既然大家這麼關心地產，我們今天就聊聊商鋪投資。到處都是賣黃金旺鋪的廣告，今天我們來換個角度聊聊，

從股票投資的視角來看看商鋪的投資。

今天被選中來聊的企業是鄂武商，雖然鄂武商註冊地並不在光谷，但武商量貶在光谷也滿地都是，在《光谷企業漫談》中談武漢企業沒有問題。

一鋪真能養三代？

一鋪養三代，是自古留傳下來的一種觀念。在農業時代，集鎮或城市一般都是當地最繁華的。而且農業時代裡，物質和財富都很匱乏，人口流動相當緩慢。集鎮或城市可能上千年都會不大變樣，商鋪可能確實能夠養三代人。

但在過去的幾十年，中國經歷了快速城市化的過程，也迎來信息化的浪潮。城市面貌、人們的生活方式，購物習慣都發生了天翻地覆的變化。過去稀缺的商鋪，如今滿地都是。

幾乎每個小區樓下都有底商，還有大量的各類商業體、寫字樓。商鋪不再是稀缺的，如果說稀缺，只有黃金地段的商鋪才是稀缺的。

在電商的衝擊之下，傳統零售業態的商鋪普遍舉步維艱，商鋪需求現在大多靠服務類業態支撐著。像光谷這種還在擴張中的城市區域，估計還得十年人才能住滿，買個商鋪，大概率要放十年沒人要。有心購買商鋪的人，一定要在商鋪門口蹲幾天，看看有多少人流，看看有多少空置，自己再算算投資回報。

除了商鋪，還有寫字樓。武漢的寫字樓是整體過剩，根據各種公開統計數據，估計武漢寫字樓整體空租率在30%—40%之間。 不過武漢寫字樓的價格一直不高，舉個例子。花山區域住宅土地拍賣價現在差不多都在一萬左右了，而花山寫字樓現房價格只要6000多，而且多少年都沒動過。關山區域的住宅很多奔三萬去了，而二手的寫字樓，很多一萬塊左右就能搞定。商鋪和寫字樓的流通性都很差，而且流通成本很高。

這點是好事，今後還應該控制住，這能有效降低企業的成本。住宅已經不便宜，寫字樓要是再貴了，會大大降低光谷的競爭力的。關於寫字樓的話題以後再深入聊。今天的重點是商鋪。

而商鋪的價格，現在一點都不便宜了，往往比住宅價格還高不少。沒兩萬塊一平米的預算，稍微能看上眼的商鋪基本不用考慮了。

商鋪真的值這麼多錢麼？個人觀點：與其買個商鋪，還不如買個現成的生意。為什麼這麼講呢？我們就聊聊今天對比的主角：鄂武商。

鄂武商是誰？

這個問題問武漢人，好象有點多餘。不過，還是要花筆墨說說它的輝煌歷史和現狀。

鄂武商是武漢武商集團股份有限公司的簡稱，是湖北省最大的綜合性商業企業。在1993年-1997年，鄂武商連續獲得全國商業企業創利"五連冠"，屬下武漢廣場從1996年開業至今，已連續六次蟬聯單體利潤全國第一的殊榮。目前公司的經營業態形成購物中心、量販超市、家電專業店三類。2017年中國零售百強第18位，較同期上升1個位次；2018年武漢企業100強第14位；2018年武漢服務業企業100強位列第6位。

公司主要從事購物中心和超市零售業務，經營模式包括聯營、自營、代銷和物業分租等，2018年，武漢新開業商業項目 16個（其中地鐵商業4個），商業體量約64萬平米。但市場分流日益嚴峻，報告期內，公司實現營業收入177.06億元，同比下 降2.3%；利潤總額14.30億元，同比下降13.03%；淨利潤10.5億元，同比下降15.42%。

在電商的強力衝擊及市場競爭日趨激烈的環境下，鄂武商的日子其實過得並不順心。作為武漢最早上市的公司之一，近十年來，鄂武商在資本市場一直不瘟不火。

鄂武商現在的股價還沒超過2007年的高點，也就是說，十餘年來，如果你買鄂武商的股票，其實不賺錢。

那既然不賺錢，為什麼我還說買商鋪還不如買鄂武商的股份呢？那就需要去簡單研究下鄂武商的資產結構了。

鄂武商有什麼價值？

上篇寫人福，發現有人說難懂，這篇我決定嘗試改進一下。鄂武商的價值主要有兩點：

1、生意的價值

以今天的股價計算，鄂武商現在總市值不到83億，市盈率約7倍。簡單的說，按現在的盈利能力，花7年左右的時間，就能賺回一個鄂武商。

鄂武商現在手上現金有24億，各類資產合計有224億，這個在下面還要詳細再講。負債136億，淨資產約88億。比企業的市值都高。

負債好象很大，但其實不然。不同的行業有不同的特點，

商業企業的負債是一種能力。簡單的說，就是鄂武商壓了很多供應商的貨款，而且不用付利息。這個問題有點財務能力的人還可以從財務費用上去印證一下。這裡不想講深了。

2、房產的價值

在鄂武商的資產裡，房產是大頭，你們關注過鄂武商一共有多少自有房產麼？我直接從公司年報裡給大家讀取相關數據吧。

公司下屬有國際廣場、武商廣場、世貿廣場等10家購物中心，坐落於武漢市、襄 樊市、十堰市、仙桃市、黃石市、老河口等核心商圈，購物中心總面積約為146.5萬平方米，自有物業面積約127.13萬平方米。

超市業務佈局湖北省內武漢市及多個二級城市，擁有77家門店，其中35家門店位於武漢市，42家門店位於湖北省其他城市， 包括鄂州、荊州、黃岡、襄陽、宜昌、十堰、孝感、黃石、恩施、咸寧、仙桃、漢川等地，超市門店總面積約為66.81萬平 方米，自有物業面積約11.24萬平方米

。

截止2018年末，公司時代花園項目已投入23.30億元，根據公司下屬公司武商百盛置業簽訂的《住宅房屋訂購合同》， 時代花園項目將於2019年9月交付。該項目預計總投資28.20億元，總建築面積35.62萬平方米，其中：計容建築面積27.98萬平方米。除時代花園項目外，公司無其他土地儲備。

這三項物業合計約160多萬平米，按照現在80多億市值來計算，不計算生意的價值，只計算房產的價值，鄂武商的商鋪摺合5000元一平米。而且，這些商鋪一般在城市的黃金地段。

小結：買商鋪，不如當鄂武商股東

我要特別強調一點：我並沒有說買鄂武商股票一定賺錢。

我們這裡只是對投資商鋪和買鄂武商股票這兩件事進行比較：

1、商鋪大多很貴；而買鄂武商的股票，就相當於5000元買了商鋪，而且連商鋪上的生意也一起買了下來。

2、買賣商鋪的流通成本很高，除了稅費、中介費，而且可能需要很長時間才可能出手；而股票可以秒出手，而沒有多少稅費。

3、商鋪的運營成本也很高，空置可能很大，就算是租賃，也可能經常需要找商家或者找下家。一個最簡單的問題：你覺得你買的小鋪子能夠比鄂武商的業態幹得更好？

請記住：我只是從投資角度來說這件事，並沒有一棍子把所有商鋪投資打死的意思。比如，如果你立志做一個百年餐飲老店，買個商鋪做當然沒有問題。

另外，我並沒有推薦只買鄂武商股票的意思，傳統零售行業整體都不景氣，零售企業也不只鄂武商一家。僅在武漢就有武漢中百、武漢中商、漢商集團，目前全都不景氣。

我說的只是：如果只能在投資商鋪和投資零售業股票這兩件事中選一件，那麼，投資商鋪價值不太大。