深一度｜資本負債比率448.5%？建業新生活的赴港IPO突圍戰

能否從高企的負債水平、以及集中的河南大本營中走出，對於建業新生活來說，仍是一個未知數。

今年以來，來自區域房企的旗下子公司趨之若鶩地遞交招股書，各大“蠅企”的“蚊型”業務板塊會戰港交所。

前不久，鄭州排名第一的房地產開發商正商集團，向港交所遞交了旗下子公司河南興業物聯網管理科技有限公司的IPO招股書。

無獨有偶。

近日，河南房地產企業建業集團分拆旗下物業、資管等業務赴港IPO，子公司建業新生活有限公司公佈了赴港上市的IPO招股書。

當建業新生活的名字與IPO掛鉤在一起時，很多人的第一反應是：它是誰？它要做什麼？

紮根河南大本營

建業地產董事局主席胡葆森生於河南，長於河南。建業地產成立於1992年，27年來一直深耕於河南，在河南有大量的土地儲備，被業界譽為“河南王”。

自2015年6月起，建業地產開始由綜合開發企業向城市居民新型生活方式服務企業轉型。三年以來，該集團在地產、商業、物業、文旅、酒店、農業等板塊均有佈局。

由此，建業新生活於2016年4月21日成立，由建業集團董事長鬍葆森持有94.16%的股份。

招股書信息顯示，建業新生活主營業務範圍包括物業管理及相關增值服務、生活服務及資產管理服務。具體來說：

物業管理服務及增值服務。自1994年開始，一直提供物業管理服務，為在社區內建設現代交互式智能環境，向物業開發商及住戶提供智能社區解決方案。

生活服務。生活服務包括建業+平臺提供的產品及服務、旅遊服務以及建業大食堂提供的管理服務。

資產管理服務。與專注於物業營運的物業管理不同，資產管理專注於通過簡化操作及重新定位物業以降低成本並增加收入，從而將物業價值最大化。其資產管理服務包括酒店管理、商業資產管理和文化旅遊綜合體管理。

截至2019年6月30日，建業新生活物業管理及增值服務覆蓋河南全省18個地級市，在管資產組合包括3個文化旅遊綜合體、7個商場及7家酒店，這些項目仍然位於河南省內。

圖 /建業新生活招股書

營收方面，在2016年、2017年、2018年，建業新生活的收入分別為3.49 億、4.6億、6.94億元。對應的毛利分別為0.6億元，1.05億元，1.6億元。2019年上半年營收為 6.80 億元人民幣，同比上升143.7%。同期毛利為2.41億元，同比上升239.6%。

其中，在2019年上半年的收入中，物業管理及增值服務收入約5.3億元，佔比77.9%；生活服務收入約1.14億元，佔比約16.7%；資產管理服務約3649萬元，佔比約5.4%。

“其實，物業管理行業在中國是缺乏成長空間的”，國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，整個物業管理行業的通病就是依賴母公司提供物業，當下很多房地產公司都有自己的物業管理公司，依靠自己來管理，因此物業公司很難從第三方手裡獲取物業。

負債比居高不下

除依賴河南大本營和物業管理業務外，建業新生活的資本負債率也受到了關注。在房地產行業，200%為資本負債率的一般警戒線，企業超過需要格外關注。

招股書顯示，建業新生活近三年資本負債比率高居不下，分別為784.4% ，612.5% ，448.5%。作為衡量公司償債能力的指標，資本負債率越高，說明依靠貸款或公司債的方式來募集資金的情況較多，同時也反應公司進一步使用財務槓桿來舉債的空間不大，以及有較大的還款付息壓力。

同時，能反映企業短期償債能力的流動比率於近三年為1.9倍，2.3倍，1.7倍；2019年上半年為1.3倍。

據統計，2019年上半年，500強房企流動比率的中位數為1.68。通常情況下，流動比率超過2，即考慮存貨能夠變現的話短期償債是沒有問題的。建業新生活在2019年的流動比率相較前三年有所下降，短期償債能力減弱。

圖 /建業新生活招股書

資產負債方面，建業新生活非流動資產從截至2016年末的6.46億元減少57.0%至2017年末的2.78億元，主要是由於其他應收款項及預付款項減少，非流動資產隨後略增2.1%至截至2018年末的2.83億元，並減少63.9%至截至2019年中期的1.02億元，主要是由於其他應收款項及預付款項以及有形資產減少。

於在管面積來看，建業新生活近3年及2019上半年度分別為1679.4萬平米、2036.1萬平米、2568.8萬平米及4175.2萬平米。

在截至2019年中期的4175.2萬平米在管面積中，建業新生活來自於建業集團及其聯營公司或合資企業的管理面積為2730.9萬平米，佔比65.4%；來自第三方物業的管理面積為1444.3萬平米，佔比約34.6%。

發力商業地產板塊

從招股書可以看出，建立新生活的主營業務依然是物業管理。不過，

今年8月8日，建業新生活商業品牌重磅發佈，同時亮相了16城26個商業項目。建業集團董事長鬍葆森在現場表示，中國房地產商十年前就已經開始思考房地產市場的下半場怎麼過，出路之一便是涉足商業地產領域。隨著建業產業板塊的不斷升級，建業也越來越確定要做商業。

圖/ 鄭州建業凱旋匯

在商業板塊，建業新生活用數字表現出對戰略目標的清晰規劃和信心：18個城市、500萬㎡商業規模、50家未來購物中心數量、3大商業產品線（凱旋廣場系列/凱旋匯系列/百城天地系列）。

財經評論員嚴躍進表示，河南地區的商業地產市場，呈現出百貨向購物中心新轉型的態勢。建業新生活圍繞河南市場發展商業地產是有一定機會的，居民消費力也比較活躍。所以從這個角度看，此類企業總體上會有一個較為明顯的投資機會，而且市場佔有率也容易提升。

顯然，建業新生活打算在資本市場講一個新故事。

但是，業內對於建業新生活的商業板塊發展仍心存隱憂。除公司自身面臨著的不斷上漲的資金壓力外，隨著大悅城、華潤置地等其他競爭者在商業領域上的發力，建業新生活能不能在河南商業地產領域中佔有一席之地仍需要做出許多努力。

整體而言，赴港IPO的建業新生活正面臨的困難重重。能否從高企的負債水平，以及集中的河南大本營中走出對於其來說仍是一個未知數。

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