從7月份以來對於房地產的調控，只住不炒，中央明確不把房地產作為短期刺激經濟增長的策略，不管是開發貸款相關的表內表外的都是在收緊的，對於居民的按揭貸款按照新的LP2的機制仍沒有放鬆的跡象，這樣的情形下，明年房地產會出現大概率的回落。
民生銀行首席研究員溫彬
11月7日，由新金融聯盟主辦的“2019（第六屆）全球租賃業競爭力論壇 ”在天津舉行，大會主題為“把握長期大勢 破解租賃變局”，和訊網對論壇進行全程圖文報道。民生銀行首席研究員溫彬在致辭中表示，從7月份以來對於房地產的調控，只住不炒，中央明確不把房地產作為短期刺激經濟增長的策略，不管是開發貸款相關的表內表外的都是在收緊的，對於居民的按揭貸款按照新的LP2的機制仍沒有放鬆的跡象，這樣的情形下，明年房地產會出現大概率的回落。
以下為嘉賓部分發言：
當前來看，穩定和擴大內需是至關重要的，要做到這一點，宏觀政策緊密配合，過去過度依賴貨幣政策，通過釋放流動性促進經濟增長。現在來看，僅僅依靠貨幣政策很難滿足這個效果，更多依靠財政和貨幣政策的搭配，從宏觀政策方面是比較重要的一個方向。
從全球來看，國際貨幣署10月份的展望已經把今年的經濟增長預期從3.2%下調到3.0%，包括世界銀行，OECD國家都已紛紛下調，全球經濟放緩的趨勢比較明顯。從一個現行的指標PMI指數來看，不管是美國、中國還是日本、歐洲，四大經濟體的先行指數全部是放緩的趨勢。
放長遠一點看，2017年四大經濟體PMI指數都是處於上升通道，當時我們討論中國是不是出現了L型的穩住了，是不是出現了新週期，主要是基於2017年的經濟反彈。實際上2017年的經濟反彈主要是因為出口比較好，外需的增加，主要是因為2017年全球出口處於擴張的階段，2018年全球貿易保護主要加劇，全球經濟增速從2018年呈放緩的趨勢。
美中日歐本來經濟增速保持向好的態勢，連續8-9月份2個月保持低速增長，全球都在處於收縮的階段，當前全球經濟面臨這樣的一個困局。全球經濟肯定要看美國，美國在過去100年共衰退了14次，最近一次是美國的次貸危機，次貸危機開始於2017年12月份，到了2009年的6月份標誌著次貸危機已經結束了。換句話說，從2009年6月份至今為止，已經成為了美國擴張經濟最長的一個週期，整整10年。
在最長週期的擴張背景下，今年的GDP增長大概是2%，通貨膨脹率大概是1.6%左右，美聯儲的核心通脹率是2%，低於美聯儲的預期目標。就業狀況比較好，失業率是3.6%-3.7%，創了1969年以來的歷史最低失業率。
這次擴張力度是歷史上最弱，歷史上大概4年一週期，這次整整擴張了10年，所以是歷史上最長的。但力度又是最弱的，在過去的擴張中美國年均GDP是增長5%，但這次只有2%，所以是乏力的，並不排除美國的資本市場繁榮，三大股指連創歷史新高，2008年金融危機的時候道瓊斯指數跌了3倍。
儘管美國的經濟總體的數據不錯，但在今年上半年，美國的宏觀經濟已經出現了疲軟的態勢，從金融市場的觀察角度來看，收益率曲線出現了倒掛。通常來說，國債收益率期限越長，收益率越高。但現在出現了3個月比10年期的長，美國的聯播基金的利率又比10年期的長，出現了收益率的倒掛。歷史上看未來12個月，美國經濟會出現衰退。所以今年美國的貨幣政策出現了總體寬鬆的趨勢，目前為止今年連續降息三次，重啟了量化寬鬆。
過去10年從次貸危機的寬鬆，到伯南克的貨幣政策正常化，再到現在的連續10年的降息，市場上最關心的美聯儲到下一個階段還有幾次降息的可能。12月11日還有一次降息機會，美聯儲在10月底的時候會降一次息，如果美聯儲進一步降息，對美元指數帶來怎樣的影響？美元指數的變化關係到全球資產價格的變動，所以我們看，美元指數的變化與什麼有關係？
美元指數的變化就看兩個指標：
第一個指標是影響美元的升降和美國的貿易逆差有關，如果美國的貿易逆差擴大美元貶值，如果縮小美元升值，這是一個基本的規律。過去10年，美元貿易逆差始終佔2%，這次跟美元的貿易逆差沒有太大的關係。
美聯儲在2015年貨幣正常化的時候連續9次加息，從零加到2.5的水平，意味著過去3年，美國對日元和歐元是擴大的，走出了一波強勁上漲的趨勢。換句話說，隨著今年以來美聯儲三次降息，未來還有降息的空間，意味著美元和歐元、日元的利差會擴大，會出現貶值的走勢。
如果美元貶值的話，對於資產價格有什麼影響？過去的3年，凡是美元上漲的時候，所有的投資收益基本上是負的，不管是股票、大宗商品、債權，基本上表現都是不錯的。如果按照這個邏輯推演下來，今年包括明年美聯儲降息空間依然存在的話，在全球投資鋒線上可能會獲得比較好的收益，特別是像債權市場，全球債權負的收益規模高達1.5億元，美國、日本都是負的，隨著量化寬鬆重新啟動，對於資產價格會帶來比較大的影響。
雖然說現在的增長模式已經從過去的出口投資型轉向了內需消費拉動型的模式，但是我們無論是消費還是投資來看，最近三年都是出現了一個單邊放緩的趨勢。特別是在過10年，我們的經濟增長完全是靠了兩個方面推動，一個是房地產，一個是汽車。而且我模擬了一下指數，用房地產的銷售額、汽車的銷售量三年完美的週期，凡是經濟不好的時候刺激這兩個，經濟擴張開始收縮，處於第三輪週期的末端，處於下行的趨勢，房地產和汽車雙支柱的模式。
從汽車來看，2017年我們的汽車銷售量達到2880萬輛，創立了一個歷史新高之後，2018年出現負增長，2019年到目前為止繼續負增長，儘管政府出臺了相關政策鼓勵新能源車的發展，一些城市禁止限行、限購等等，北京、上海一線城市在汽車市場很難放開。意味著我們的汽車作為拉動式的增長動力不足。
在這樣的背景下，主要的投資，看到的三方面製造業、基礎設施和房地產，你會發現，現在唯一拉動中國經濟增長的動力是在房地產，只有房地產還在10%以上的兩位數增長，製造業和基礎設施都處於2-3%的低位徘徊。風險就存在了，從7月份以來對於房地產的調控，只住不炒，中央明確不把房地產作為短期刺激經濟增長的策略，不管是開發貸款相關的表內表外的都是在收緊的，對於居民的按揭貸款按照新的LP2的機制仍沒有放鬆的跡象，這樣的情形下，明年房地產會出現大概率的回落。
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