現在房產市場投資商鋪還是住宅?哪個更加有前景?

成都房產通L


就目前房地產市場投資而言,已經過了閉著眼睛買房就能賺錢的時候。現在想要在房地產投資當中盈利,那就需要非常謹慎。當前房地產市場投資並不是非常樂觀。但如果你沒有其他投資渠道,非要在房地產當中選擇的話,那麼我們就通過下面的具體數據進行的分析。

房地產企業投資資金鍊情況

  • 俗話說兵馬未動,糧草先行。房地產行業想要發展也是同樣的道理,一個新的樓盤的開啟,都會伴隨著大量的投資資金先行入場。那麼目前我們來看房地產行業的資金鍊是一個什麼樣的狀況?

一:國內融資難度越來越大
  • 由於匯率波動加劇,而房企頻繁尋求海外發債有其不得已的原因:一方面,房地產市場下滑,房企回款難度不斷加大;另一方面,從銀行貸款到發債、再到信託融資,房企境內融資渠道幾乎全面被限。

  • 今年10月,房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元,環比減少35.14%;通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式,融資金額60.93億元,環比減少67.12%;通過境內銀行貸款融資40.45億元,環比減少74.79%。

二:10月房企海外融資井噴

  • 今年10月份,13家房企累計發佈總額高達50億美元的融資計劃,僅10月30日當天就有5家企業發佈接近20億美元的計劃。這一態勢還在擴大,截至目前,進入11月僅一週,房企發佈海外融資計劃已超23.5億美元,這些房企包括弘陽地產、旭輝控股、綠城中國等。

三:房企回款壓力加劇
  • 除了市場融資不盡如人意,在房地產市場整體下滑的背景下,房企資金回款也問題重重。WIND數據顯示,前三季度,142家房企總營收合計為15052.3億元,同比增長22.04%,增速較2018年同期減少5.02個百分點;歸母淨利潤合計為1440.63億元,同比增長12.52%,增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。利潤率下滑的房企佔比超過一半。

綜合來看,在房住不炒”基調下,監管部門對房地產融資業務的監管仍在加碼。2020年將至,融資壓力巨大的房企,如何“找錢”來應對即將到來的還款期,將是其未來的首要“功課。所以說目前投資房地產,面臨著巨大的風險。如果你非要在商鋪和住宅當中選擇投資,那麼社長建議投資住宅比商鋪風險相對較小。

社長財經


這個問題主要看地段和一種超前的眼光和機遇吧

,我在武漢,我來說說武漢吧!

說的最簡單一點,最主要的看地段,武漢光谷二環邊,三環內的金地天悅那一塊,地理位置優越,離光谷也很近,兩公里,房子第一批賣的時候,7000多一平,現在20000多,那邊住著也舒服。這是一個例子。還有就是保利華都,這邊地鐵口,買的時候也是7000多一平,現在25000起,當初給別人說這邊要建地鐵,買房的人死活不信,現在漲了這麼多。這也是一個例子。還有一個最好的消息是現在產權是可以續的。只要不拆遷,都是可以續的,價格不會超過五位數。商鋪主要是靠租金,它有它一定的穩定性,住宅就是主要靠增值


南城往士


房產市場投資住宅比投資商鋪好!但是目前不建議投資房產。當前全球經濟處於康波長週期(60年一循環)蕭條期,日本、德國國債負利率,美國連續三個月降息。中國在CPI破3的條件下,依然通過MLF操作降息。全球經濟持續低迷,下行壓力巨大。房地產已經過了20年的黃金期,國家確立房住不炒和不搞大水漫灌的政策。


房產經過未來3-5年的調整後,建議買人口流入城市住宅。依次是珠三角城市群,長三角城市群,成渝城市群。理由如下:

1. 商鋪受到電商衝擊巨大,同時商鋪整體嚴重供過於求。

2. 住宅捆綁了教育資源,醫療資源等各種社會福利。

3. 同樣是一線城市的住宅和商鋪,如果作為不良資產,住宅基本處置價格在評估價值8折左右,而商鋪普遍在評估價3折左右。保值率不可同日而語。


當然投資需要具備一定的投資能力,專業投資商鋪的,因為對市場行情和各地商圈把握的比較精準,也有可能取得較好的投資回報。但是對於大眾來說,投資住宅的風險遠小於商鋪。而且因為中國的GDP依然保持中高速增長,房價經過幾年的調整後,還會迎來白銀時代。



博辰


現在並不是一個投資商鋪的好時機,同樣,對於住宅的投資也是一個要求非常高的階段。

可以說,買到優質、合格的商鋪挺難,而買到值得投資的住宅要求很高,對於目前的現狀來說,都非一件容易的事。

具體的原因,我可以通過下面的分析慢慢為你解答。

首先說一下商鋪!

我自己有兩套商鋪,都是在幾年前投資的,目前的收益非常不錯,回報率在7%以上。

為什麼可以做到那麼高的回報率呢?原因就是買的早。在當初房價還沒有上升過盛的時候,我就買下了這兩套商鋪,一套在上海,一套在蘇州,所以導致的結果就是商鋪的買入成本並不過只有200多萬/套,那麼租金收益自然可以保持一個較高的回報率。

但是如今呢?如今的房價已經經歷了2015-2018年的大漲,大部分地區的房子翻了一個倍,商鋪自然會跟隨房價上漲。那麼如今你去購買商鋪,其實就是處於一個高位購入的狀態,租金回報率自然會大大折扣。

再加上因為前期大量的資金都被房地產所透支,而大部分的投資者,炒房者也加入了一個槓桿進行買房,所以導致了中國家庭的負債率非常高,壓力非常大,自然影響到了消費的能力。

我們可以看到這幾年以來,中國的消費增速低至10年新低,消費能力下滑明顯,這也預示著實體生意都不好做了。

而當下的房價又是居高不下,造成購買商鋪的成本也過高,自然無法得到一個比較滿意的最近回報率。

從數據我們可以看到,從2015年開始,商鋪的價格就水漲船高,直接導致的是商鋪的租金收益變化出現了明顯的下滑或者滯漲,說明了商鋪的抬價對於租金的收益影響還是特別大的。

要知道商鋪的租金回報率必須大於7%以上才算合格,小於6%的商鋪其實是沒有投資的價值,因為連普通的民營銀行定存收益都跑不贏。但是在如今這種生意難做,創業者不願意支付高額房租,而商鋪投入成本有過大的雙重壓力下,買到一套7%以上的合格商鋪,真的是非常困難的一件事。

因此,不是商鋪投資不好,是現在不是一個能夠買到號商鋪的時機!認為想要投資商鋪,你得再等幾年,等經濟復甦,等房價穩定甚至回調的時候在入手,這樣拿到性價比高的商鋪才有可能。

其次,我們來說下住宅投資。

中國的人口紅利其實已經過去了,在前幾批的嬰兒潮退去之後,我們現在面臨的是一個結婚率降低,離婚率提高,並且出生率減速的現象。這就意味著未來的10-20年,現在的80後90後、甚至是00後其實都不缺房子。

那麼房子就會出現過盛,供大於求的局面。那按照目前的資金體量和需求來說,自然無法繼續支撐全中國那麼高的房地產市值。所以分化再所難免。

因此對於未來的房地產投資趨勢來看,哪裡的人口持續流入明顯,哪裡的消費和薪資實力強勢,哪裡的配套,醫療、教育體系完善,哪裡就有投資的市場存在。

從數據和城市的綜合素質來分析:
  1. 一線城市處於的是一個優勝劣汰,控制人流的狀態,它們所要的是精英人才,是世界的頂層人物,具有較強的資金實力,也有較高的專業素質,所以對於這些人來說,未來將會是一線城市的購買的主力軍,並且還是吸引全世界人才優勝劣汰的趨勢。所以一線城市的房價必然會持續上漲,供不應求。

  2. 而對於新一線城市來說,他們相比一線城市稍弱一些,但是在配套和其他方面也是較強的表現,但是對於人口來說,更多的是持續流入的狀態,所以有人口支撐,房價未來的上漲也是不成問題的。

  3. 最後就是二三四五線城市,對於這些地方來說人口是持續流出的狀態,並且配套、醫療、教育等方面都沒有一線和新一線那麼好。再加上一個空置率過高,炒房囤房較為嚴重,所以未來將會面臨滯漲,震盪,回調的局面,不具備投資價值。


最後,綜上數據和分析,我們其實可以得出一個比較全面的結論:

我的結論就是投資住宅,你只能夠買入一線或者新一線城市的房產。但是對於這些地方來說,購買的門檻非常高,限購條件也比較嚴厲,所以並不是說想買就能買的。目前所遇到的問題就是有錢的沒資格,有資格的沒錢。如果你有能力,有資格,有資金,那可以考慮投資一套。


而對於商鋪投資來說,並不是說不能投資,只是在沒有找到一套滿意,合格的租金回報率商鋪之前,不應該下手。畢竟現在高房價帶來的影響就是提高了商鋪的總價,但是卻降低了居民的消費能力,所以商鋪的租金回報率還是相對較低。

我認為,熬過這段週期,過幾年,等房價調整到位,等經濟回暖,消費能力提升了,在考慮入手商鋪也不遲。


關注張大仙,投資不迷路,我的【專欄】裡有乾貨,歡迎“品嚐”。


琅琊榜首張大仙


這個問題要看題主買住宅和商鋪有自用的可能不,如果有,可以適當考慮!

其實在目前的情況下,個人是不推薦投資商鋪和住宅的,房子是用來住的,如果有合適的住房,可以有其它更多的投資渠道用來保值家庭資產。

咱們這裡假定只有一套房子,準備買第二套,再買商鋪和住宅之間徘徊選擇?

如果題主未來有創業開店打算,類似以後有開夫妻店或實體店的計劃,買商鋪首先要考慮其基本功能,買商鋪看自己能否用到,且將來自己如果創業開店,這個平攤下來的店租是否過高,從財務的角度多多核算。

這樣有個好處,因為目前商鋪是供大於求的,如果買了商鋪之後,租不出去,其碼可以自用。

那麼如果買住宅的話,要看題主有沒有拿這房自住或改善住房的需求,買住宅如果不自用,現在單純靠出租收益是比較低的,如果想著未來倒騰賺差價,也是越來越難賣出去的。

所以,保守起見,如果不自用的情況下,建議謹慎選擇投資住宅和商鋪。可以選擇大額存款或電子國債這兩項保本穩定收入。


陽光侃房


從目前來看,無論是投資房地產還是投資商鋪,關鍵在於你投資的位置是怎麼樣子的。

因為無論是商鋪還是住宅,你主要的目的是為了賺錢,如果投資住宅,你過了幾年他還是沒有漲價,那麼此時就是不賺錢的,如果投資一個商鋪你人流量不足或甚至是人流量越來越低,那投資商鋪肯定是不划算的。

針對於此,無論投資房地產的商鋪還是投資住宅房首先要考慮的,某一個城市它的人員到底有多少?如果他每年都會有不新的人員進進來,那麼投資房地產或者投資商鋪都是可以的,我們可以從中選擇一個,因為投資商鋪相對而言,如果倒賣的話,他可能會收的手續費會更高,而投資房地產的話手續費會稍微低一點。

但是投資商鋪的話,主要目的是為了去出租,如果你在一個地方買了一個商鋪,然後它這個商這個地方,它發展前景非常廣闊,那他每年他都會有房租,而且房租會越來越穩定,那麼此時投資商鋪是非常划算的。

但是越來越廣闊和越來越穩定,它的前提條件是要有客流量和有人,如果這個地方它沒有人的話,那肯定是不划算的。

所以無論是投資住宅房還是投資商鋪,關鍵在於有沒有人,沒有人投資,什麼都不划算,有了人在相對而言的區域商鋪更划算,而房地產兌現的速度會更快一點,就看你自己是短期還是長期的投資。


家裡我不管事


在商鋪和住宅產能都過剩的情況下,投資商鋪更有前景。

1.先看研究數據情況

據西南財經大學研究數據顯示,截至2017年底全國城鎮住房空置率21.7%,根據這個空置比例測算得出的城鎮住房空置數為6500萬套;艾媒諮詢數據顯示,全國一二線城市購物中心空置率為9.4%;瑞士信貸2018年發佈的一份報告顯示,在未來5年內,會有約20%-25%的購物中心或將面臨倒閉風險,這種風險對中國購物中心同樣存在。

無論是住宅,還是購物中心,抑或其他類型的商業地產,都存在不同程度的產能過剩問題。產能過剩後,供應充足,需求有限,必然優勝劣汰。

2.價格波動分析

從國家雙向宏觀調控政策分析,住宅價格會相對平穩,目前國家必須全力保護樓市穩定,不容大幅上漲,也不容大幅下跌,價格波動不會太大。

商鋪是投資品,不是普通大眾生活必需品,對國家政策來說,無所謂調控和保護,基本上是放任自由發展狀態,受政策干預小,更市場化,更可以通過經濟規律預判價格走勢和收益狀況,商鋪價格隨市場行情波動更大。

正是這種市場化更高的投資品,在準確把握商鋪價格波動情況下,能獲得更高收益,規避掉投資風險;而住宅發展拐點已來臨,又受到政策嚴格調控,上漲空間必然有限。

3.收益分析

住宅收益一般都是比較低的,100萬的住房,年租金大概在2.4萬左右,年收益率大概在2.4%左右。

商鋪的收益率一般都比住宅高,比如100萬的商鋪,年租一般在5-7萬,也就是年收益率5%-7%,這個還是適中的收益率;像金鋪之類的商鋪,年收益率在7%以上,高的可以到10%以上。

住宅投資主要靠升值來獲取投資收益,租金收益不是衡量住宅投資好壞的標準;而商鋪投資上,收益率是考察投資成敗的重要指標。

4.發展前景分析

住宅產能過剩後,人口流出城市的房價會出現波動,長期來說,投資前景是暗淡的。而對人口流入城市來說,房價穩中有升,但受到政策限制,且目前房價已在高位水平,因此,房價基本不會再出現大幅上漲情況,住宅總體收益不會高。

相反,區位、配套都比較好的商鋪,隨著商業模式進一步成熟,高效線上引流下的實體商業(也可以說是智能實體店模式)應是未來商業模式主流,實體商鋪還會有更多需求;而區位和配套都比較好的商鋪,必然會有增值空間,也就有可觀收益。

5.風險分析

住宅風險小些,商鋪風險大些,這應該是共識。但正是商鋪投資高風險,才會有高回報;投資嘛,都有風險。都是大額資金投資,作為投資者,都會謹慎小心,因此,不用過於擔心投資風險問題,而應更多關注收益問題,控制好投資風險問題。

商鋪是自由市場化的投資品,掌握好經濟規律,具備專業知識、人脈和資源的情況下,完全有能力規避掉高風險,從而獲得更高收益。

目前實體商業經營上出現困難,不是因為實體商鋪出問題了,而是商業模式在調整。電商佈局線下實體店,線下實體店與線上結合的O2O模式,暫時都還不夠成熟,還不能一統商業模式。因此,投資市場化更高的商鋪更有前景。


房壇法菜


現在房產投資選擇商鋪還是住宅,不管什麼商鋪還是住宅,只要你是投資性質的,說明你還是有閒錢,那就重要的來了,還是位置,商鋪位置不好的話,很難租出去,就算租出去,租金也不高,有好的位置,可以考慮商鋪,沒有好的位置就不要考慮商鋪了,一鋪養三代已經過去了,還是考慮住宅吧,住宅投資性質比商鋪好脫手,商鋪如果買到不好的商鋪,脫手很麻煩,所以建議還是儘量選擇好點的住宅投資,希望對你有幫助,謝謝



分享到:


相關文章: