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南岸苏家坝立交下，出了一幢全国闻名的“网红独栋”！
如果用软文的标准口吻，应该这样描述：
他，绿植包裹，私密性极佳；
同时，享有超大花园，可耕种，可种花，亦可栽树！
地处城市交通咽喉之上，繁华之中。
独栋旁，那一条幽深的小径，是唯一的向外连接通道。
正所谓，隐于闹市之中，却又出则繁华。
是的，大明星，易烊千玺，就曾住在那里。
周冬雨，也有同居几天。
最近这里红的不得了。
微博上，有人明确表示，要“高价购买”。
不知道有没有开发商来这里开发开发！
2
红得让人同样意外的，还有另一个地方--回兴。
因为是个老城，回兴很少有新房，所以基本上是存在感很低的区域，他的大表弟中央公园才是男一号。
但最近发生的一些事，大表哥回兴倒是赢了大表弟三回。
1）4月的回兴地王，土拍价是超过中央公园的；
2）网红XX姐，就住在回兴；
3）回兴的新房价天花板，居然超过了中央公园！
当初11149元/平的地价，折算下来。
变成了现在套内31000元/平的新房价。当然，这套带花园，户型也很霸道，算是楼王！普通房源，也并不都是天价。当然，这并不妨碍，他成为议论的焦点！
文案我都替中央公园一众楼盘想好了：“XX都3万了，咱们这真不贵，刷卡吧”！
但我相信，相比这个，更多人好奇，回兴，凭什么卖得和两滨一嘴一个价？
有什么支撑呢？
3
半年前，类似场面，是真壮观。
全是土拍，到处王炸，北有水土，南有滩子口。
吃瓜群众最大的乐趣，就是争论地价和房价的关系，有些人说，地价贵了，房价便宜不了；有人说，房价预期决定地价，但地价不一定决定房价！
后面一句，是我的观点。
图中所示，正是昨日卖出去的地。
环线旁，大石坝，妥妥的主城核心地块。邻居保利香雪，二手房房价卖上了16000（建面），新房旭辉星奕，套内也喊上了20000。
结合行情，虽不说上万，但开发商轮流举牌抢着意思意思，还是有必要的。
但很可惜，7145元/平，底价成交。
是捡漏还是接盘？
客观来讲，原因很多。
1）单说大石坝土拍为什么低？一是他有商住用地，需要自持5万方商业，剩下的地，只能做点高层产品。
2）商业难做，是共识，而且本地块还有招商限制！需要引进世界500强！这就相当于捆绑销售。对于大多只想修住房卖的开发商，一担心自己，二担心市场。
3）当然，今年尤为特殊，下半年融资渠道的收紧，打乱了很多房企的计划。
4
总之，不太高涨的购房欲望，不太热情的土拍市场，造成大家看不清未来预期的状况发生。
而我们普通人能做的，其实是从有限的信息中，筛选出有用的信息。
别忘记一个事实。
上轮行情启动之后入市的新地块项目，跟之前的老项目，有本质上的不同，土地成本，品质定位，盈利预期等，都要好。
这是回兴地块出现31000元/平房价的支撑。
一些老项目，是地价4、5000，市场价10000元/平上下的时候，做的产品定位；
全新项目，是地价10000上下，按照预期房价20000元/平做的品质定位。
本质上，房子的确会变得更好。
于重庆楼市，良好循环的过程，是螺旋式缓慢上涨，成本高，又想卖好价钱，那就必须拿出实际的产品和服务，去打下市场 。
难度增加，但却是正确的事啊！
回兴地王，不会是个案。
坚持更好的产品，还是向市场妥协，是个艰难的选择题！
5
说说另一件事。
昨天，整个朋友圈都被一个叫XX天宸楼盘的刷屏。
原因只有一个：便宜。
小户型公寓，单价算下来，不到8000/平；总价算下来，10多20万！
还能分期！
渠道上，也发了狠，中介的成交提成，按总房款，能达到8%！
重赏之下，听闻隔壁龙湖租售中心的人都安耐不住发朋友圈卖友商的房子了！
价格，分销，再加上区域本身有概念...
现场，成了这样。
如果不是看过视频，我也以为中介兄弟在围殴，仔细看，他们手里拿的都是认购单。
几者因素共振，还管什么商业公寓再交易税费高？不易出手，缺少流通性？
那一刻，大家热血上头，抢！
甚至还惊动了派出所？
抛开这房子到底买不买得的问题。
就此现象其实可以很明显的感受到几点：
（1）市场购买力依然旺盛；
（2）风物长宜放眼量，没有出口的投资需求，仅仅需要一个触发的契机，就点燃了？
当然，对于我们，见多了套路的人，搞清楚背后的逻辑。
自然就会不慌，不忙。
不大惊小怪。
6
房地产这行，如果一定要听观点，其实建议听地产老板的。虽然面对公众媒体，老板们更多时候会站在自己企业的立场，表达观点和诉求。
但超大型企业老板的判断，一定不会错到哪里去。
在前几日中国民生银行主办的2019中国不动产金融年会上，融创老板做了演讲，用很多浅显的语言，说出了他对后市的预判。
于是，我认为非常有必要分享给大家。
大致如下：
1）关于趋势。
目前房地产政策环境，是让经济不依赖房地产，这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。
改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，憋不了太久，就会放松。
孙老板说，不太可能。
2）未来房地产整体市场规模还是很大。
一个是城市化的需求，另外是改善性需求，这个行业据他估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。
这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，很多开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。
但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。
3）本来一线和二线库存就很小，一轮去库存，基本上把一二三线的库存去没了。
最大的问题就是把风险挤到了低线城市，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。
4）今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降。
因为限价把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，开发商好干，最起码风险性小。
5）企业要有综合竞争力。
第一步，先是库存别有问题。如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。
第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。
第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。
这里面，你看到了什么呢？
关于未来更靠谱的判断，上面几点，非常有参考意义。
当然，大势如此，而不同城市的差异性会非常之大，微观层面，不同区域，不同品质房产，也会有不同的命运。
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