不知從什麼開始，福山好像逐漸被煙臺淡忘了。

2019年5月底，煙臺市政府召開《高鐵煙臺南站概念規劃與站房建築方案設計》研討會，確定煙臺南站擴建10倍，高鐵新城呼之欲出。

但調整後的濰煙高鐵，卻取消了福山南站。

“火車一響，黃金萬兩”這樣的利好，福山一點邊沒佔到。

而作為煙臺曾經的經濟發展排頭兵，福山區的輝煌卻在不斷被北部新秀開發區的光芒所掩蓋。

作為福山老區王牌之一，原本拉動區域經濟的製造業在去年也沒能交出一張好看的答卷——根據統計數據，2018年福山區全年GDP296億。

而同期，開發區GDP達到1484億，比其他五區之和（1482.68億）還要高，佔六區總量的50%，佔煙臺全市總量的19%，比第二名的龍口市（1238.77億）還要高出20%。

對比就是這麼簡單粗暴。

而且這還是2018年度數據，最新規劃的自貿區紅利還遠沒有到來。

80年代開始才從福山劃分出來的開發區近幾年可謂突飛猛進，“青出於藍而勝於藍”的勢頭如此明顯，本該“壓力山大”的福山卻似乎遲遲沒有回過神來。

此情此景，讓人不禁想到那句：廉頗老矣，尚能飯否？

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K叔覺得，在如此明顯的經濟頹勢之前，蜷縮在原地的福山一定是緊張的。

對比福山和開發區，兩地的區別十分明顯，從產業上來說，開發區作為一個相對“新”的區，有更多新興產業提供經濟活力，對於新鮮事物的反映和接納也更加迅速。

8月底，開發區規劃自貿區的消息傳出，僅僅兩月之後，十月底，自貿區就已經因為大力推行“拿地即開工”的高效機制，首個獲批項目從取得土地批准文件到獲得施工許可證僅耗時7個工作日，跑出了驚人的“自貿區速度”。

同時，開發區“煙臺八角灣國際人才港”的建設也在推進之中——煙臺大學開發區科教園區開始招標、哈爾濱工程大學煙臺研究院在建、3家科研院校已簽訂協議、9所院校在談、大量高端企業亟待入駐……

高校培養人才，企業吸引人才，城市留住人才，這是一個城市典型的良性循環。

可以想見，未來的自貿區和八角人才港將成為開發區在煙臺留學人員創業園區之外的“推動器”，為開發區的經濟轉型和發展再次帶來一波強勁助力。

而對比一衣帶水之隔的福山，由於之前過於依靠工業製造業，渠道慣性一時之間難以克服，年內幾次重要轉型卻都顯得有些力不從心。

2017年就已經簽訂協議的東方劍橋教育園一直到今年5月才開工；

6月，微軟即將進駐的消息又一次將福山推向輿論中心，時至今日，微軟入駐後續如何，仍然不見分曉。

作為經濟發展狀況最直接的體現之一，房價同樣從側面反映了福山這個老城的頹勢。

進入2019年以來，福山土地市場僅有興華莊棚改北地塊摘牌時樓面價突破三字頭，此外便再也沒有了亮點，月度住房供應成交面積也大都在六區之中居於末位。

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沒有什麼結果是一個原因導致的，福山現在的沉寂也是一樣。

經濟領域的東西紛繁複雜K叔不敢亂說，但樓市的消沉倒是可以分析一二。

福山樓市平平，其中一個很重要原因就是土地的稀缺。

作為煙臺曾經的主城區，城區和街道規曾給福山帶來無限輝煌，但現在，這些無法適應新發展需求的陳舊城市規劃卻由於難以拆遷成為福山發展最大的絆腳石。

從供地角度來說，東北關舊改三宗地、興華莊兩地塊、新城轉手龍湖的鐘家莊項目這些體量大的幾乎都是舊改項目，除此之外並沒有出現太多的淨地可供開發商選擇。

而舊改項目最大的問題就在於項目建設首先需要進行拆遷安置等任務，大大拉長了項目的建設所需時間和建設週期，短時間內並不能填補福山新盤市場的空白。

除此之外，還有購房需求的稀釋

從前的福山作為工業重鎮，吸引了大量的人才湧入，而現在，福山卻在開發區這一後起之秀面前成為了人才的流出地——自貿區、人才港成立；5萬多家市場主體，工業企業2800多家，產值過百億企業6家，過十億企業29家，主板上市公司8家，開發區大量的工作機會帶來了強大的人才匯聚能力。

“工作機會在哪，人口就在哪。”隨人口一起流出的，當然還有購房置業需求。

理論上說，與旁臨的開發區和芝罘區相比，福山區在房價方面具有窪地優勢，可以依靠低價房源吸引開發區、芝罘區的置業者，拉動自身的樓市發展。

然而現在的情況卻是，由於福山城區基礎配置陳舊，生活便捷程度不高，勸退了一批置業者；又因為問政煙臺中爆出樓市諸多問題，嚇退了不少人。

福山沒能成為聚集流水的窪地，相反自身的居民的改善型置業需求卻在不斷被擁有先進城市規劃、高級產業和基礎設施配置的開發區、萊山區、芝罘區稀釋。

作為六區之中唯一沒有海景資源的區域，福山的住宅市場本身就存在弱勢，而近幾年人口流入減少、自身購房需求量下降，福山區純新盤入市數量隨之少，加之去化率一般，開發商拿地熱情不高，目前市場並沒有新鮮血液注入，依舊靠在售盤加推硬撐。

“購房需求低——開發商拿地情緒不高——新盤入市少——可選項有限——置業者選擇性降低”的惡性循環開始逐漸顯現。

新盤幾乎沒有，存量居高不下的就是這一問題的側影。

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經濟疲軟、樓市消沉，現在的福山就如此不堪麼？

顯然不是，月缺則盈水滿則溢，機會從來都是出現在邊緣的。

現在，福山就站在老城再生的邊緣起跑線上。

目前城鎮化率仍在提升，還有大量進城人口在支撐房產市場。而在煙臺房價高企的背景之下，

福山區遠低於開發區和芝罘區的房價無疑是吸引剛需置業人群的有力法寶。

同時，福山區南部優質的居住環境和低廉的地價勢必也將成為未來地產開發商的兵家必爭之地。

福山正在為轉型發力不斷優化的城市配套正是這一點的有力說明：

2018年，華星集團及中瑞鼎峰將煙臺首席冰雪教育產業綜合體隨改善型洋房產品北歐公園一同引入福山，對項目環境改善和價值提升起到極大的推動作用。

2019年47月，規模是福山大潤發超市4倍的商業綜合體中傳百樂裡規劃公示，即為福山引進文化傳媒產業，又填補了福山區沒有大型商業綜合體的空白。

5月，東方劍橋教育園落地福山區南部，涵蓋本科教育、職業教育、基礎教育、學前教育及健康養老，真正實現“全程教育”，這將彌補福山區高等院校的短板。

變化正在點滴中發生。

福山是應該緊張的。

但不只是因為經濟發展被超越的憂慮，更是因為在當下新舊動能轉變和舊城改造的新彎道中，超車的機會已經出現了。