物業管理企業在小區內對設施設備的維修、養護責任通常在《物業管理服務合同》有約定。物業企業負責的是小區內共有設施設備的日常維修、養護和管理工作，而不是業主專有部分的維修、養護，也不是設施設備的大修，更新改造工作，這是很多業主沒有搞清楚的。現時生活生中業主對什麼是日常用維修、養護，什麼是大修、更新改造；什麼是共有部分，什麼是專有部分；什麼是設備運行所需能耗，是分不清的。這也是業主對物業企業容易產生誤解的地方。正確的瞭解小區設施設備的維修、養護工作，瞭解物業企業工作範圍和責任是小區業主和物業企業和諧相處的重要保障。
物業管理區域內的路燈維修養護、梯燈維修養護、供水管道維修養護、門禁可視對講維修養護、安防監控系的維修養護、智能車輛管理系統的維修養護等，這些小區內的共有設施設備的日常維修養護工作是物業企業責任，這方面小區業主是比較容易理解，但是什麼是日常維修養護，日常維修養護責任範圍有大多，這是小區業主不清楚的，例如，路燈的日常維修養護物業企業的責任是保證路燈的正常使用、便換損壞的燈泡及低質易耗品、維護線路、保養電杆等，而更換損壞的電杆，更新照明設施那就不是物業企業的責任；梯燈的日常維修養護也是一樣物業企業負責的是保證梯燈的正常使用、便換損壞的燈泡和開關等低質易耗品、維護線路等，而更新樓梯的照明系統那可不是物業服務企的責任；供水管道日常維修養護物業企業負責的是保證給水管道的正常供水、負責各種設施設備在使用年限內的養護、及更換低質易耗品，不包括水錶後業主專有部分，也不包括設施設備使用年限後的大修及更新改造工作；門禁可視對講維修養護物業企業負責的是室外對講主機的日常用維修養護、維護線路、更換低質易耗品、維修業主室內主機但不包室內主機的零配件的更換；安防監控系、智能車輛管理系統的維修養護也只是負責日常維修養護、保證系統正常工作、更換低質易耗品，但不包括系統的升級改造及更新換代。
電梯系統的維修養護的費用是業主比較容易產生誤解的，樓宇中的電梯是特種機電設備關係到業主的人生安全，國家有關部門對電梯的維修養護有非常嚴格的規定。電梯正常運行產生的費用有：1、每月不少於二次的維保工作產生的費用；2、日常運行管理費用；3、運行所需的電費；4、零配件更換費用；5、大修、更新改造費用。這些費用中1、2項屬於日常維修養護的費用是包含在每月交納的管理費中的；第3項是每月按時實產生電費由電梯的使用者共同分攤的；第4、5、項費用是由住宅專項維修資金支付或電梯的共有人共同分攤的。瞭解電梯正常運行所需的各種費用，才能減少業主與物業企業的誤解促進小區的能和諧。
消防設施設備、二次加壓設施設備、小區排水系統的日常維修養護工作就是，保證這些設施設備在使用年限內有效正常的運行、日常運行管理、日常維修養護、更換低質易耗品，不包括設施設備使用年限外大修及更新改造工作。這些都是業主要分清楚，搞明白的。
我們知道商品房小區土地的使用年限是七十年，房屋的設計年限是五十年面而小區裡的設施設備通常使用壽命只有二十年。也就是說房屋在使用過程中小區的設施設備最少要經過二次的更新改造工作，如果這些工作沒有做好將嚴重影響到業主的生活。國家設立的住宅專項維修資金制度就是為了解決這一問題，為小區的設施設備準備一些養老金。
小區內設施設備的日常維修養護和管理工作是十分重要的。小區的業主和業主委員會委員們要認真監督好物業企業，做好小區設施設備的臺賬，做好設施設備的維修檔案，科學做好小區設施設備維修計劃，保證小區設施設備的有效安全運行。
喜歡我的文章，請關注、點贊、轉發，在我的個人主頁上能夠看到更多有關物業管理的文章。
閱讀更多 w苦行僧 的文章
