不知不覺，2019年已到年底。

今年的樓市氣氛之多變，調控次數之密集，均創出了近年之最。

上半年還是形勢一片大好，房價飆漲的城市一個接一個，前有上半年最火的蘇州，拿著全款買房找關係都難覓房源，後有八成首付的南京，幾百套房擋不住數千人的認籌爭搶，又有合肥、杭州、西安、成都等城市，地王頻出、搶房風潮不斷，令諸多購房者心浮氣躁。

過了6月份，大勢急轉直下，房地產融資開始大幅收緊。

7月3日，對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司進行約談警示。

7月29日，央行召開銀行業金融機構信貸結構優化座談會，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。

8月28日，多家銀行收到窗口指導，原則上開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。

到了傳統的“金九銀十”旺季，雖然恆大、碧桂園等龍頭房企業績節節攀升，重點城市的新房均價卻反而有拐頭向下的跡象。

說白了，金九銀十能賣出去房子，還是因為開發商降價促銷力度加大的緣故。

正因為今年樓市風向變化過於迅速，很多購房者暫時按捺住了買房的心思，一等再等，2019年不再考慮入市了。

那麼，假如2020年出手買房，10年後會“變富”還是“返貧”？或者說，10年後會不會變成“有錢人”？

我們可以從以下角度來分析。

第一，看戶籍人口與小學生的流動趨勢。

人口流動格局，決定了房價的分佈，而一個城市人口的多少，用常住人口指標，會存在統計偏差和數據缺失問題，此時，最有效的分析途徑，莫過於戶籍人口和小學生人數的變動了。

對樓市來說也是一個道理，一個城市的流動人口可能出現較大變化，但是，只要戶籍人口和小學生明顯增長，當地樓市的置業需求，就一定是持續上升的。

所以，各位別覺得奇怪，小學生的數據來自教育部門，準確度較高，每個在校小學生的背後，都是一個家庭真實的住房購買力。

國泰君安證券研究所固收團隊負責人覃漢此前發佈研報指出，從絕對數量上來看，小學在校人數超過90萬人的有深圳、成都、廣州、徐州、重慶5個城市。

從增速上來說，西安小學在校人數增長最快，接近20%，其次是武漢、佛山、長沙、貴陽和深圳等二線發達城市。

各地戶籍人口的表現又如何呢？

扣除直轄市和缺失數據較多的青海、江西、山東、河北以及區縣級人口數據質量較差的遼寧，當前黑龍江、吉林接近全境人口流出，然後依次為陝西87.4%、甘肅86.4%、貴州85.9%，較低的三個是寧夏的38.9%、四川的45.9%、山西的50%。

不難看出，小學生增速最快的是長三角和珠三角，戶籍人口流出最多的是中西部與東北。

2020年買房，再過10年，東部沿海與中西部三四線的差距將會進一步拉大，前者是否會“變富”我們不知道，但後者有很大概率會“返貧”，因為接盤者越來越少，供過於求，價格回落在情理之中。

第二，看貨幣流入樓市的速度。

前20年，房地產就像一個大池塘一般，貨幣源源不斷的流入，不動產的估值飛昇。

M2（流通中貨幣）年均增速達到15%以上，從2008年至今，貨幣總量從40萬億增至167萬億，算上銀行理財、信託，真實的流通中貨幣應該增加了5倍左右。

資金是逐利的，這麼多的錢流入到房地產的結果，就是房子的賬面價值不斷上漲。

這個時期，貨幣流入樓市的速度，可以稱之為“馬不停蹄”。

未來10年會如何演變？

我們不妨看一組數據，2017-2018年，銀行理財、信託、券商資管等影子銀行的規模都開始下降。從商業銀行總資產來看，2018年同比增速僅為6.8%，創下有史以來的最低增幅，不到過去10年增速均值的零頭。

什麼意思？從兩年前開始，貨幣創出了有史以來的最低增速，以後會越來越慢。

更關鍵的是，就算資金想流入樓市，也沒以前那麼容易了。

10月份開始，房貸利率掛鉤LPR，從最近兩個月LPR的變化情況來看，一年期LPR持續下降，5年期依然沒有變化。

也就是說，新的房貸利率政策，充當了“一面牆”，未來10年的貨幣，重點傾斜領域是製造業、實體、新經濟、基建、工程機械、建材，因為一年期LPR的利率會持續下降，有利於降低實業的融資成本。

而5年期LPR沒有變化，房貸利率依然高位運行，資金想流進房地產這個“池塘”裡，會越來越難。

綜合來看，無論是小學生、戶籍人口的流動趨勢變化，還是資金與房地產被“隔離”開來，都意味著買房變成“有錢人”已經不可能了。

一二線城市也許會保險一些，但也只是充當一種財富“防禦”手段而已，房產持續增值的預期已經消失，三四線城市的情況更加複雜，對絕大部分城市來說，買房“返貧”或將成為常態。

關於買房的“貧富”問題，曹德旺講得簡單易懂。

他曾在接受採訪時說：有錢的人都幾套房子，剩下需要房子的人卻沒有錢。現在沒有錢，他以後怎麼有錢給你買？房地產將來就是“有錢人”賣給“有錢人”，賣得出去嗎？

看空樓市的商界大佬不少，但像曹德旺這樣持續發聲的確實不多。

這一席話講的很清楚，想靠買房變成“有錢人”，首先要考慮一個問題，接盤的人在哪裡？如果房價持續水漲船高，以後的樓市會變成典型的“存量市場”，或者說有價無市，只是有房族之間互相接盤的“遊戲”罷了，與“擊鼓傳花”別無二致。

北大教授蘇劍更是講透了問題的關鍵。

他在10月下旬舉辦的第三季度宏觀經濟形勢分析會上稱，我國的人口峰值可能出現在2017年，大概是12.813億，峰值勞動力人口出現在2013年，大概是8.557億，去年可能已經開始出現了人口的負增長。

房子是否升值，取決於20-50歲的購房者有多少，而所謂的主力購房人口，就是北大教授口中的“勞動力人數”。

早在6年前，樓市就埋下了“購房人數持續減少”的“伏筆”，未來10年，房地產需求下降也將是大勢所趨，只有極少數的熱點城市，在“存量勞動力”爭奪戰中搶得先機，未來房產才有保值可能。

對購房者而言，明年買不買房，並非取決於10年後會“變富”還是“返貧”，而是需要捫心自問，這套房子到底是不是自住、工作、事業、家庭的必需品，自己的家庭能否承擔動輒上百萬的房貸。