1
南岸蘇家壩立交下，出了一幢全國聞名的“網紅獨棟”！
如果用軟文的標準口吻，應該這樣描述：
他，綠植包裹，私密性極佳；
同時，享有超大花園，可耕種，可種花，亦可栽樹！
地處城市交通咽喉之上，繁華之中。
獨棟旁，那一條幽深的小徑，是唯一的向外連接通道。
正所謂，隱於鬧市之中，卻又出則繁華。
是的，大明星，易烊千璽，就曾住在那裡。
周冬雨，也有同居幾天。
最近這裡紅的不得了。
微博上，有人明確表示，要“高價購買”。
不知道有沒有開發商來這裡開發開發！
2
紅得讓人同樣意外的，還有另一個地方--回興。
因為是個老城，回興很少有新房，所以基本上是存在感很低的區域，他的大表弟中央公園才是男一號。
但最近發生的一些事，大表哥回興倒是贏了大表弟三回。
1）4月的回興地王，土拍價是超過中央公園的；
2）網紅XX姐，就住在回興；
3）回興的新房價天花板，居然超過了中央公園！
當初11149元/平的地價，折算下來。
變成了現在套內31000元/平的新房價。當然，這套帶花園，戶型也很霸道，算是樓王！普通房源，也並不都是天價。當然，這並不妨礙，他成為議論的焦點！
文案我都替中央公園一眾樓盤想好了：“XX都3萬了，咱們這真不貴，刷卡吧”！
但我相信，相比這個，更多人好奇，回興，憑什麼賣得和兩濱一嘴一個價？
有什麼支撐呢？
3
半年前，類似場面，是真壯觀。
全是土拍，到處王炸，北有水土，南有灘子口。
吃瓜群眾最大的樂趣，就是爭論地價和房價的關係，有些人說，地價貴了，房價便宜不了；有人說，房價預期決定地價，但地價不一定決定房價！
後面一句，是我的觀點。
圖中所示，正是昨日賣出去的地。
環線旁，大石壩，妥妥的主城核心地塊。鄰居保利香雪，二手房房價賣上了16000（建面），新房旭輝星奕，套內也喊上了20000。
結合行情，雖不說上萬，但開發商輪流舉牌搶著意思意思，還是有必要的。
但很可惜，7145元/平，底價成交。
是撿漏還是接盤？
客觀來講，原因很多。
1）單說大石壩土拍為什麼低？一是他有商住用地，需要自持5萬方商業，剩下的地，只能做點高層產品。
2）商業難做，是共識，而且本地塊還有招商限制！需要引進世界500強！這就相當於捆綁銷售。對於大多隻想修住房賣的開發商，一擔心自己，二擔心市場。
3）當然，今年尤為特殊，下半年融資渠道的收緊，打亂了很多房企的計劃。
4
總之，不太高漲的購房慾望，不太熱情的土拍市場，造成大家看不清未來預期的狀況發生。
而我們普通人能做的，其實是從有限的信息中，篩選出有用的信息。
別忘記一個事實。
上輪行情啟動之後入市的新地塊項目，跟之前的老項目，有本質上的不同，土地成本，品質定位，盈利預期等，都要好。
這是回興地塊出現31000元/平房價的支撐。
一些老項目，是地價4、5000，市場價10000元/平上下的時候，做的產品定位；
全新項目，是地價10000上下，按照預期房價20000元/平做的品質定位。
本質上，房子的確會變得更好。
於重慶樓市，良好循環的過程，是螺旋式緩慢上漲，成本高，又想賣好價錢，那就必須拿出實際的產品和服務，去打下市場 。
難度增加，但卻是正確的事啊！
回興地王，不會是個案。
堅持更好的產品，還是向市場妥協，是個艱難的選擇題！
5
說說另一件事。
昨天，整個朋友圈都被一個叫XX天宸樓盤的刷屏。
原因只有一個：便宜。
小戶型公寓，單價算下來，不到8000/平；總價算下來，10多20萬！
還能分期！
渠道上，也發了狠，中介的成交提成，按總房款，能達到8%！
重賞之下，聽聞隔壁龍湖租售中心的人都安耐不住發朋友圈賣友商的房子了！
價格，分銷，再加上區域本身有概念...
現場，成了這樣。
如果不是看過視頻，我也以為中介兄弟在圍毆，仔細看，他們手裡拿的都是認購單。
幾者因素共振，還管什麼商業公寓再交易稅費高？不易出手，缺少流通性？
那一刻，大家熱血上頭，搶！
甚至還驚動了派出所？
拋開這房子到底買不買得的問題。
就此現象其實可以很明顯的感受到幾點：
（1）市場購買力依然旺盛；
（2）風物長宜放眼量，沒有出口的投資需求，僅僅需要一個觸發的契機，就點燃了？
當然，對於我們，見多了套路的人，搞清楚背後的邏輯。
自然就會不慌，不忙。
不大驚小怪。
6
房地產這行，如果一定要聽觀點，其實建議聽地產老闆的。雖然面對公眾媒體，老闆們更多時候會站在自己企業的立場，表達觀點和訴求。
但超大型企業老闆的判斷，一定不會錯到哪裡去。
在前幾日中國民生銀行主辦的2019中國不動產金融年會上，融創老闆做了演講，用很多淺顯的語言，說出了他對後市的預判。
於是，我認為非常有必要分享給大家。
大致如下：
1）關於趨勢。
目前房地產政策環境，是讓經濟不依賴房地產，這是一個國家戰略，是一個已經上升到政治高度的國家戰略。
改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了，我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那麼大，憋不了太久，就會放鬆。
孫老闆說，不太可能。
2）未來房地產整體市場規模還是很大。
一個是城市化的需求，另外是改善性需求，這個行業據他估計還會保持很多年，今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。
這個行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變，很多開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。
但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。
3）本來一線和二線庫存就很小，一輪去庫存，基本上把一二三線的庫存去沒了。
最大的問題就是把風險擠到了低線城市，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應量增加很多，有風險嗎？要看結構的話，風險大了去了。
4）今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的。這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降。
因為限價把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，開發商好乾，最起碼風險性小。
5）企業要有綜合競爭力。
第一步，先是庫存別有問題。如果庫存有問題，土地儲備佈局不對，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，就是能不能活著。
第二就是品牌、產品、服務，這是個綜合競爭力。
第三就是堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。
這裡面，你看到了什麼呢？
關於未來更靠譜的判斷，上面幾點，非常有參考意義。
當然，大勢如此，而不同城市的差異性會非常之大，微觀層面，不同區域，不同品質房產，也會有不同的命運。
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