%，每年有利息收入为45万元*5.5%*1年=2.475万元，完全比门面租金年收入1万元高出一倍多，所以宁愿把45万资金拿去理财也比买门面房好，把钱拿去几百回报率更加高。

第三大理由:门面房租金太低，升值空间太小

从你目前月租金约833元可以猜测，这家门面房所处的地段不是很好，门面所处位置非常重要，位置能决定门面的价值和升值空间。如果你这家门面除外中心地段出租几千元一个月是可以的，有些中心街门面就10多个方月租金都会过万元;从这个对比可以说明你这门面肯定太偏没有什么升值价值，既然没有升值价值就更加没有投资价值。

以上三大理由就是我个人觉得投资45万元，回报率只有2.22%的门面没有必要投资，所以这种门面房没有必要购买，宁愿选择把45万元存银行五年定期存款回报率还高。

也许有些读者看到我的观点后，反对我个人的看法，觉得这种门面房值得购买，因为把45万变成固定资产，这样能避免货币贬值带来的影响;再有就是门面还有升值的空间，一旦升值了门面房售价也会提高，租金也会提高。

总之每个问题都有两面性，萝卜青菜各有所爱，以上观点有人反对有人赞同。至于你最后是不是值得花45万购买这家门面，自己做主，祝你投资愉快。

老金财经

我不知道你是怎么想的，这么简单的算术题，你不应该不会算，还非要发到悟空回答里邀请我回答，那我现在可以告诉你，除非你的思维有问题，否则这笔买卖绝对是亏本的买卖！但如果你已经买了，那我劝你千万不要以这么低的价格租出去，不如自己创业开店。无论是餐饮小店还是销售手机配件和鲜花店等，其收入都远远超越收租金来的更多也更快，这样你的这笔投资才能划得来。

另外，你现在的地段虽然价格变异，但中国的城市变化非常大，说不定哪一天城市一个规划，或者你的周围来了万达等大型购物中心，则你的地段房价会升高，这个时候你就大赚特赚了！当然，我这也是在为你已经买下来所做出的未来可能性的规划！

创新策划沈坤

按目前收益看，45万，年收益1万。如果将45万存入银行三年定期的大额存款，利率为4.25%。年收益为1.9125万。如此算，当然这个门面房不能买。

但有另一种情况，比如说这个地方过十年突然开发成旅游区，房价暴涨，租金也跟着暴涨，每年租金变成了5万甚至10万。你说合适吗?当然合适。过二十年，突然你的门面房动迁了，开发商给予你一百万补偿款，你说合适吗?当然合适。

有的时候，很多事情真的不是人可以算准的。有个朋友，家里很穷，在一个偏僻小镇的厂区买一套50平的家属楼，花了十二万。结果住了两年，棚户区改造，开发办给了他28万，一下子就赚了16万。要知道哪怕借钱多买两套，不就赚到了吗?但这样的事可遇不可求。

有人说，门面房租金今年1万，明年就可能变成1.5万，后年就变成2万。前些年是这样子的，但这些年有门面房的人应该最清楚了，实体与电商的激烈角逐，实体经济明显不如从前，能保证门面房不空着就不错了。

好地点的门面房还能租上高价，但是你想买的价格绝对不是45万了。坤鹏论想说，炒房的时代过去了。

坤鹏论

这种店铺买到就砸手里。

28平方的门面，年租金才1万？

以租金上涨推算来看，这看似用不到30年就能回本，但前提是得有人租才能回本！

要知道很多城市十几平方的住宅单间一年都得上万租金，这28平门面房才1万租金，这跟前有客流吗？租金回报率只有投入比的2.2%，比住宅回报率还低，买它作甚？

重点是这样回报率的门面，往往是地脚很差的地方，连开发商自己都没底气。第一次租出去了，生意不好，店家自己会想办法忽悠人来接店，但长此以往，谁都知道这店租了不赚钱，那么以后谁还租？租客越来越少，店铺空置率越来越高，以后很可能是家家都租不出去。试想连出租都费劲的店铺，以后还卖的出去吗？

另外别忘了，门面属于商铺，商铺都是商业性质40年产权，这个租金回报率证明这商铺风险系数很高，如果出现很多店铺都闭店租不出去的情况，那么极有可能出现产权到期时都还收不回租金的情况。

40万如果按5年存银行定期，一年也有1.5万-2万的年息，40年至少60万利息，加上你45万的本钱，相当于你的门面是用105万换来的40年，一年2.65万的成本。换言之，你要保证每年不低于2.65万的租金才能回本，而且不能出现较长的断档期。但目前来看，你这租金回报率显然达不到抗风险标准。

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關鍵字: 年限 财经 商铺