從“香餑餑”到“斷舍離”房企多元化轉型不易

“在劇烈變動的環境中，能夠生存下來的既不是最強壯的，也不是最聰明的，而是最靈活的。”這是著名生物學家達爾文的話。

只有不斷改變自身，適應環境才能在激烈的競爭中站穩腳跟。生物是這樣，企業也是如此。無論市場風雲如何變化，任何行業的運行其實都有不變的規律——唯有變革，才有生機。

聚焦到房地產行業，在政策週期高波動和天花板約束下，住宅紅利逐漸消失，傳統地產行業成本高企、競爭加劇、 利潤日漸攤薄。對於身處其中的房產企業來說，多元化似乎已經成為不可避免的宿命。

與其等待政策“救贖”，不如從自身出發，尋找新的盈利渠道。相對於被動轉型，在日子尚好的時期，主動選擇轉型，會更加從容，成功概率要大一些。不過，收益與風險相伴相生，2019年，房企的多元化之路走的如何？

和訊房產據公開資料整理

地產“周邊”成多元化主流

比起進入非地產領域，對於房企來說，憑藉自身資源與優勢，進軍地產上下游產業是第一選擇。

隨著中國宏觀經濟、人口結構和生活觀念等因素的變化，對於商業地產、養老地產、旅遊地產和住宅配套設施建設的需求也越來越多。越來越多的房企也正是意識到了這一點，在多元化進程的嘗試中，多數房企選擇了“地產+”的方向，商業地產、產業地產、文旅地產、養老地產等地產相關多元化業務，豐富房地產業務結構，不斷湧現戰略升級的新思路。

值得注意的是，2018年至今，房企分拆物業上市成為潮流。從2014年到2017年，幾乎每年只有1~2家物業公司上市。2018年節奏突然加快，全年共有5家物業公司分拆上市，其中有4家成功登陸港股。截至目前，共有濱江服務、奧園健康、和泓服務、鑫苑物業、藍光嘉寶5家物業公司成功赴港上市，另有至少5家物業公司已遞交上市申請書。房地產行業的增長紅利已成過去時，承載房企轉型重任的物業管理行業儼然一座待挖掘的金礦。

此外，2019年也是文旅融合落地首年。受消費升級、政策支持的影響，承載著詩與遠方的文旅地產，正展現出蓬勃的生命力。根據中國指數研究院最新發布的百強企業榜單，目前已有57家房企進入到文旅地產領域，其中前50強有36家，51-100強有21家，文旅地產領域競爭日趨激烈。如何搶佔先機，爭奪細分領域重要席位，促使涉足房企逐步走向專業深耕，融創中國、榮盛地產、奧園集團等10家房企已專門成立了文旅集團（公司）。

養老產業憑藉較高的發展預期，也吸引了不少房企佈局，但短期來看，養老產業很難形成現有的盈利模式。通過對養老人群的研究會發現，養老最重要的問題是錯配，例如， 75 歲以上的養老人群，的對於醫養養護提出了高要求，而市場當中要麼對於這類產品供應不足，要麼由於這一類群體目前的支付能力還沒有達到，所以形成了現實當中的供需錯配。

不過，在中小型房企中，養老、物業的佈局更多的已成為提高住宅主業競爭力的增值服務。在產品設計、賣點難以拉開差距的情況下，物業滿意度、品牌附加值、服務競爭力逐漸成為重要的得分點。

　從“香餑餑”到“斷舍離”

據克而瑞《2019房地產多元投資全景報告》統計， 2018年，TOP30 房企 70% 發佈了多元化戰略， TOP100 房企 97% 佈局了多元化業務。不過進入2019年，不少房企在多元轉型業務投入更加謹慎。如鬱亮提出，2019年萬科要收斂和聚焦，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

實際上，雖然多元化口號響亮，但是從成績單來看。房企的主業依然是地產，2019半年報顯示，房企最大的收入貢獻仍是地產，這在 TOP30 尤為明顯，主業基本上佔據了九成以上的業績貢獻。

理想豐滿，現實骨感。資本逐利而生，對於創新業務，房企多采取試水心態，靈活把握投資動態，一旦勢頭不好，很可能要減少投資預算，甚至叫停。

以長租公寓為例，這個眾多房企都佈局的多元化業務在 2019 年儼然從轟轟烈烈進入了另一番天地。

萬科的 " 萬村計劃 " 也在王石親自站臺七個月後，傳出了在深全面暫停拿房的消息，這一說法隨後在當年南方區域媒體交流會上得到了萬科高級副總裁、萬科深圳（樓盤）公司總經理張紀文的確認。

喊停的不止萬科，今年六月份，有媒體報道，遠洋集團計劃年內剝離長租公寓。這個曾經被資本市場視為寵兒的行業就這樣急速跌落風口。而在此前不久，5月31日，朗詩綠色集團(HK:00160，下簡稱“朗詩”)剛剛宣佈，計劃剝離長租公寓業務。

顯然，對於房企來說，實現盈利已經比企業多足運營的美好設想，更加重要且緊要。

行業的轉型絕非易事。正如鬱亮所說，找到一個和房地產行業體量和賺錢前景都相當的行業，幾乎沒有可能，萬科做物業、物流的時候，發現每平方米賺的錢都是以了幾角、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。但“儘管房地產行業還不錯，不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業務。”

不管地產＋互聯網、地產＋文化＋旅遊、地產＋養老模式，還是長租公寓、商業地產運營，甚至乾脆脫離地產行業，投資農業、新能源汽車等其他業務板塊，這些產業都需要沉澱資金，短期內盈利空間都是模糊的，需要時間給出答案。

龍頭房企大踏步“跨界”

在地產上下游之外，更加廣闊的“專業性強”的“非地產”領域，也得到了房企，特別是龍頭房企的偏愛。包括文娛、零售業、大健康、農業、環保、科技、體育等。特別是進軍互聯網、新能源汽車、現代農業等熱門領域，已經成為大型房企轉型考慮的第一行業。

例如碧桂園與網易基於網易的雲計算、大數據和人工智能等技術達成戰略合作，發展智慧城市和產業價值創新園，萬科、當代和融創等企業也都通過家裝、社區和金融等領域，介入了人工智能、大數據等互聯網產業；萬達甚至早一步通過與新西蘭區塊鏈公司Centrality NZ的合作，涉足區塊鏈領域。

在這一波房企“多元跨界潮”中，恆大極具代表性，恆將目標瞄準了造車業務，恆大高科技集團於1月2日出資設立了“恆大智慧(601519,股吧)充電科技有限公司”，註冊資本1億元。隨後，恆大旗下恆大健康1月15日公告稱收購瑞典電動汽車公司NEVS 51%股權，成為絕對控股股東，該公司的核心資產、技術都將被恆大收入囊中。恆大與廣彙集團的合作將為NEVS生產的車輛在國內提供銷售渠道保障。

克而瑞研究發現，對於房企多元化投資的原因主要有兩點：一是因主業強大主動佈局，如萬科、碧桂園、恆大均在企業大規模之後，增加非主業的佈局，包括汽車交通出行、體育、本地生活、應用科技等；二是企業基因或稟賦使然，如保利發展母公司保利集團，本是多元化業務一體，基因決定投資方向多元，旗下保利資本涉及應用科技、生活服務、金融等多個方面。

不過和訊房產查閱資料獲悉，這些非地產領域的試水，多數是龍頭企業的狂歡。對於中小房企來說，貿然進入陌生領域，缺乏相關人才儲備和管理經驗，大概率會在業務發展上失焦，容易出現新業務發展不起來，甚至拖累主業發展的情況。

2019年6月11日-15日，恆大剛剛大手投資了2800億來建設新能源汽車基地，同一時間，銀億集團的董事長，寧波（樓盤）首富熊續強悄悄申請了破產重整。

這個曾經靠收購改造爛尾樓起家，位列中國500強、坐擁3家上市公司的寧波最大房地產企業，在轉型造車的路上轟然倒下，房地產業務萎縮、汽車業務盈利能力不足，多元化發展轉型正在成為這家企業的不可承受之重。

擁有“造車夢”的房企，銀億股份並非第一家，也不是最後一家。但銀億的危機，卻已經充分顯現了盲目多元化轉型對中小型房企的致