解偉成

你好，很高興回答你的問題。只要在購房合同上一簽字，就代表著房子是屬於你的了？錯了，購房合同是不能輕易以及著急簽字的，因為簽訂購房合同這一步驟可是買房過程中最重要的一步，其中關係到購房者自身的權益和購房保障。既然購房合同的存在那麼重要，那麼廣大購房者在籤購房合同需要注意什麼？這些注意事項你一定要注意，避免購房糾紛。

一、查驗對方身份

這裡的對方，自然就是賣方了，為什麼在簽訂購房合同之前最查驗一下賣方的身份呢？因為這樣一來可明確商品房真正的產權人是誰，它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，因此，合同的出賣人應當是該樓盤的開發商或二手房房東。

當然了，在賣房的時候，有不少賣方都會選擇通過房屋中介來銷售房子。因此，如果開發商委託中介機構簽約，該中介機構應當具有相應資質和經營資格，並有開發商出具的授權委託書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

在買房的時候，一定要看與房子有關的各種證書，比如，買新房要看開發商的五證。商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程許可證、商品房預售許可證和商品房銷售許可證，它們是購房人必須審查的最重要的文件。

而在審查開發商的五證時，一定要確定其是有效證書，也就是說，一定要看五證的原件。總而言之，缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

如果你在買房的過程中，沒有確保好買賣安全的話，那麼就易出現房財兩安的情況。除了具備上述“五證”之外，法律規定，被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。

因此，為了讓自己可以避免買到抵押房和查封房，老蔡在這裡給大家一些建議：大家在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規則

在買房的時候，往往都是需要交購房定金的，這點相信大家都是知道的。但是，目前商品房買賣的通常做法是購房人買房時先簽訂認購書並且支付定金，然後才簽訂購房合同。由於購房人事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該籤。

因此，為了不讓購房者那麼苦惱，這不，現在老蔡就來給大家提供建議來了。建議：在審查購房合同，確認沒有問題之後才交定金；不籤認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金；在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

以上就是本文的全部內容了。其實，在買房的時候，除了要簽訂購房合同之外，還建議簽訂補充協議，此外，建議：無論是購房合同簽訂過程中，還是在簽訂之前，作為購房者其實都應該先對相關問題作出一定的瞭解，比如對開發商的售房資格、自身情況進行審查，至於購房合同中的條款內容，由於很多時候都是固定範本，往往就補充協議的內容還可以與開發商協商約定。

珠海房產老蔡

商品房買賣過程的購房合同，其實都是由房管局、工商局備案的統一模板，相對來說格式要求比較規範，很多開發商會藏有貓膩的地方，一般都在補充協議裡面，這個補充協議是不備案的，是對原合同某些條款的修正和規避。

那麼，購房合同到底有沒有陷阱，或者說有哪些小秘密需要我們注意的呢？下面給大家詳細介紹下。

秘密一、置業顧問介紹不等同開發商承諾

各位去過售展中心的房友都有體會，當你走進售樓大廳那一刻開始，你的身邊就會有一個置業顧問熱情的開始為你介紹，像錄音機一樣給你播放樓盤信息。

你在接收這些信息過程中，如果你不是專業人士，如果你不是一個細心的人，如果你愛面子不好意思問，有些銷售員急於成交還真的是有可能會忽悠你的。

新廣告法規定對於學區、周邊規劃配套都是不允許作為樓盤賣點承諾的，更不會體現在購房合同裡。

所以在購房時，置業顧問對你說保證有的那些話不等同與開發商承諾，如果你特別在意某些功能，就需要在交認購金之前跟項目營銷總確認清楚後再決定是否下定。

秘密二：合同主體需明確

有些樓盤的開發商和投資商不是同一個公司，甚至會出現多個投資商合作開發商的情況。

在我們簽訂商品房買賣合同時，對象必須是開發商而不能是投資商，開發商代表必須為法人。合同主體不明確，一旦發生任何問題，開發商與投資商之間責任不明確，互相推諉，導致一些問題無法順利解決。

秘密三：雙方違約責任及違約賠償需同等，拒絕不平等

買房人因繳納定金或首付款後，因個人徵信問題、銀行貸款政策、個人流水不夠等各種原因，導致不能在規定時間內辦理貸款或無法辦理貸款。而買房人因沒有能力補足餘款時，個別開發商會認定是買房人沒有履行合同，需要終止合同，沒收已付款或支付違約金。

而開發商也會因自身原因及一些不可抗因素造成不能按時交房，對於驗收發現面積丈量誤差率超國家規定標準等等，當他們發生這些違約情況時，是否也會承擔對等責任，承擔對等合理的違約金額。

這時買房人和開發商承擔的是完全不對等的違約責任，是非常不公平的，買房人就需學會保護自身權益。

秘密四：明確合同裡模稜兩可的詞語

合同是雙方意思一致的表達，對於合同裡面模稜兩可的地方需要確認。

比如合同中出現“如果發生問題，在最短時間內解決”，“選擇最好的國外進口材料”等這樣的字眼，這並沒有什麼實際的意義。最短時間究竟是多短？我們不知道，所以應當約定好具體的時間。

最好是怎麼個好法，應當在購房合同中寫詳細，比如具體的品牌。

簽訂購房合同時，一定要查看是否將時間、地點、材料等具體清楚的表明，不要有模糊的字眼，儘量將開發商的口頭承諾落實在合同裡。

有些開發商為了避免交房延期承擔違約責任，往往在預售合同上只註明竣工日期，而不註明交付使用日期；運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。

對此，大家在簽訂合同時，一定要看到交房日期是明白無誤地“某年某月某日”，及開發商不能按時交房的明確違約責任。

秘密五：設置約定提前繳納部分費用

房地產開發對於資金的要求非常高，有些小開發商面臨資金壓力時，就會在合同或是補充協議中，將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購買者提前交納，遇到這種情況你有權拒絕。

比如有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買房人在預售協議中承諾接受物業管理服務，並接受相關約束，這都是不合理的。

秘密六：處理結果不明確

開發商交給客戶簽訂的《商品房買賣合同》上，往往會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定後注入相關內容的，而有些選擇性填寫處，可能還空著。這時，買房人往往以為該約定都已註明了，殊不知有些小開發商就會拿這些空白處做文章。

十里雲岸給各位買房人提個醒，如果碰見這種情況，建議直接用“/”劃去，並雙方蓋章和按手印確認。

還有一些合同中常會出現這樣的條款，“應於××日前如何如何”，但是並沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”該怎樣處理。房友們與開發商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等的處理辦法，做到越詳細越好。

商品房買賣合同很多地區政府都是嚴格把關的，也越來越合理合規，特別是江浙地區都做得非常到位。但是也有一些省份的小地方把控不嚴格，小開發商就會鑽空子規避自身風險。

小編在各省市經歷過很多項目的驗房，包括知名大企業開發的樓盤，在合同裡有很多減輕開發商責任的細節。因此在這裡友情提醒各位房友，在簽訂補充協議時，一定要仔細查看，避免自己的合法利益受到侵害，最好帶上律師或者有相關簽約經歷的朋友。

買房是我們人生中的一件大事，很多人更是集全家之力，花了兩代人的積蓄才能實現買房，所以希望每一位買房人都可以順順利利買房，開開心心住新房。

本文回答 | 十里雲岸 | 【我們有房】簽約作者

喜歡小編的回答，請點贊支持和關注【我們有房】，我是您身邊的專業買房參謀，分享避坑秘籍，破解投資難題。

我們有房

關於題主的提問，下面做一個全面的回答！（本文閱讀越為10分鐘）

《第一個問題！購房合同有哪些陷阱》

購房想要預防陷阱必須先了解清楚購買合同！買房子本是一件高興地事情，但在辦理買房手續的過程中經常也會出現一些糾紛問題，籤合同的陷阱有對開發商的違約責任描述不清，在合同中留下漏洞讓開發者無處維權，對合同中的概念規定模糊，對要求未作出具體的規定，對退房等操作的條件規定不明確等。想要解決買賣雙方的糾紛問題，可以依據雙方簽訂的購房合同來協商處理，購房合同的重要性相信大家都很清楚了，大家在簽訂購房合同時要注意什麼呢？小心購房合同陷阱哦！

1、對開發商的違約責任描述不清。在房產交易時，違約的情況屢見不鮮，購房者違約要付出沉重的代價，但開發商的違約責任卻往往很弱，對購房者來說很不公平的，所以一定要明確開發商的違約責任如延期交房等。

　　2、在合同中留下漏洞讓開發者無處維權。在《商品房買賣合同》中開發商常常會留空白漏洞，即不說明也不做約定，這樣在發生問題時消費者無跡可尋，所以一定要規定清楚。

　　3、對合同中的概念規定模糊。在購房合同中，有許多專業名詞的內容，如果購房者不瞭解概念，那麼就會給開發商動手腳的機會，比如混淆概念，這樣的話購房者必定遭到損失。

　　4、對要求未作出具體的規定。在籤購房合同時，一定要對合同中相關具體細節進行明確，比如門窗的寬高等，條款越仔細，對購房者越有利。

　　5、對退房等操作的條件規定不明確。在正常情況下，如果購房者想要退房，代價往往很大。但如果由於開發商單方面違約，退房就是理所應當的要求，所以，購房合同中的退房條件，一定要明確具體，以免給開發商留下不退房的理由。

6、使用統一規範的購房合同。現在網上也有很多購房合同範本大家可以參考一下，購房者在籤合同時，要看是否採用的是房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同。文本合同應當選擇建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示範文本》，不要採用開發商自行擬定的合同。

7、注意關於房屋質量的條款，購房者在籤合同時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，並將質保書作為合同的附件。另外，合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。

8、注意違約條款。違約條款應該是針對買賣雙方的，而不只是對其中一方進行約束，如果購房者在房屋交易過程中遇到了這樣的問題，一定要主動與對方協商，明確約定賣房者的責任條款。違約條款包括售房方遲延交房、遲延辦理房產證的責任、交房不合標準的責任，責任約定要有具體的計算方式，便於發生糾紛後的問題解決。這樣即便將來一旦發生爭議，可以有效地保護自己。

9、合同細節一定要清晰。一般情況下，合同細節不明確是造成房屋買賣雙方爭議的重要因素之一。即便是使用規範的房屋買賣合同，房屋買賣雙方也不得忽視合同細節的各項內容。一定要將合同的各項約定詳盡、準確，避免用含糊不清的用語，日後產生糾紛。

購房合同陷阱有哪些

1、空白條款

在購房合同中，往往會有一些選擇性條款，如果購房者只是勾選了必要的條款，卻忽視了其他未選擇條款的話，那麼賣方很可能就會在這些條款中動手腳。因此，購房者一定要劃掉那些未選擇的條款，以免賣方鑽空子。另外，對於購房合同中的一些空白地方也要仔細留心，千萬別大意忽略不看。

2、補充協議

籤補充協議的時候，購房者可以將在合同中無法體現的權益添加進去，但要提醒購房者的是，中介或者售房者提供的補充協議一定要看清楚，中介或者售房者一般會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在於表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，購房者需要仔細看清協議中的條款。

3、物業壟斷

現在很多開發商會直接選聘物業公司，買房協議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的xx物業公司提供前期物業管理服務”，實際上是開發商將物業管理權永久性地壟斷了，即便是日後成立業主委員會，也難以改變。

　　購房合同的簽訂是一個大學問，裡面涉及到的知識方方面面。最好在簽訂合同之前上網查詢清楚，對合同的細節進行把控，以免上當受騙。

《第二個問題！購房合同是否能修改》

有的開發商出具購房合同之後不讓修改，很多購房者不知道購房合同能否修改，被開發商強加接受。有的購房者不知道該如何約定購房合同違約條款，導致維權不力。購房者應當審慎簽訂購房合同。

一、購房合同能否修改

1、合同是雙方真實意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據。

2、現實交易中，開發商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意願反映在合同中，強加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對於商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

二、如何約定購房合同違約條款

1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節。

2、同時，還應該約定：

(1)規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。

(2)由於開發商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

(3)加重開發商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利，才能從根本上遏制開發商惡意違約。

三、簽訂購房合同應注意什麼

1、合同附件須重視

(1)合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

(2)常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對於補充協議的條款也常常列為合同附件。

可見，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。

2、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

總之，購房合同是能修改的，當事人在約定購房合同違約條款時應注意細節。在現實房子買賣中，存在很多買賣合同詐騙，又因購房涉及的金額往往較大，因此購房者在交易中應該注意一些細節，以防被不法分子設套欺詐。建議購房者簽訂購房合同時，請專業的房產律師協助，避免法律風險，減少不必要的糾紛。

建築工程微分享

首先不能完全說購房合同的條款是陷阱，因為合同的擬定是根據《合同法》相關規定的下擬定的，擬定者在擬定合同之初就已經完全想到了如何巧妙的避重就輕了。

其次，購房合同是否能夠調整的，但須買賣雙方都接受的情況下，現實中大部分開發商的回覆是不能調整，能調整的情況也最多就是補籤一個（對出賣人有用的、對買受人沒用的）補充協議。

針對該問題的補充（從一手房、二手房的購房合同上講解）：

一、一手房購房合同。

（1）“霸王式合同”合同權益人享受的權益不夠對等，違約責任就買賣雙方的權益而言，購房者違約的成本較高，開發商的違約成本卻很低；

（2）“默認式”條款，二選一/三選一的條款中，購房者沒有選擇的餘地，基本都是選擇默認好了的制式合同條款執行。

（3）“大事化小、小事化了”原則，在主合同與補充協議中，體現的淋漓盡致，主合同約定的違約責任在對應的補充協議中，都會有相應的解決方式。

總之以上三點在如逾期付款、逾期交付、違約糾紛、前期物業服務、交房辦證等條款的處理上都體現。

二、針對存量房（二手房）購房合同。

1、第三方、中介居間合同。

責任風險條案含糊不清，就第三方的責任來說也同樣存在避重就輕的問題，把主要責任歸於買賣雙方，

例如：產權查驗中、產權糾紛、買方購房資質、賣方債務情況、交易標的的附屬配套等。

就居間方而言僅是核驗，核不到位/驗不出結果,甚至未盡到產權核驗的義務下，對應的條款則是賣方/買方的責任和義務；

反之就買方/賣方而言，中介方存在違規行為的由居間方承擔的過失，但居間方也僅存在連帶責任等。

2、買賣雙方簽署的買賣協議。

房屋交易中，買賣雙方自行交易的情況下，無非就是對房屋交易流程的不熟悉，對相關的法律、法規不熟練。

在簽定和同時，經常會忽略一些相關的內容，或者過大化的權益保障的條款，導致在發生糾紛後（會存在以下幾種情況：1、合同無效；2、權益不對等；3、保障無法正常實行等），不能保障自身的權益。

三、總結。

合同的簽署之初的目的是約束當事人雙方，但相關的法律法規下還是有些不健全之處，而這些漏洞也是給了擬定者可乘之機。

非專業的法律人士，在這些條款/協議上的咬文嚼字必然是屬於弱勢一方；作為普通購房者來說，即使調整了合同，也不見能得盡善盡美。

天天房知道

購房合同分新房合同和二手房合同。我主要經手的是新房合同。

新房合同的模板均為在房管局備案的，前期銷售員給你說的天花亂墜和各種承諾都沒有用，只要看購房合同內的信息，一切都是合同為準，所以買房子籤合同一定要仔細看合同，一條一條的比對核實。

大致需要注意的幾點有：房屋坐落，單價，總價，交房時間，交房標準。

十面霾伏

當然能對合同做調整，這是消費者的權利。但是大部分開發商會以各種理由搪塞回去，表現出流程繁瑣，審批嚴格，大家都是這樣簽的為由讓你放棄修改念頭。

實際不要大意，尤其是違約責任，如交房時間及賠償，還有開發商在銷售過程中承諾的東西作為條款都可以寫進去，當時的廣告，樣板房等都要取證留存。

諸葛找房星和

這個問題提的很大，簡單來說就是涉及到房屋的面積，單價，坐落位置，結構。周邊環境和配套設施，這些在合同裡面都會有約定。

這是對房屋的基本性能和環境的一個約定，另外的話，有關交易過程的約定，比如說，購房定金首付款。辦理房貸，房屋的驗收，房產證的辦理。物業的約定。雙方的違約責任和發生糾紛的解決方式。購房合同的有效期，網籤辦理的時間是否需要進行不動產與登記？

另外的話對房屋還有房屋的五證是否齊全。開發商的資質和情況是不是有保證？

總之涉及到很多方面。如果確實是家庭的非常重大的問題，最好是委託律師幫助你處理。特別是涉及到合同的簽訂，錢款的交接。

莫文賓律師

我所經手的多數是二手房購房合同，主要注意：房款總價、貸款首付金額、稅費的繳付、交房日期、贈予物品等項目。

中介大叔

我的回答最專業

第一，大的合同基本都是國家標準合同模板，所以關注點要放在合同的天空和特殊約定上。

第二，合同核心就是履約，和違約責任，對於買房，開發商的履約違約賠償金額都很少，算下來基本沒損失。

第三，不約定建材品牌等級。

第四，不約定學區。

Euler大於Gauss

現在的購房合同網上有很多，一般都是大同小異，如果找房產公司合同可能不一樣，有的公司會有承諾，有的公司不想擔責任，所以合同不一。可以調整，合同哪些條款不同意，協商之後可以填寫補充協議，以補充協議為準就可以

關鍵字: 合同 購房 房產