李貝貝 攝
華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道
10月以來，長租公寓品牌“喔客”因在杭州、蘇州等地拖欠房東租金、資金鍊斷裂、瀕臨倒閉一事引發市場關注。目前事件仍未解決，而喔客杭州分公司也因涉嫌合同詐騙，由杭州市公安局錢塘分局立案偵查。值得注意的是，包括喔客在內，杭州10月份已有4家長租公寓品牌相繼“爆雷”，另有長租公寓運營商承認資金鍊斷裂、遊走於“爆雷”邊緣。
業內人士認為，敗走杭州的長租公寓品牌基本上都是分散式長租公寓，存在門檻低、缺乏資金沉澱等難題，同時也與長租公寓近年來在杭州的爆發式增長中品牌良莠不齊、資本加速離場等因素有關，而這也是整個長租公寓行業都無法迴避的問題。
在希望政府加強監管力度的同時，業內人士們也建議身處其中的運營商及時作出反思。旭輝領寓相關負責人告訴《華夏時報》記者，其認為運營商在城市進入和規模拓展端，需要在對市場科學分析的基礎上更加理性地拿房，有質量地擴張。同時對於企業自身而言，核心在於管理好現金流。
喔客“本月底解決問題”成一紙空文
今年9月起，因“高收低租”模式陷入資金鍊困局的喔客開始拖欠房東租金，引發房東、租客矛盾升級，且隨著時間的推移，事件愈演愈烈。儘管喔客一再強調“不會跑路”，但10月底，力挽狂瀾的喔客沒能成功起死回生，最終還是承認資金鍊斷裂、公司倒閉，主要負責人亦被警方控制。
10月中旬，喔客杭州總部在遭到房東、租客圍堵之後曾短期關門，期間在官方平臺上宣佈將在10月25日給出初步解決方案。10月24日晚間，喔客承認遇到經營困難，並宣佈計劃引入杭州駐家房地產代理有限公司“接盤”。不過，房東與租客們無法接受駐家給出的“各讓一步”方案。
10月25日，數百名房東、租客前往喔客杭州公司及市政府相關部門討要說法，一度爆發肢體衝突。最終，在警方和下沙經濟開發區管委會的調解、見證下，葉方敏、楊珏、王冷這三位喔客的負責人與租客、房東代表進行了協商，同時亦簽下一份“10月30日前確保3人中有2人不離開杭州，隨時可以聯繫到人並及時給出解決方案”的保證書。《華夏時報》記者拿到的《會議紀要》顯示，喔客與租客、房東達成了4條協議，包括確定駐家為喔客的暫定引進資方、駐家的接盤方案等，並約定10月30日簽署四方協議簽署。
而之後的情況有些出人意料：10月29日晚間，人們等來的是喔客被立案調查、原定於30號的四方協議簽署被改成房東租客報案登記的消息。據“杭州公安”發佈的消息，喔客平臺投資人、上海臥榮網絡科技有限公司杭州分公司因涉嫌合同詐騙案已由杭州市公安局錢塘分局立案偵查。值得一提的是，在記者此前的採訪中，就有租客、房東及業內人士直言喔客在進行“龐氏騙局”。
喔客相關負責人被控制之後，房東、租客們對於該何去何從的現實問題依然難以達成一致。《華夏時報》記者瞭解到，儘管大多數租客、房東表示會友好協商、等待喔客公司清算後由法院裁決進行統一賠付，呼籲通過合理合法的途徑來解決問題，但部分房東仍以換鎖、斷水電等過激方式逼迫租客離開、致使租客報警或是發生肢體衝突的事件仍時有發生。
令人觸目驚心的是，《華夏時報》記者注意到，包括喔客在內，整個10月間，杭州另有德寓、國暢、東俊這3家長租公寓品牌相繼“爆雷”、負責人跑路。實際上，就在10月中旬記者在杭州陪同喔客租客、房東前去警察局報案時，國暢公寓的租客也曾一同前去報案。
李貝貝 攝
喔客之後，杭州仍有一些中小型長租公寓品牌遊走在“爆雷”邊緣。10月底，杭州蕭山等區域又發生了房東因為收不到租金換鎖逼迫租客離開的事件，這一次是杭州市中擇房產代理有限公司。在10月28日向其租客下發的統一公告中，該公司坦言“本公司因經營不善導致資金鍊斷裂”，但“會跟房東協商，先打欠條，然後慢慢償還，包括租客合同到期時的房租押金和水電押金也是一樣的處理方式”，暫未宣佈破產。
而若將時間往前推移，自2018年8月首個宣佈資金鍊斷裂的杭州鼎家公寓開始，在杭州就有愛上租、安閒居等杭州地區的長租公寓品牌相繼陷入資金鍊斷裂、倒閉的困境。有媒體統計，自鼎家以來，全國“爆雷”的長租公寓品牌中，杭州地區的品牌數量佔到了1/3。
野蠻生長遭遇水土不服
“頻繁出現爆雷情況的長租公寓品牌共性是均為分散式長租公寓，原因是分散式公寓的進入門檻低，為了擴充規模不理性拿房’高收低賣’，同時缺乏資金沉澱，現金流一旦斷裂很容易爆雷。”
旭輝領寓相關負責人認為，由於2017-2018年杭州租賃市場非理性的房租上漲，致使許多長租公寓品牌盲目進入市場快速擴張，2019年杭州租賃市場由於供應量增加，租金迴歸理性，租金部分地區出現了5％-10％的跌幅。由於在城市進入層面缺乏宏觀面的研究分析，因此在進入之後的發展會面臨諸多問題。該負責人告訴《華夏時報》記者，相比之下，房企的資源、資金優勢更適合在集中式長租公寓發揮，也較分散式公寓更為安全。
“作為長三角的熱門二線城市、且互聯網行業發達的杭州吸引了大量的創業者、年輕人，有適合長租公寓發展的土壤。”浙江中原地產首席分析師荊海燕直言，在層出不窮的長租公寓品牌中，也有一些在野蠻生長，包括像喔客等缺乏長期經營的考慮，以“高收低出”的模式在短期內快速獲取大量租金，後續卻無奈爆雷的品牌。
同策諮詢研究中心總監張宏偉向《華夏時報》記者指出，長租公寓需要長期運營，目前行業可以說還處於起步階段。近年包括酒店、中介等均進入長租公寓行業，但並未將運營的收益和平穩增長、行業的風險看清楚。而另一方面，尤其是去年下半年開始長租公寓集中出現各種問題以來，資本方減少了對長租公寓的支持，甚至暫停“輸血”，造成行業的“內外交困”。
而在採訪中，受訪人士均向記者強調，長租公寓“爆倉”不是杭州一個城市的問題，建議投身其中的運營商作出反思。張宏偉建議，“不應該盲目擴張規模，應該考慮適度的增長，注重穩定的收入來源。”上述旭輝領寓負責人則表示，在城市進入和規模拓展端，需要在對市場科學分析的基礎上更加理性地拿房，有質量地擴張。同時對於企業自身而言，核心在於管理好現金流。
與此同時，景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，相關部門可以對長租公寓行業加強動態監管，儘早推進相關行業立法。而在10月12日，杭州市住保房管局已宣佈，根據中央和省市要求全面部署新一輪杭州住房租賃中介機構亂象專項整治工作。此外，杭州住保房管出臺了杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（徵求意見稿），提出一個新的概念“風險防控金”來保證房東和租客的利益、採用信用分的形式和風險警示名單來監管住房租賃企業等措施。在業內人士看來，如果這些監管辦法能夠落地實行，包括杭州在內的長租公寓行業將得以“淨化”。
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