現在中國的房產投資逐漸走向理性，很多有點閒錢的人就把目光投向了鄰國日本。一來是大多數人喜歡日本的風土人情，注重食品安全以及生活環境，二來是日本的房產經過泡沫經濟時代的崩潰，已經迴歸到理性，不再可能出現大漲大落的情況。在人民幣不斷貶值的大環境下，投資日本房產可以說能做到很好的資產保值。如果你曾經留學日本或者在日本居住過幾年，有自己的圈子和喜歡的地域，那麼恭喜你~想在日本買房的話可以省掉很長的糾結階段。在看房過程中，我們可以針對對房子的要求和自身情況，諮詢不動產擔當。由於國人投資日本房產的熱情高漲，近年來日本市場上也湧現了很多中國的不動產中介公司，擔當基本都是中國人的居多，溝通起來毫無壓力。可以找一個靠譜點的公司，幾乎所有要諮詢的問題，包括貸款、房型、交通、資產價值等等都可以得到很好的解答，每次在交流過程中，都能積累很多經驗。

據我所知，很多想來日本投資房產的人都會擔心3個問題，日本房地產的買入/賣出的稅高麼？還有持有成本高嗎？當初，我也有這方面的疑慮，後來也是諮詢了專業行政書士才解開疑團。今天就給大家聊聊購置日本房產在稅費方面的情況。

日本的房產稅屬於地方的稅種，它的房產稅主要分為取得類，保有類和轉讓類三種，所以就涉及到買入、持有、賣出這三個階段。買入階段的不動產所得稅，是交給各地區政府。持有階段是交固定資產稅和城市規劃稅，這個是由各市或各町來徵收。每個地區的固定資產稅費用都不同。

1/購買日本房產時的費用

中介費：需交房產交易價的3%+6萬日元。

房產所得稅：需交土地評估價的3%+房產評估價的4%。

消費稅：目前統一為10%。

印花稅：貼在購買房產契約書上的印花稅票。按照房產交易價而定，5000-10000日元不等。

登錄免許稅：類似於產權登記稅，為資產評估價的2%。

保險費用：火災保險費用約5萬日元。（一次性10年）

司法書士費：委託司法書士代辦以上手續的服務費，約6-10萬日元。

2/日本房產持有費用

實際點，用計算公式給大家做說明這樣看起來比較清楚…....

固定資產稅：土地科稅標準額×1.4%＋固定資產臺賬上登記的房屋價格×1.4%；

城市規劃稅：土地科稅標準×0.3%＋固定資產臺賬上登記房屋價格×0.3%。

所得稅/年：淨所得 x 稅率（5%~40%）x 復興特別所得稅（2.1%），租金收入-必要經費=淨所得。中國所得稅為5%~40%。
稅理士費用：稅理士為代理申告、繳納，以上費用的服務費，申報一次的費用大概是2-3萬日元。
一般說來，土地面積越大，金額越高，稅金就越高；同理，房屋建築面積大、造價高的，稅金也高。另外，各種和固定資產有關的稅金，凡是自用住房和小戶型的，基本上都能夠享有一定程度的優惠。

管理費和修繕費：由物業管理公司代收。一戶建無此費用。

出租管理費：如果房屋自己不能管理需要要委託給租賃管理公司管理出租收租的話，一般是收取房屋年租金的5%作為管理費。

這裡需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年稅額的納稅義務者：

1、發生房產交易，當所有者改變時

2、兩種稅全年稅額的納稅義務者

3、仍然是1月1號登記的所有者

4、通常的房地產交易會在交接的時候

5、按交房日期清算買賣雙方各自的負擔金額

3/房屋買賣需要的稅

投資房產並不只是滿足於坐收房租，當行情合適時，也要擇機賣出，獲得房產增值的利益。日本對土地，房屋等固定資產，不僅在取得時需要繳稅，在轉讓和出售時也需要繳納稅金。

增值稅：賣出的時候，如果是房屋在個人名下的話，超過5年是轉讓費，徵收15%的個稅加5%的居民稅，但是不過5年之內就要出手的話，就會徵收30%的個稅和9%的居民稅。可見持有時間越長所要繳納的稅就越低，這樣就可以來控制不動產投機的行為。

源泉稅（外國客戶）：源泉稅是外國人的個人所得稅的叫法，第二年正常進行納稅後會全額退還。

中介費：房產交易價格的3%+6萬日元+消費稅

溫馨提示：如何在日本做到合理避稅

1、舉例：小規模住宅用地，一戶在200平方米一下的部分，固定資產稅只需交固定資產稅評價額的六分之一，都市計畫稅只需交固定資產稅評價額的三分之一。

2、購買日本新公寓時，固定資產稅為樓層越高越貴。一層比二樓便宜，頂層比一層多交近10%的固定資產稅。

3、建築物的價值隨著時間增長而減少，就是說建築物是貶值的，所以每年稅費會越來越少。

4、利用日本信用卡支付固定資產稅，可獲得較可觀的積分來抵消金錢來支付。

5、買入新房後，在六年以內賣掉。新房購買六年以內，建築部分的固定資產稅是半額。

我覺得日本的房價還是比國內理性很多，漲跌都有原因。房屋持有成本表面上看起來比較複雜好像比國內多，單綜合算起來稅費比例其實並不高，永久產權的房子更注重的租售比，日本是旅遊大國，民宿，酒店的需求量非常大，綜合國內與日俱增的物業管理費，相對日本的房產投資我還是覺得是值得的。

個人比較偏向喜歡關西的大阪，相比東京的房價，大阪可以說便宜很多，性價比也非常高。另外，加上2025年大阪夢洲賭城建設將會給大阪帶來新的發展投資機遇。

這裡說說一般公寓的大概每月持有成本基本有如下費用：

1. 不動產稅：每個月1萬日元左右，一萬日元相當於600人民幣。

2. 管理費：兩萬日元左右。

3. 修繕基金：最初的十年每個月1萬不到，以後每10年漲一次。

4. 如果出租的話，交給房產中介公司全權打理，租金的5%作為報酬。

我想說這個管理費和修繕基金是很有必要交的。國內一些房子才10年房齡看上去就破舊了。公共部分更是髒亂，各種物件損壞，物業也不修，這一現象老小區特別嚴重。

日本的公寓即使造了20年，你去看房時會發現還是成色很新，跟國內的20年老房子根本沒法比。修繕基金不光會保證外牆和公共部分的修繕，還會存下來一部分用作推倒重建的基金。幾十年一百年以後建築的使用壽命到了以後，不用擔心房子就不再值錢了。因為一幢樓年復一年存下來的基金還是很多的。還有，這裡基本上24小時都有人管理，有什麼事打電話找管理人員很快就能解決，公共部分弄得非常的漂亮。

對中國人來說，如果投資目的是分散資產和獲得較穩定的租金回報，日本是一個不錯的選擇。相對理性的房產市場，成熟完善的制度，會節省較大維護成本和精力。房子的屬性早已超越居住本身，持有優質城市的優質房產，更像是一門因安全感而存在的生意。

購買日本房子的人除了非常喜歡日本文化以外，更有另一方面原因，日本房產有著以下國內房產不可比擬的優勢。

- 永久性產權 -

我們都知道，國內土地多為國家所有或集團所有。土地的使用年限，多是根據土地的適用類型來劃分。住宅用地為70年，工業用地為50年。而到了日本，不用糾結，因為這裡是永久所有權！！！而且不限購！！！

- 合理房價+高租金收益=日本房產成投資熱點 -

對比國內的房地產持續上升形勢，越來越多的人想要投資房地產卻苦受資金困擾，而作為世界第二經濟大國的日本來說，房價卻低於中國一線城市許多，吸引了不少投資者的目光，再加上2020年東京奧運會的舉辦，致使日本房價翻番，回報不可估量，前幾年在日本做民宿的朋友，估計到現在為止賺頭是很不錯的吧。

- 簽證手續逐步放寬，手續簡便 -

- 投資回報大，透明穩定，限制因素少 -

現在國內房價已經高不可攀了，對於投資似乎已經基本失去了意義。和中國房地產市場不同的是，日本房地產市場穩定、利潤豐厚。在東京，大阪等城市，和國內一二線城市相比,房子的價格卻不高，四五十萬小額資金也可以投資，根據統計18-25平米之間的單間公寓出租率最高。再加上東京大阪民宿火爆，投資300萬人民幣以上的物業，年利潤為6～7%，甚至達到更高水平，這對投資者是非常好的機會。

最後我想說，什麼是宜居地呢？就是具有良好的居住和空間環境、人文社會環境、生態與自然環境和清潔高效的生產環境的居住地，就是讓人生活得沒有負擔，讓人過得舒坦有幸福感，而這些詞在日本身上好像都能找到，所以也難怪會有這麼多人喜歡了。當然，也會有人說，日本經常會發生可怕的颱風地震海嘯，這就智者見智，仁者見仁了。有句話怎麼說來著？不喜歡有千萬種理由，喜歡你就是沒道理。