2019-11-08 02:29:11 佚名

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鵬哥觀點：房地產並沒有迎來大降溫，房地產在多次調整後依舊在高位，房價並沒有便宜。那麼在這種情況下，2019年剛需也應該買房。

房地產並未降溫

第一、房地產週期性調整

房地產處於週期性調整過程之中，目前並沒有處於大降溫的狀態。房地產週期一般以10年為一個週期，大週期中嵌套著小週期。週期的波動跟政策調控密切相關。

如果當前行情過於火熱，那麼政策調控就會嚴格，給過高的房價降溫，從兩個方面來抑制買房情緒過熱：

第一，收緊開發商的資金口，加大開發商融資難度。比如今年上半年的時候，全國房地產信託這個融資口子已經被關閉，多家開發商決定停止拿地，跟政策調控是緊密相關的。

第二，提高房地產信貸門檻，收緊信貸額度。今年5月份以來，多個城市的房貸利率上浮比例較高，最多上浮25%。首套房和二手房的房貸利率都相對較高，抑制了一部分購房需求。

從目前房地產行情來看，國家對於房地產的政策已經收緊，但是沒有到大降溫的地步。

2、房價回到去年高位

2018年上半年房價逐步攀升，但是到了731新政之後，全國房價應聲下跌，一直到2019年年初。但是隨之而來的，也是國內經濟數據的全面回調，各行各業十分不景氣。

到了2019年一季度，為了重振經濟，刺激消費，國內貨幣政策開始鬆動，各大開發商的融資難度降低，開始大規模拍地和收併購。伴隨而來的，是全國多個城市一季度房價的快速回暖。

以深圳為例，今年3、4月份，房價快速升溫，已經重新回到了去年的高位，短短半年時間，部分片區漲幅超過10%，很多二手業主掛盤價也不斷攀升。一季度的小陽春消化了一部分筍盤，低總價的優質房源率先被人收入囊中。

3、開發商會降價銷售

今年的5月至7月，多數城市的房價又回到了平穩狀態，其根源也在於政策調控，讓房價歸於平穩。不過開發商在上半年拿的地，在下半年會快速開盤，再加上急於回籠資金，所以金九銀十會迎來一波打折潮。

8月底，恆大在全國範圍內已經開始了全民營銷推廣，部分樓盤9折，最低可達8折；碧桂園在今年的房屋銷售均價也有一定下降，都是為了“以價換量”，儘快回籠資金。

除此之外，各大開發商在金九銀十前都會策劃優惠活動，這期間如果有看好的項目，可以考慮入手了。

2019年剛需應該買房

第一、剛需越早上車越好

我一直的觀點是，對於剛需來說，買房最好的時機就是你準備好的當下。不要太過在意目前的形勢漲或者跌，對於你買房來說，影響甚微。

除非目前房價出現了大幅的波動，但是這種情況幾乎不可能。因為政策引導是穩房價，穩地價，穩預期。深刻理解高層的意思，不能讓房價有暴漲或者暴跌。所以行情對你的影響不大。

第二、如果房貸利率上升建議謹慎

如果房貸利率有了很大的變化，比如房貸利率提高，那麼你月供的壓力就大了，那這個時候建議謹慎下手。說明行情過熱，不適合入手。

此外，降息或者降準對市場來說都是最直接的刺激，也是刺激購房的標誌。但是現在的政策要求已經不能夠直接這樣操作的，需要繞道做制度創新，所以近期很火熱的LPR作為新的貸款基礎利率面世，既能給小微企業降息資金成本，又能避免房貸利率直接下降，一舉兩得。

第三、等待大概率會迎來上漲

等待，大概率會迎來上漲，而且漲幅可能會超過你準備省下的貸款利息或者砍價的空間。權衡利弊，要看長遠利益，只要標的沒問題，下手要果斷，切莫猶猶豫豫。

所以剛需購房者，在做好選擇之後，一定要果斷，短期的政策變動對於長遠的房產投資都不是“傷筋動骨”的影響，任何政策放大30年看都會變。

所以做大類資產投資時，格局才是最重要的。

綜上所述

房地產並沒有迎來“大降溫”，調控是週期性的，隨著行情而變動，目前的房價已經回到了去年的高位，但是對於剛需客戶來說，等待大概率會等來上漲，所以2019年如果看好了房子，剛需要果斷出手。

鵬哥說房產

不知道是哪個說房地產大“降溫”的！

還記得今年1月份的時候，帶了一個客戶看中了一套房子，本來價格都已經談攏了。但是最後客戶還是覺得價格有點貴了，猶猶豫豫的考慮了兩天，最後才決定下手。可當客戶想明白給我打電話的時候，我只能如實跟客戶說當天正因為他猶豫了，被別人買了。

二月份我又一直幫客戶關注他需求類的房子。等了一個多些月總算幫他又等到了一套，但是客戶總覺得這房子沒有上次給他談的那套便宜。最後還是沒有下手，當他這邊還是接受現狀給我打電話的時候，我跟他說房子賣掉了，他還不相信我。

最後他就這樣一來回錯過了兩套房子，等三四月這個時候他才拍著大腿跟我說當初早知道聽我的。

我只能跟他說千金難買早知道。

2019我每天都在想，如果我能像我的客戶一樣，有一套屬於自己的房子該多好。

上面跟您說的這個案例就是想告訴您，您既然剛需，其實沒什麼好猶豫的。

阿中論生活百態

房地產迎來大降溫，真沒感覺到。目前全國房地產沒見哪個城市房價出現大幅下跌的。作為剛需的話，我認為房子買得起時就買，不要等。很多人總喜歡等，以為後面房價會大降。可是往往等來的結果就是失望，越等越買不起。

我2012年開始看房，那時在龍華深圳北附近好多的二手房，小兩房不到200萬，只要當時咬咬牙就可以買得起的。可是我沒有買，走馬觀花，以為房價後面肯定降。

然而我越是等它降，它越是不降，我幾乎每週都問中介，降了沒有。可是經常聽中介說又漲了幾萬。然後又過了一年，到了2013年，這個時候房價比2012年漲了百分之十幾。其實要是下定決心，這個時候龍華的很多房子還是能買得起的，那時龍華地鐵站附近的房子好多是30000/平左右。要是買個70多平的小兩房210多萬，那時想著說不定年底就降了，再等等吧，於是又沒買。

很快到了2014年，不得了啊，房價給你的感覺就是一天一個樣。原來看的好多房子都加價10多萬了。進入下半年開始，我之前看的那些小區均價都4萬/平以上了。我就是這樣眼睜睜的看著房價漲起來的。這個時候龍華深圳北和龍華地鐵站附近的房子我都買不起了，已經不是咬咬牙的事，就是咬斷牙也買不起了。

於是在2014年12月份趕緊在和龍華相鄰的布吉買了個小三房的新房，2017年交房，80多平那時單價25000/平左右。200萬買到了自己的房子，雖然環境沒有龍華好，可是沒辦法，我怕要是再等下去，布吉我都買不起了，只能去惠州邊上的坪山買了。

果不其然，我買完了沒兩三個月房價大漲，就是我們小區還沒賣出去的房子，也漲到了35000/平以上。我有個同事是在2015年4月份在離我家幾百米的地方買的，買的二手房，單價都到36000/平了。

現在快5年過去了，回過頭來看，我出手還算及時，就因為早買幾個月，省了100多萬，這比做什麼都好啊。我們小區現在賣50000/平左右，如果我是炒房客，那麼現在大賺了。可是我是個剛需，所以自從買了之後，房價是漲還是跌，其實對我是沒什麼影響的。

通過我這個例子，我只想跟剛需的朋友說，房子只要你現在買得起，該出手時就出手，不要等，要不然只怕越等越失望，越等越買不起。

月牙亮投

說房地產大降溫有點言過其實。

前幾個月，有廣西桂林碧桂園降價促銷被約談，前幾天又有恆大打折40%促銷。給人感覺中國房地產是不是大降息了，40%的幅度聽起來很誇張。但這只是部分地區的部分樓盤，其實並不代表整體。

正好，今天早上，國家統計局公佈了9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。直接來看數據：

通過數據可以看到，全國70個城市9月份房價同比只有岳陽出現了下跌，下跌幅度為0.1%。其他69個城市全部上漲，其中呼和浩特同比上漲17.8%，石家莊同比上漲16.3%，洛陽上漲16.2%，西安同比上漲16%。

以幾個主要的一線城市來例，上海9月同比上漲2.7%，北京同比上漲4.7%，廣州同比上漲9%，也不存在大幅降溫之說。從環比來看，一共有12個城市出現了下降，但下降幅度都在1%。

所以說房地產迎來大降溫的說法，更多的是一種相互之前對樓市看空的預期傳導，在部分地區部分樓盤，本身價格虛高，加上房地產公司有資金回籠的需求，進行降價促銷，並不是普遍現象。

從政策上來看，住房不炒是大方向，房價持續上漲的時代已結束，未來會是一個整體平穩的格局，除了少部份城市依然會上行外，會有更多城市環市漲幅收窄，這也是經濟結構優化的需要。如果是剛需的話，我覺得還是應該早買早好，剛需帶來的價值遠大於房價短期內的波動。但從投資的角度來說，如果沒有選對地方，未來樓市並不是好的投資對象。

財經宋建文

剛需這個時候買問題不大

今年市場的局勢有點變冷，對於剛需來說，這個時間點買，不算是追高，目前算是高位盤整。

有幾點可以看出目前市場在變冷：

1，有價無市

雖然價格堅挺，但是實際成交在減少。

2019年1-9月，北京二手住宅網籤10.97萬套，同比下降10% ；二手成交均價為6.4萬元/㎡。

社科院最新報告顯示，從二手房成交量指數看，核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降，二手住房成交量也繼續下降。2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數為155.60，比8月下降了7.41%。

2，出現降價打砸現象

通常出現這種現象，一般來說都是樓市成交冰點，這個時候買房，應該不是太壞的時機。

未來，房價很可能維持高位震盪，窄幅波動的局面。大跌是不可能的，這個我已經多次說過了，對於房價來說，不漲就是跌。如果未來5年不漲，就是跌了。不漲的概率也不大，可能小幅上漲，畢竟有M2和CPI推動。

所以，如果看準這個趨勢，那對剛需來說，就不必擔心買了之後房價大跌的情況出現。

趙冰峰財經

在中國要跟黨走，要看大趨勢，目前趨勢是什麼？

8月20日，中國央行利率市場化改革，外界解讀為變相降息。中國央行副行長劉國強當天還特別強調，不會讓房貸利率下降，金融行業應該注意，房住不炒的定位不能偏離，同時避免把房地產工具化。此前中國銀保監會專門針對資金違規流入房地產開啟大檢查，中國發改委也全面限制企業在海外發債。有財經分析人士認為，金融的信號實在是太明確了，就是告訴大家不要對房地產抱有任何幻想。大型房企除了減少土地儲備，也在壓縮運營成本，最常用的手段就是裁員。

8月21日，萬科也表態不會在三四五線城市拿地。萬科首席運營官、執行副總裁張旭在2019年中期業績推介會上表示，拿地的時候，是根據收了多少錢回來，才去拿地。

8月22日，富力地產董事長李思廉在公司2019年中期業績會上透露，網絡上流傳的一份富力集團在內部下發的《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》中提到的“下半年原則上暫停拿地工作”，這份文件是他本人起草的。

8月22日，融創舉辦的2019年中期業績報告說明會上，融創管理層表態，上半年有點機會，但拿地並不多，到4月底就基本上停止了；下半年沒有什麼指標，除非特別好的地塊，會拿一點點。

8月22日大型房企碧桂園披露了2019年度中期業績報告，總裁莫斌出席在香港舉行的發佈會。數據顯示，碧桂園截至6月底的員工數量為11.7萬人，較去年底減少了1.5萬人。對此，莫斌回應，碧桂園不是裁員，是優化組織架構，做績效考核……

8月23日，《中國證券報》報道，各路上市房企密集召開年中業績說明會，富力、融創、萬科等大型房企紛紛表態不拿地（儲備土地）。業內人士透露，“房地產市場拿地看融資，融資難時土地流標多。”

房地產開發商融資渠道被限制，中小型房企開始產權轉讓，大型房企已經開始裁員，並紛紛表態不儲備土地。據悉，7月份開始房地產企業收緊了拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少。不過，業內人士認為，雖然房企拿地減少，清庫存的動作卻不會保守。為了完成企業的銷售目標，還是會有一些打折、促銷的情況出現，或許力度會比往年來的大。

中原地產研究中心統計數據顯示，7月資金收緊，土地市場開始降溫。8月以來，房企拿地明顯減少。中原地產首席分析師張大偉表示，融資收緊預期下，房企拿地意願退燒，從拿地企業構成看，民企少，國企佔比多。整體看，資金成本成為企業拿地的主要決定因素。

8月以來，中國房地產領域的企業產權轉讓較今年前7個月增加很多。參與主體也包括不少上市公司、央企下屬企業和國資方。從產權轉讓動機來看，一些產權轉讓項目是國資背景的股東意欲剝離非主業資產。值得注意的是，還有一些產權轉讓項目因本身虧損而被股東實施轉讓。從近兩個月以來的房企產權轉讓項目發現，低價轉讓、折價轉讓現象較多。業內人士分析稱，折價轉讓或低價轉讓，顯示相關資產並不搶手，出清有一定難度。一位資深地產分析人士表示，隨著房地產調控深入，市場增量變得越來越有限，勢必導致一些經營情況不佳的房企被低價出清，減輕出資方的債務壓力。未來，隨著房企融資繼續收緊，可能會有更多房企在產權市場上出清虧損資產、減輕企業經營壓力。

從這些報道，你能看出些什麼來嗎？

孤煙一品客

大家好，我是一名資深房產經紀人，歡迎留言評論！謝謝大家

2019年的樓市“穩字當頭”，該不該買房？房子作為一種商品，隨著社會的不斷髮展，價格是不可能永遠穩定的，價格永遠會有波動，而且會呈現週期性的波動。不過在國家強調住房不炒的情況下，這幾年的房價可以說是穩字當頭，那麼2019年真的是買房的好時機嗎？我覺得這個要結合你自己的條件，和你看上的房子來決定了，首先要看區域。比如一二線城市，房價雖然高，但是即使買了也不會虧，從長遠看，人口都在往大中城市集中，所以房價長遠來看大城市房價是穩中有升的。三四線城市房價不看好，長遠來看升值空間比較小。

其次要看你的需求，你買房的理由究竟是什麼，在2019年如果是剛需房的，就不要考慮房價，如果只考慮投資，最好還是手中有閒錢，因為國家控制房價，以免發生暴漲，假如是貸款投資的，會有一定的風險，自己手中有閒置錢的，還是可以投資的，應該比把錢存的銀行利息收益高。對於普通大眾來說，為了孩子的教育、工作地方需要、組建家的需要，我也希望房地產業健康發展，房價理性迴歸市場，迴歸普通大眾接受得了的範圍，這樣普通的家庭都能買得起房，增強人民的幸福感。

總的來說呢，要不要買房看你對房子的需求是否迫切；要不要買房看你所在城市的房企是否還在繼續打折促銷；要不要買房看你打折後的購房總價是否能平衡掉你的信貸總成本。如果這些條件都滿足的話，那你就買房吧，所以說呢，要不要買房是要根據自己的情況來看的，而不是盲目的跟風，畢竟房子關乎到我們的幸福感，你說對嗎？如果你有別的看法，也可以在評論區一起討論！

深莞惠好房

我國的房地產迎來了大“降溫”，2019年剛需該不該買房？筆者認為如果不是急需，或者說能租房的話，上策是再等兩年。筆者給大量的房地產企業培訓過，也是幾家大型房地產企業的顧問，經常幫助許多房地產企業融資，對我國的房地產行業還是有發言權的，為什麼說購房者再等兩年，理由如下：

一是目前我國房地產行業的大“降溫”實際上是房地產行業的一次歷史性的大轉折，是我國房地產行業趨勢的轉折點，是我國炒房時代結束的歷史轉折點，是我國房地產行業傳統商業模式結束的轉折點，是我國房地產行業產能過剩的轉折點。

二是從房地產的歷史趨勢上判斷目前我國的房價仍然還在歷史的高位，未來房價仍然有較大的下跌空間，如果能再等兩年房價會比現在現低一些，當然，對於一些對房價高低並不敏感的人來說，可以不用考慮。

三是，我國經濟轉型升級的關鍵時期，經濟發展“去地產化”是我國經濟突破發展瓶頸的必經之路，房地產行業佔有太多的金融資源和經濟資源，這對我國經濟轉型升級非常不利，對房地產行業發展也不利。我國的經濟發展到了必須讓各行各業的實體產業進行全面升級，讓我國的各行各業在全球有競爭力，讓我國的各行各業的實體產業能佔領全球產業的制高點。

四是我國房地產過剩趨勢已經顯示出來了，炒房者賣房賣不出去，房地產再也不是投資品了，就剩下居住的功能了，在這樣背景下，拋售房產的人開始多起來，於是住宅的過剩，商鋪的過剩，辦公樓的過剩都開始暴露出來，無論是出租還是賣都在降價。

為此，筆者認為，剛需購房者，如果是用一家人的積蓄買房最好是再等兩年，如果你的錢來的容易，那也無所謂。

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金融學家宏皓教授

2019年的房價，經過國家政策"房子是用來住的，不是用來炒的"定位指導和各個熱點城市制定的限購政策施壓，房價高燒有所退去。

對於2019年，剛需買房的條件，結合自己買房的經歷，談談我的觀點：

1.現在居住的城市，瘋長之前的房價是多少，瘋長之後最高點是多少，退燒後房價是多少，你放心房價回落到2016年之前的水平可能性不大；如果房價現在穩定在原來的兩倍或者低一些，且通過你一年來的長期關注房價狀況從高到低一直回落到穩定了很長一段時間，這時是入手考慮的最佳時機。例如廊坊的房價，原來8000，瘋長之後20000左右還有更高的地方(市中心和學區房)，現在回落到15000左右，有的地方還是很高，有的偏一點都有12000左右成交，但就是沒有低於10000成交的。所以，根據自己狀況定位房子的地段，也很重要。

2.限購政策影響，一般買房是要辦理購房資格證，具體細節你可以多瞭解一下當地政策。這是首要條件，沒有這個，有錢也買不到房子。

3.首付的問題，個人觀點：自己有70%以上，或者需要籌借也能搞定首付，就可以去看房了。不要等著把首付攢夠再去買房，好多血淋淋的例子告訴我們：全款變首付款，比比皆是。現在還有好多剛需的年輕人，首付款都成問題。不要等國家政策來照顧我們每一個人，未來肯定會有那麼一天，可是我們的時間不允許啊，誰買房不是為了等著結婚，為了孩子上學，等著著急住呢！

4.每月還款狀況，一般建議每月還款不超過家庭收入的50%，風險不會太高；其實銀行看收入證明也是這個原因，收入不低於還款兩倍以上。現在受政策影響，房貸執行的利率都是上浮10%-30%左右，具體每月還多少可以用貸款計算器去算，你就知道該貸多少年。我個人建議，對於靠工資還房貸，商貸不易時間長，利息太高了，計算器都是可以計算的，結合自己狀況適當確定。