當我們滿懷欣喜搬進新家的時候，卻發現每天下班回家準備放鬆一下的我們，又在業主群裡緊張的戰鬥著，這場與物業的戰鬥，曠日持久、勞心勞神。但這不是我們想要的，我們很想要一個和諧安逸的居家環境。想知道如何儘快結束這場戰鬥，今天樹人律師給大家分享的這篇文章，人人應該知道的物業法律問題，都在這裡了！
一、物業公司服務這麼不好，是如何建立合作的？能不能換掉？
答：一般情況下，新建小區的物業公司是開發商通過招投標方式招來的，如果你們小區的住宅規模不超過三萬平方米的也可能是開發商直接協議方式招來的。這個當然能換，需要通過業主大會或者業主委員會換掉，你一個人搞不定。具體的一張圖告訴你：
二、業主大會？我住進來就沒聽說過，這是為何？
答：業主大會由小區內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。你沒聽說過，估計是你們小區還沒有召開過首次業主大會。
三、首次業主大會怎麼召開呢？
答：這個就比較複雜了，要根據你們小區的交房面積、交房數量、入住業主人數等來確定符不符合成立業主大會的條件。如果符合條件，還要在街道辦事處組織指導下成立籌備組，開展推薦業主委員會候選人，制定業主大會議事規則，梳理業主名冊等各項籌備工作，這些都完成以後才能召開業主大會。具體的不細說了，你看看這個圖就啥都懂了：
四、看完圖大概明白了，可是我們小區還有二期、三期沒建完，不符合條件怎麼辦？
答：如果不具備成立業主大會條件，可以由街道辦事處、社區居委會、開發商、業主代表等組成物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。
五、剛才圖裡的業主委員會是幹什麼的，都有哪些職責？誰可以當委員？
答：小區裡這麼多人，召開一次業主大會不容易，業主委員會就可以在不召開業主大會的時候，代表業主們行使權力，維護大家的利益，替大家說話。因此，一定要找靠得住的人當委員才行！我把有關業主委員會的內容整理成下面這個圖，你看看：
六、要是委員不合格或者有其他問題，怎麼辦？
答：我知道你擔心的是什麼，比如說：提出辭職的，不履行委員職責和業主義務的，利用委員資格謀取私利的，侵害他人合法權益的等等，由業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格; 死亡、失蹤、疾病等喪失履行職責能力的，已經不是業主的，違法亂紀被追究刑事責任的等等，委員職務自行終止。
七、委員們為了給大家解決問題，過程中產生的費用，誰來承擔？
答：這個當然由全體業主承擔。可以直接由全體業主分攤，或者從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業公司經營收益中列支。
八、我覺得我們小區的物業費收的太高了，能不能要求降低？
答：物業費是與物業服務等級、物業服務企業資質對應的，是由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉建設行政主管部門制定的，物業公司不能改變。
不過，如果業主未實際入住使用的，可以只交納物業費總額的70%。而且物業費最長預收期限不得超過六個月，業主自願交納的除外。
九、房子剛住沒幾天牆上就出現一指寬的裂縫，質量這麼差，交了這麼高的物業費，我也沒享受到什麼服務，以後我就不交了！可以嗎？
答：你這麼做是不對的，按時足額繳納物業費是每個業主的義務。房屋質量責任在開發商，不在物業公司。如果物業公司已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以存在開發建設遺留問題、未享受物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業費。
同樣物業公司不得以部分業主拖欠物業費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制物業服務。但物業公司有權利去法院起訴你來進行合理維權。
十、現在每家每戶都有車，我每天回來晚了，都找不到停車位，但是旁邊有很多空位卻不讓業主停，說是租給商鋪單獨用了，這樣合理麼？
答：不合理，小區範圍內規劃用於停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。開發商不得將物業配套的車庫、車位出售給業主以外的其他人。
十一、我們小區地上的停車位，應該都是屬於業主共同所有，物業公司沒有權利收停車費，就應該讓業主免費停！地下車位，開發商只賣不租，地上停不下，地下不讓停，這樣做對麼？
答：地上停車位，一般情況下都是佔用的小區共有部分，屬於業主共同所有。停車費收不收，這個得業主大會決定。既可以決定免費，也可以決定收費。如果收費，收費標準參照價格主管部門的規定確定，並可以委託物業公司代為收取。
不過，執行公務的公安、消防、救護、搶險、環衛、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業主提供配送、搬家、維修等服務的車輛，在小區內臨時停放的，免交停車費。
地下停車位，需要根據開發商當初的規劃資料，核定是不是屬於業主共有。如果是那就參照上面說的執行。如果不是，開發商有權買賣使用權。但是不能只賣不租，不能賣給業主以外的人。
近日，《自然資源部關於城鎮住宅小區地下車位（庫）確權登記若干問題的意見（徵求稿）》中，確定了地下車位今後可辦理產權證的原則性方向，屆時地下停車位的權屬會有一個明確的結果。
十二、我家的房頂、牆皮、小區的單元門、電梯、路面啥的，總時不時的有壞的，說是可以用專項維修資金來修，是這樣麼？
答：不完全是。首先普及一下專項維修資金，開發商在辦理房屋所有權初始登記前，應當將物業保脩金交存至房地產行政主管部門設立的專戶，專項用於保修期內物業的維修。
業主在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，應當繳納首期住宅專項維修資金，並且存入住宅專項維修資金專戶。
其次，專項維修資金專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。
再次，如果發生屋面防水損壞造成滲漏的；電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；樓體外牆牆面有脫落危險，危及人身安全的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況時，可以先行採取應急措施，同時由業主委員會向物業所在地房地產行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產行政主管部門接到報告後，應當在三個工作日內辦理相關手續。
最後，業主分戶賬面專項維修資金餘額不足首期交存百分之三十的，由業主大會決定續交方案。
樹人律師總結：
小區的權利由全體業主說了算，業主增強法律觀念，積極發揮業主大會的作用，從而選聘相應資質的物業公司具體提供服務是物業管理的關鍵。業主、業主委員會和物業公司應當明確和積極履行自己的義務，正確行使權利。
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