繼今年7月弘陽地產赴港上市之後，9月份，另一家江蘇房企銀城國際也帶著他那份668頁的招股書來到了香港。
智通財經APP觀察到，9月12日，銀城國際正式向港交所遞交招股說明書，申請主板上市。工銀國際為其獨家上市保薦人。
1993年，南京銀城房地產公司成立，到如今，這家地產公司已走過到了第25個年頭。招股書顯示，公司房地產開發業務自2002年始於南京，並自2005年起至2018年成功將業務擴張至長三角地區的其他城市，包括無錫、蘇州、鎮江、杭州以及馬鞍山等地。
從目前公司的開發情況來看，截至今年6月底，銀城國際共擁有位於7座城市的28個物業項目，總建築面積達328.7萬平方米。 其中，附屬公司開發的物業項目位於南京的總建築面積達165.2萬平方米，佔到土地儲備的50.3%。
眾所周知，前幾年長三角地段二線城市房價持續走高，這為銀城國際的發展創造了良好的契機。招股書顯示，2015-2017年，公司主營業務收入從20.9億元增至46.8億元，複合增長率高達49.6%。
如此高的業績增長，讓公司對未來發展預期抱以樂觀態度。今年5月23日，銀城總裁馬保華甚至還表示，銀城今年已佈局長三角7城27個項目，將在2018年衝刺200億的銷售目標。
只是觀望公司內外發展與預期來看，銀城想實現這一目標依然任重道遠。
智通財經APP觀察到，實際上銀城近幾年的毛利率並不太穩定。在2015-2016年維持了30%以上毛利率後，2017年突然下降至16.8%，並在今年上半年大幅提高至遠高於行業平均水平的53.5%。
對此公司表示，是由於無錫天元世家及京梁合物業的售價增加與整體市場趨勢一致所致。這也反映出，此次毛利率增長並非公司整體營收上漲或是費用管控效率提高導致，所以可能並不具備持續性，未來公司毛利率理性迴歸或將是必然。
此外，負債高企也是銀城國際作為區域性房企的一個問題。智通財經APP觀察到，截至2018年6月底，公司流動負債合計達到164億元，其中計息銀行及其他借款為27億元。
並且公司同期資產負債率已達90%，資本負債比率達453.2%。並且從2015年至今，這幾個指數均呈上遞增。這從側面說明公司在資金回籠方面或出現了問題，償債存在一定壓力。
而招股說明書同樣反映出這一問題。公司表示，此次募集資金將主要用於開發物業建設成本、償還銀行借款、及補充營運資金。
除此之外，市場集中度越來越高也是銀城面臨的風險之一。
數據顯示，在2017年南京房企銷售流量榜TOP20和2017年南京房企銷售權益TOP20中，均不見銀城的身影，取而代之的均為我們熟知的全國性大房企。當一個百花齊放的房地產市場，最終進入寡頭壟斷的時代，又能給銀城帶來什麼，這的確值得投資者思考。
不過，作為南京地區養老地產及長租公寓的第一批“吃螃蟹的人”，銀城未來發展的方向或將重點放在深挖南京地產服務項目上。只是雖然面朝“藍海”，但如何跟投資者講好這個故事也是考驗銀城的一個
關鍵問題。
閱讀更多 智通財經 的文章
