▎因為城市建設需要，2009年，盛福片區迎來了一批迴遷居民，他們多數從大明湖、老東門、省府前街等老城區搬遷而來；短短十年，城市發展更新的浪潮來到盛福片區，一塊又一塊的土地迎來出讓，塔吊開始樹立，樓盤就像田野裡的莊稼，開始生長。不遠的處，那些高樓大廈格子間裡忙碌的身影，他們才是是這片土地上種莊稼的人……
農民種地，一年兩季收穫；高樓大廈格子間裡的他們，實際上也是在地裡種房子，過程需要20-30年。
作者 | 參考君
出品 | 濟南樓市參考
在濟南，「歷下區即是名詞，又是形容詞」。
我們經常聽到一句話就是“這可是歷下區啊”，代表了很多人對歷下區的認可。這裡有著高效的政府工作效率、優質的學區配套和較好的城市發展前景。然而，歷下區未被大規模開發的土地不多了，新樓盤也將越來越少。
如果要說，歷下還有哪一片是大空地，盛福片區算是其中一處。
盛福片區這幾年在濟南樓市的熱度一直不高，跟東南側價格戰較為激烈的長嶺山片區相比，存在感明顯偏低。究其原因，一方面是盛福片區的熱點新聞較少，難以吸引廣大購房者的目光；二是片區內新樓盤數量較少，大家對該片區的關注度自然也低一些。
其實從區位來看，盛福片區的地理位置非常好，地處濟南中心城區主要東擴沿線。如今，這裡依然迎來大規模開發，綠城、萬科、綠地泉、金地、陽光城、海信、中垠、高新智慧谷、綠地泉，至少9家開發商進駐，未來競爭激烈！
NO. 1｜壹
潮起盛福，城市發展的一個輪迴
目前居住在盛福片區的很多居民，十年前來自老東門、大明湖、省府前街，他們見證了濟南城市版圖的變遷；如今盛福片區也用來了大開發，盛福片區的居民又將再一次見證。
盛福片區位於歷下區、歷城區、高新區三區接壤地帶，大部分屬於歷下區，有一部分是歷城和高新。具體範圍西起大辛河、東至鳳凰路、南起花園東路，北抵膠濟鐵路，總面積623.4公頃，有將近10000畝土地。
以舜華北路北延長線為界，西側部分已基本開發完畢，有著盛福花園、綠城百合花園、中海紫御東郡、尚品燕園等一大片較為成熟的住宅區；東側部分目前正處於剛開發階段，空地較多，有很多地塊尚未出讓。
盛福片區東半部分，有待建設
從整個濟南城市格局來看，盛福片區北側是目前正集中開發的新東站片區，南側是高新區核心區（賢文片區），西側是科技城片區，東側是長嶺山片區。距離濟南經濟中心CBD非常近，且大部分區域屬於歷下區，未來可享受歷下區較為優質的配套。其城市戰略發展區位十分優越，先天條件比很多片區都有優勢，只是開發時間稍晚了些。
城市新區大規模開發的第一步是拆遷，然後是政府主導交通路網建設，期間出讓土地建設新樓盤，與此同時綁定一些學校、醫院等配建項目，最後就是耐心等待新城的落成。盛福片區目前已基本拆遷完畢，像之前的姜家莊、鄧家莊、機床四廠等已毫無往日的模樣，目前片區內正在進行大量的道路建設。
花園東路周邊的城市界面
制約盛福片區發展的瓶頸之一是斷頭路較多，居民出行多有不便，這種情況最近已大為改善。片區南側的花園東路東路段，近日剛拓寬完畢，道路由雙向四車道拓寬為雙向八車道。片區內的舜華北路、穎秀路、中林路道路建設工程正在同步實施，東西朝向的中林道路已基本完工，南北朝向的舜華北路和穎秀路正在加緊打通。
中林路
10月12號，濟南市規劃局公佈了黃臺南路（穎秀路—宏宇路）道路建設工程批前公示，黃臺南路作為濟南東部著名的斷頭路，在不久的將來會被徹底打通。黃臺南路東延未來將與濟南地鐵2號線有效銜接，地鐵2號線黃臺南路有多段重合。在黃臺南路東延工程範圍內，規劃有開源路站，未來可實現快速換乘軌道交通，極大方便沿線居民出行。
待未來片區內道路暢通後，盛福片區的城市發展就能盤活，未來這裡將是濟南主城區開發的熱點區域。
NO. 2｜貳
開發商看好盛福片區，購房者看好嗎？
很多開發商也看好盛福片區的發展前景，近年來屢次重金拿地。只是很多開發商沒有踩對市場節奏，前景很美好，現實很骨感。跟濟南很多高價地一樣，盛福片區很多高價地樓盤的日子並不好過。
大家印象較為深刻是2016年11月份那次土拍。小漢峪溝西側地塊激戰226輪，因太多人圍觀導致系統崩潰，土拍被迫中止改為第二天成交，最終溢價率高達264.86%、樓面價高達12403元/㎡。拿地2年後一直在沉睡，直到今年8月份方才開盤入市，也就是現在的中銀御苑項目，目前售價約在1.5萬/㎡—1.6萬/㎡之間。
2017年8月份，萬科對盛福片區A05地塊志在必得，經過69輪競價，最終成交價為26億元+政府儲備性安置房面積75187平，溢價率約為30%，樓面價約為1.7萬元/㎡。也就是現在的萬科翡翠公園項目，目前售價約在2.4萬/㎡—2.6萬/㎡之間，精裝修。
2018年6月份，濟南中央商務區、盛福片區有9宗土地一併捆綁出讓，其中包括2宗住宅用地，其他為商務金融用地。CBD捆綁盛福的地塊底價成交，拿地企業為歷下控股，盛福地塊樓面價約為10500元/㎡，由綠城代建。也就是現在的綠城蘭園，目前尚未正式開盤，置業顧問釋放的價格在2.6萬/㎡左右。
今年5月份，盛福片區內原德錫科技地塊拍到熔斷，歷經65輪競價後，最終該地塊以競配建政府儲備性安置房10758平方米、112296萬元的價格被陽光城、鑫苑聯合摘得，溢價率約37%，住宅樓面價約14401元/㎡，另外競得人還需配建位於對面黃臺地塊旁邊的學校。該地塊住宅項目為陽光城檀悅，已經動工目前尚未入市。
當然，在奧體中路沿線，這裡還有瓏悅府、金地項目、海新項目、綠地華彤苑……這些改天在做介紹。
目前濟南樓市處於低谷期，很多樓盤普遍去化艱難。像盛福片區還有待於成熟和完善，城市界面有待改觀，疊加市場因素，片區競爭還是很激烈的。
NO. 3｜叄
中垠御苑、萬科翡翠公園、綠城蘭園“鬥地主”
前文說到，盛福片區大部分隸屬歷下區，少部分隸屬歷城區和高新區。像中銀御苑屬於高新區，萬科翡翠公園、綠城蘭園、陽光城則地處歷下區。所屬區域不同，價格自然也就不一樣，這幾處樓盤價格差距非常明顯。
中垠御苑
中垠御苑屬於高新區，是盛福片區目前最靠東的在售樓盤，具體位於三慶匯德公館以北。樓盤體量很小，只有5棟住宅，其中32層高層住宅1棟，18層住宅4棟。另有1處5層的配套樓，也就是現在的售樓處，未來計劃為社區商業；項目東側規劃有一處幼兒園，未來業主孩子們上學較為方便。目前在售的是2#樓，戶型為100㎡、110㎡小三室，售價在1.5-1.6萬之間。結合3年前12403元/㎡的樓面價，開發商真是割肉在賣。
中垠御苑容積率高達3.0，容積率這麼高的樓盤往往會有很多居住公寓。好在項目體量小，棟樓規劃相對合理，只有6#樓東單元一戶為居住公寓。小區沒有住宅底商，居住氛圍比較純粹。項目敏感因素是目前配套中小學尚不確定，未來要劃片入學。項目東側和北側是小漢峪溝，未來視覺景觀較好，但現狀差強人意。
項目南側是三慶匯德公館、東側為祥泰新河灣，可以享受這幾處小區的生活配套；項目北側和西側有著大片空地，未來很長一段時間內，粉塵和工地噪音汙染將不可避免。目前已經確定的3條地鐵線中，距離項目最近是2號線的烈士陵園站，大約1500米，步行大約需要15-20分鐘。
萬科翡翠公園
萬科翡翠公園位於花園東路和穎秀路的交匯處，項目共規劃有12棟住宅，其中12#樓、13#樓為安置房，1#樓、3#樓為儲備性安置房，其餘8棟樓為正常銷售的商品房。該樓盤的最大亮點是萬科翡翠系產品，精裝交付，裝修標準較高；萬科物業的高服務標準大家有目共睹。項目自帶5100平翡翠生活館，內部配有游泳池、健身房、瑜伽房、影音室、私宴區、劇場、兒童託管、咖啡廳多重場景體驗區，未來業主可享受到一站式服務。
地塊的先天條件一般，容積率3.3，以此導致項目中有一部分居住公寓。項目南側部分樓棟規劃有底商、北側部分樓棟規劃有半地下商業。項目南側的部分樓棟距離花園東路較近，中矮樓層可能會有噪音。
綠城蘭園
綠城蘭園位於盛福片區中林路以北、開元路西側。項目最大亮點是容積率僅為1.5，是整個歷下區為數不多的低密地塊。項目共規劃15棟樓，產品為8F、10F、13F洋房，已知戶型有128㎡大三室、141㎡小四室、186㎡大四室。據置業顧問介紹，價格預計在2.6萬左右，從戶型和價格定位來看，屬於高端改善。
綠城蘭園地處盛福片區東半部分的中心地帶，目前項目周邊工地較多，周邊配套的成熟之日還很長久。項目距地鐵2號線的開源路站步行距離大約700米，在地鐵房的範疇內。周邊也有教育用地，但暫無確切消息，只能寄希望於將來劃片入學。
盛福片區內還有陽光城項目，預計明年才會入市，參考君改天再分析。周邊奧體中路和花園東路交叉口更是扎堆聚集了黃臺煤氣爐廠金地項目、瓏悅府、綠地華彤苑、海信地塊等。未來這裡會風起雲湧，競爭慘烈，這對於購房者而言是好事，大家可以心平氣和選房子，這樣的濟南樓市才更為健康。
未來不久，這裡可能是濟南樓市競爭最慘烈的一個片區。
全文完。
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