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一、靜態測算表
示範一下，如何在半小時內搭建一張靜態測算表，一方面是讓大家更好的理解，另一方面也是為了方便大家手上沒有測算表時候如何簡單的速算。靜態測算表就是將成本收入簡單的加總。
第一步：搭好測算邏輯架構
因為是靜態表，就是簡單相加，銷售收入=開發成本（含土地款）+三費+稅金+利潤。然後項目中如果有無償移交或者自持的東西，都在第六條單列出來，把成本給算出來就好了，如果是移交的，就從稅前利潤裡面扣除移交物業的成本，可以抵扣所得稅；如果是持有的，那看測算假設來設定如何計算，我個人還是會算一下現金流利潤。
第二步：銷售收入項下的羅列
這個比較簡單，要注意都是可售的業態。
第三步：開發成本項下的羅列
開發成本項下我羅列了五部分，土地款及契稅、前期費用、建安工程費、基礎設施費、開發間接成本，其中建安成本又細分了業態和地下，主要考慮雖然是概算，但是不同業態的成本包括地下其實差距是蠻大的，所以這個就羅列區分下。前期費用主要的就是設計費、報建費這些，基礎設施費主要的就是市政配套費、景觀費用、營銷設施費用等等。
這一塊的成本分項其實還是很靈活的，有需要的話，可以自行編制名目及設定內涵，反正是概算。
第四步：三費及稅金的羅列
重點說明下三個測算項目，資本化財務費用建議使用全週期的，總投資額的一半算上基準利率的合理上浮，有可能實際發生的財務成本會比這個數字少，但加上自有資金的計息也差不多了。反正是概算，算個能滿足足額稅前列支的數字就行了。
增值稅按照簡易計算法，5%來計算，畢竟我們爭取一張表格速算搞定，也不要套表搞銷項和進項。5%的稅點有點類似於以前的營業稅稅點了。
土增稅按照預徵，一般項目預徵也就滿足要求了，利潤特別大的項目後面自己適度調整一下就好了，速算也不要套表了。
第五步：利潤的羅列
這個沒啥好說的。
第六步：自持及移交物業的羅列
上面的測算都是可售部分的，表格的測算邏輯上，無償移交部分的成本直接從稅前利潤裡面扣除，當然如果是能抵稅的配建成本就放到前面建安部分去，雖然這張表的土增稅和增值稅計算和配建成本是否抵稅的關係不大，但是邏輯還是要講清楚的。
如果是自持業態，其實還是一塊資產，但是沉沒成本，所以也就算個現金流利潤看看情況。
第七步：勾稽關係搭建
基本上只要手填標黃的表格裡的數據，其他的都可以通過勾稽關係自動計算。
第八步：測算示例
一張靜態測算表就這麼搭建完畢了，我們就簡單得拿一個案例來試算下。
假設如下：
簡易測算的結果如下：
簡單說明：
1、因為這個靜態測算也只是一個邏輯的示意，為了速算需要，也沒那麼嚴謹，有些比如成本分攤、計稅等事宜也就是簡單處理了，開發成本各個單方成本上也是拍個腦袋，誤差肯定有的，而且不小。
2、這個表格的測算邏輯其實就是可售的先算一稿，算到稅前利潤就行了，後面無償移交或者自持的部分其實不少是可以抵扣所得稅的，如果是配建甚至可以抵扣土增稅和增值稅（但本表都簡易計稅了沒有聯動），所以後面也會算一個現金流利潤，以及單列一個自持業態的總成本（畢竟也有沉沒成本，也會有收益）。
3、因為土增稅按照預徵、增值稅按照簡易，所以表格特別清淨，如果需要增加，也請自行增加計稅的表，但前面都是估的，後面稅算的再細其實都沒用。
二、動態測算表
眾所周知，動態測算是非常複雜的，基本上都是套表，十張表不算少，二十張表不嫌多，雖然不少開發商早已將測算表也標準化了，減輕了填表人的負擔，力求傻瓜化，但是對於十幾張表的勾稽關係，對新人而言，理解上是非常困難的。
本文就是想寫一寫動態測算的邏輯，以及如何在半小時內快速搭建動態測算表格用於速算。
在開始搭建表格之前，我們要明確為什麼要做動態測算，做動態測算有什麼意義？如果只是為了算利潤率，那麼靜態測算已經足夠了。做動態測算其實更多的是為了看現金流何時能回正、資金峰值大小出現時間以及測算資金運作效率IRR。當然業態不同，看錶的重點也不同，像住宅類型的銷售型物業，基本上就看看現金流回正時間以及資金峰值，IRR基本上都是幾十上百，還特別容易失真，價值有限，但如果是商業、酒店等持有型物業，那就要看看持續的租金增長假設及IRR的反饋狀態。
所以，動態測算體系的核心就是現金流量表，只要現金流量表確定了，所有的測算指標都能確定下來。當然現金流量表分為項目公司層面和股東層面，股東層面也是依賴於項目公司層面的結果。
本文主要就是教大家搭建現金流量表，以及如何使用搭建好的現金流量表進行動態測算指標的速算，只要把這個主表做好了、吃透了，其實其他的銷售表、成本表、稅表都是輔助性的表格，理解起來很快的。
根據實際的使用情況，現在市面上最多的項目還是短平快的快銷項目，大部分測算也是圍繞該種項目展開，本表還是按照銷售型業態為主要標的來做。
第一步：框架
現金流量表邏輯結構分為兩大塊，一塊是測算的項目，另一塊是測算的時間軸。
1、測算的項目
本文擬按照項目公司層面、股東層面、指標，三個大項來搭設結構。
需要注意的是，把融資納入股東層面的現金流，主要還是考慮到項目層面的現金流測算還是以經營性現金流為主，瞭解項目本身的造血能力。而融資的借貸與償還，主要影響的是股東借款投入的峰值，即融資的放款，可以讓股東的股東借款減少甚至可以置換。
2、測算的時間軸
時間軸是動態測算的基本特徵之一，一般有兩種時間軸，月度和季度，本文為了方便論述，以季度為時間軸。
第二步：項目公司層面結構搭建
1、基本解釋
本文將項目公司層面的測算項目進行了擴展，主要分為了開發類現金流入流出、持有類現金流入流出、無償移交類流出，所得稅由於可以用持有類及無償移交類的成本進行抵扣，所以也單列一項。
不過本文因為講的是速算，所以分的也並不細，直接列的大項，後續直接手填，一張表搞定。
2、套表拓展
表格中每一欄測算項，都是可以單獨拎出來作為一個表格，比如土地款的支出、工程款的支出進度、銷售進度、三費的支出進度、增值稅土增稅的計算，也包括持有部分的測算，如酒店、商業、長租公寓的測算其實是一個非常細緻的過程，大部分的動態測算套表還會對工期計劃、規劃指標等做詳細的說明。
所以套表無論怎麼展開，都是要在現金流量表中彙總，現金流量表是核心。
第三步：測算案例
本文還是以之前靜態測算的案例來試算下，假設股權佔比是80%。
需要說明的是，動態測算的核心邏輯和測算基礎還是依賴於靜態測算的累加，動態測算只是將靜態測算的數據在時間軸上展開而已，所以正確的測算，靜態和動態是互為校核的。
1、假設如下：
2、靜態測算表如下：
3、現金流量表
根據假設以及靜態測算表中的數據，並在時間軸上展開，可以得到整體如下的現金流量表：
1）項目公司層面
由於是速算，所以①增值稅按照簡易計稅、土增稅按照預徵，②持有和無償移交類資金流出按照每個季度分攤，③財務費用按照貸款2年貸足，非按需貸款，④所得稅考慮到了持有和無償移交的成本抵扣，來計算預徵所得稅和清算所得稅。
2）股東層面
①融資的流入和流出是按照總投的50%來計算，2年後償還，②股東淨現金流量是按照項目需求資金（項目公司層面淨現金流量加上融資流入），③本項目並沒有算股東淨現金流量的資金成本，主要也是因為項目公司層面超期使用了融資，融資成本在項目公司層面多列支了，考慮到計算股東淨現金流量的目的也是因為自有資金是在各項目間抽調，本身有成本，所以兩相抵扣，就不計算了。
3）指標
由於這個項目變號比較嚴重，可以看得出來由於後期有大額工程款支出以及稅收支付，所以淨現金流量變號變了兩次，導致IRR是負值，報錯。
4）小結
在項目靜態測算中，我們會發現這個項目並不賺錢，只是賺了一個資產，但是在動態測算中，我們會重新審視發現這個項目的現金流還是非常好的，股東層面的累計淨現金流的峰值可以達到16.6億元，是個非常優質的項目，能夠看到現金流的狀態，這也是靜態測算所無法提供的評判視角。
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