当我们满怀欣喜搬进新家的时候，却发现每天下班回家准备放松一下的我们，又在业主群里紧张的战斗着，这场与物业的战斗，旷日持久、劳心劳神。但这不是我们想要的，我们很想要一个和谐安逸的居家环境。想知道如何尽快结束这场战斗，今天树人律师给大家分享的这篇文章，人人应该知道的物业法律问题，都在这里了！
一、物业公司服务这么不好，是如何建立合作的？能不能换掉？
答：一般情况下，新建小区的物业公司是开发商通过招投标方式招来的，如果你们小区的住宅规模不超过三万平方米的也可能是开发商直接协议方式招来的。这个当然能换，需要通过业主大会或者业主委员会换掉，你一个人搞不定。具体的一张图告诉你：
二、业主大会？我住进来就没听说过，这是为何？
答：业主大会由小区内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。你没听说过，估计是你们小区还没有召开过首次业主大会。
三、首次业主大会怎么召开呢？
答：这个就比较复杂了，要根据你们小区的交房面积、交房数量、入住业主人数等来确定符不符合成立业主大会的条件。如果符合条件，还要在街道办事处组织指导下成立筹备组，开展推荐业主委员会候选人，制定业主大会议事规则，梳理业主名册等各项筹备工作，这些都完成以后才能召开业主大会。具体的不细说了，你看看这个图就啥都懂了：
四、看完图大概明白了，可是我们小区还有二期、三期没建完，不符合条件怎么办？
答：如果不具备成立业主大会条件，可以由街道办事处、社区居委会、开发商、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
五、刚才图里的业主委员会是干什么的，都有哪些职责？谁可以当委员？
答：小区里这么多人，召开一次业主大会不容易，业主委员会就可以在不召开业主大会的时候，代表业主们行使权力，维护大家的利益，替大家说话。因此，一定要找靠得住的人当委员才行！我把有关业主委员会的内容整理成下面这个图，你看看：
六、要是委员不合格或者有其他问题，怎么办？
答：我知道你担心的是什么，比如说：提出辞职的，不履行委员职责和业主义务的，利用委员资格谋取私利的，侵害他人合法权益的等等，由业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格; 死亡、失踪、疾病等丧失履行职责能力的，已经不是业主的，违法乱纪被追究刑事责任的等等，委员职务自行终止。
七、委员们为了给大家解决问题，过程中产生的费用，谁来承担？
答：这个当然由全体业主承担。可以直接由全体业主分摊，或者从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业公司经营收益中列支。
八、我觉得我们小区的物业费收的太高了，能不能要求降低？
答：物业费是与物业服务等级、物业服务企业资质对应的，是由省人民政府价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门制定的，物业公司不能改变。
不过，如果业主未实际入住使用的，可以只交纳物业费总额的70%。而且物业费最长预收期限不得超过六个月，业主自愿交纳的除外。
九、房子刚住没几天墙上就出现一指宽的裂缝，质量这么差，交了这么高的物业费，我也没享受到什么服务，以后我就不交了！可以吗？
答：你这么做是不对的，按时足额缴纳物业费是每个业主的义务。房屋质量责任在开发商，不在物业公司。如果物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业费。
同样物业公司不得以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制物业服务。但物业公司有权利去法院起诉你来进行合理维权。
十、现在每家每户都有车，我每天回来晚了，都找不到停车位，但是旁边有很多空位却不让业主停，说是租给商铺单独用了，这样合理么？
答：不合理，小区范围内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。开发商不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。
十一、我们小区地上的停车位，应该都是属于业主共同所有，物业公司没有权利收停车费，就应该让业主免费停！地下车位，开发商只卖不租，地上停不下，地下不让停，这样做对么？
答：地上停车位，一般情况下都是占用的小区共有部分，属于业主共同所有。停车费收不收，这个得业主大会决定。既可以决定免费，也可以决定收费。如果收费，收费标准参照价格主管部门的规定确定，并可以委托物业公司代为收取。
不过，执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在小区内临时停放的，免交停车费。
地下停车位，需要根据开发商当初的规划资料，核定是不是属于业主共有。如果是那就参照上面说的执行。如果不是，开发商有权买卖使用权。但是不能只卖不租，不能卖给业主以外的人。
近日，《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求稿）》中，确定了地下车位今后可办理产权证的原则性方向，届时地下停车位的权属会有一个明确的结果。
十二、我家的房顶、墙皮、小区的单元门、电梯、路面啥的，总时不时的有坏的，说是可以用专项维修资金来修，是这样么？
答：不完全是。首先普及一下专项维修资金，开发商在办理房屋所有权初始登记前，应当将物业保修金交存至房地产行政主管部门设立的专户，专项用于保修期内物业的维修。
业主在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，应当缴纳首期住宅专项维修资金，并且存入住宅专项维修资金专户。
其次，专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
再次，如果发生屋面防水损坏造成渗漏的；电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况时，可以先行采取应急措施，同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告，房地产行政主管部门接到报告后，应当在三个工作日内办理相关手续。
最后，业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的，由业主大会决定续交方案。
树人律师总结：
小区的权利由全体业主说了算，业主增强法律观念，积极发挥业主大会的作用，从而选聘相应资质的物业公司具体提供服务是物业管理的关键。业主、业主委员会和物业公司应当明确和积极履行自己的义务，正确行使权利。
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