尹詩敏
參考結論：惠州房產具有一定投資價值。這是由惠州市內在諸多驅動因素決定的，一起與和尚來探討一下：
本題內容主要有三個部分惠州房價走勢
投資惠州房產的價值驅動因素
惠州那麼大，選哪兒房產投資好？
二線城市——惠州房價走勢
1、深圳、惠州兩城市，近十年來房價指數走勢
2016年6月，深圳房價指數22190元，惠州房價指數5684元。惠州房價落後深圳房價290.40%。
2019年10月，深圳房價指數54275元，惠州房價指數10213元，惠州房價落後深圳房價431.43%。
經過十年的發展，惠州房價漲幅79.68%，深圳房價漲幅144.60%；惠州房價漲幅不及深圳，並且價格差距越來越大。
2、惠州房價處在上漲趨勢週期中
惠州價格指數與全國百城房價指數走勢相仿，非常明顯呈現出：十年來房價一直處在上漲趨勢週期中。
投資惠州房產的價值驅動因素
惠州是全國二線城市，歷史文化名城，轄有2主城區3個縣共5個縣級以上行政管理區。在“房住不炒”的樓市大環境下，惠州房產的投資價值還是有的，主要基於以下考量：
1、區位優勢
惠州地處珠三角城市群，也即粵港澳大灣區，毗鄰深圳、東莞、廣州。
珠三角是我國改革開放的前沒陣地，是經濟社會發展水平最好的地區之一，放眼全國該地區經濟、交通、港口都是非常發達，金融資本和產業資本也都非常活躍。
未來的惠州交通網，有5條軌道交通對接廣州，8條軌道線對接深圳，2條軌道線對接香港，4條軌道線對接東莞。隨著城市群一體化協調發展，惠州將受益整個灣區經濟的高質量發展，特別是來自深圳、東莞產業經濟的滲透和溢出，以及分享同城化交通人口流量紅利。
2、經濟質量持續增長
惠州GDP值：2013年2738.8億元，2018年4103.1億元。六年增長50%，年化增長8.3%。2013年人均GDP值5.83萬元，2018年人均GDP值8.54萬元，六年增長46%。
從圖中看到年增長速度趨降，但是總量及人均單位值確是逐年上升，呈現質量的增長更加堅實了惠州經濟基本面的穩健發展。
惠州居民人均可支配收入：2014年22902元，2018年33930元。五年增長48%，年化增長9.63%。2018年城鎮居民人均可支配收入39574元。
3、人口增量穩步上升
2010年常住人口459.84萬，2018年常住人口483萬。九年常住人口增加了近23萬人口；2010年戶籍人口335.43萬，2018年戶籍人口380.9萬。九年戶籍人口增加了45.47萬。
從戶籍人口和常住人口對比看，惠州是個典型的外來人口淨流入地區，人口增量紅利呈穩步增長，人口密度緩慢上升。
4、惠州城市發展規劃
《惠州市城市總體規劃（2018—2035年）》方案，以大灣區為背景更新了未來發展方向和目標，該方案的重點內容節點有：
新目標：粵港澳大灣區東部中心城市、綠色化現代山水城市建設。
人口流量規模：
2035年市區常住人口475萬（市域870萬）；2035年市區人口流量總量為900萬，較現狀增長2.1倍。
2018年惠州地區常住人口480萬，市區人口約250萬。隨著發展時間推進，惠州常住人口將會呈現爆發式增長過程。
產城融合新格局
城市空間佈局為“一主一副兩翼”。
一主：以惠城、惠南新城為主體城市主中心。
一副：以惠陽、大亞灣為主體的城市副中心。
兩翼：西部仲博協調發展區和東部產業協調發展區。
這種城市發展佈局，符合大灣區對惠州城市的定位，同時又深度融入了莞深惠經濟圈規劃。“綠色+產業”協同發展。
5、粵港澳大灣區發展規劃
粵港澳大灣區發展規劃是我國發展戰略的重要組成部分，大灣區城市群一體化建設協同發展，目標是建設成世界級經濟灣區。
據統計2016年粵港澳灣區經濟總量已達1.34萬億元，列世界級灣區第二位，已超越1.3萬億美元的東京灣區、0.8萬億美元的舊金山灣區。當時列第一的紐約灣區GDP值1.5萬億美元。
2018年粵港澳灣區GDP值達10.8653萬億元，摺合美元約1.58萬億美元，可以說超越紐約灣區，成為全球最大經濟灣區非常值得期待。
建設成世界級經濟灣區，惠州城市經濟功能將大大提升：
根據規劃定位——惠州將打造“綠色城市”拓生態遊，大灣區生態擔當。
也就是說，惠州將建設成灣區現代山水城市，以其臨港、近海、靠深圳、擁有山河海湖資源的優勢，成為大灣區城市群裡的“後花園”。同時“三線（廈深、京九、廣汕高鐵）九站”的高鐵網稱霸廣東，助推惠州深度融入大灣區核心區。
綜合上述各驅動因素，惠州房產相對於深圳來說，存在著投資價值窪地效應。
惠州那麼大，選哪兒房產投資好?
惠州市有兩大主城區——惠城和惠陽。惠城託管仲愷開發區，惠陽託管大亞灣開發區。
從規劃的發展軸來看，惠城中心城區、仲愷開發區、惠陽區都是投資不錯的選擇。但是，仲愷和惠陽又毗臨深圳/東莞。
主城區的人均可支配收入相對較好，這說明城市資源集聚、經濟活躍度高、工作機會多，在城市發展升級的“虹吸效應”下，對於房產交易具有較好流動性和增值潛力。
綜合起來看，投資目的區在惠城、惠陽、仲愷較好，大亞灣因為是石化能源重工業區，不作為投資地。
總的來說，和尚認為——惠州房產具有一定投資價值，並且較好的投資窪地在仲愷、惠城、惠陽這三個地方，首選投資地——仲愷區。
仲愷區房價——2019年11月，新盤參考價格9987元。較惠州地區整體均價11193元，低了12%。
2019年11月，惠城區房價11629元，惠陽區房價12795元。
💕謝謝閱讀！
野馬和尚
深圳房價高是眾所周知的事實，而對於普通人來說，要想在深圳買一套房子猶如登天。所以深圳很多朋友把目光從深圳投到了惠州，那麼惠州的房產到底有沒有投資的價值？如何才能知道哪些地段適合做投資？
下面我們先來看看在惠州買房的可行性。
一、惠州買房會遇到怎麼樣的尷尬？
深圳房價開始上漲的時候，人們的第一反應就是抓緊時間買，就怕以後再也買不到這樣價錢的房子，而當深圳房價繼續上漲的時候，很多人的想法就變成“再等等吧，也許以後房價會降，降了再買。”可是時間慢慢過去了，深圳的房價還是沒有降，所以越來多的人放棄購買深圳的房子而把目光投到惠州及東莞這些周邊城市。
深圳往返惠州，東莞多次，但最終還是糾結要不要買？直到最後東莞也限購了，只能惠州下手了！但是問題又來了：想買可是不知道買哪個地段好？每個去惠州買房的人都有這種糾結，聽中介的又害怕被忽悠，所以在網上各種查，關於惠州的房子能不能買？能買該買哪裡？
但現實中有另外一種抱怨並未平息，很多人認為買了惠州的房子不好轉手，其實這是一個事實。當前ZF握住銀行的咽喉不給二手房評估到成交價，最多評估到成交價的60%左右，而同一個樓盤的新房就可以評估到成交價。
小編認為當前深圳周邊最值得投的就是惠州，未來五年翻倍的一定是惠州臨深區域。
為什麼是惠州？
惠州14號線開通妥妥的2萬均價，所以2萬以下小編建議隨便買
深圳東進將投資1.4萬億。1.4萬億很多人沒有概念是多少錢。舉個簡單例子：
2008年金融危機中央投放4萬億刺激，扭轉了當時局面。僅僅龍崗，坪山就要投資1.4萬億，這個經濟體量很多人看不懂會帶來怎樣的轉變。就像當前的房價再往前推兩年沒人能想到能是今天的價格，可能只有等事實已經發生人們才能反應過來。龍崗坪山均價6萬是必然，那麼簡單的推論惠州臨深片區未來均價不會低於2萬-3萬。
二、惠州房產機遇在哪裡？
1、粵港澳大灣區：打造世界灣區經濟新高地，目前東京灣區、紐約灣區、舊金山灣區是世界公認的知名三大灣區。發展條件最好的、競爭力最強的城市群，都集中在沿海灣區。世界第四大灣區之粵港澳大灣區。這定位，未來灣區中心城市可以說很難找到低於2萬的房子。
2、廈深高鐵，2013年開通，深圳北到惠州南，23分鐘16.5元！每天40趟來回深圳一惠州。
3、地鐵14號線，2017年建2020年通，福田中心區到惠州南站高鐵站！惠州境內三個站：秋湖站，白雲站，惠州南站！
4、高速：機荷轉深汕淡水出口，沿海高速澳頭出口！全程收費6元。南坪快速三期會直接對接大亞灣，全程免費！深圳龍崗一惠州30分鐘內深圳福田、羅湖一惠州50分鐘內深圳寶安、南山一惠州1小時左右！
5、惠州將建設兩個機場：惠州平譚機場。除了深圳寶安國際機場，在珠三角灣區世界級城市群的東部，未來有望再現一座千萬人次級別的“巨無霸”機場。這個機場正是處於深莞惠經濟圈（3+2）地理中心位置的惠州。！
6、港口：李嘉誠投資建設惠州港，現在已經開通郵輪直通香港維多利亞港僅需40分鐘！其實深圳的功能惠州也全部涉及。
三、惠州買房應該買哪裡？
1、惠城區：惠州共有四區三縣，各個區域的樓市也各具特色。除開本地人的購房需求，惠州還承擔了產業帶來的人口住房需求以及外溢深圳客的住房需求。這其中，多數人因區域選擇問題而耗時良久。那麼，在惠州買房到底哪個區域比較好？
作為惠州的核心區，惠城區優勢十分明顯，無論城市規劃或者商業配套都已相當成熟，也是惠州本地人的置業優選之地。惠城區又可劃分為金山湖、江北、河南岸、東平、水口等多個區域，樓盤價格差距也較大。
優勢：區域房企眾多，選擇面廣，政策支持力度大。
劣勢：核心區規劃已定型，發展空間較小，房價較高。
2、仲愷區：仲愷為國家高新區，多家500強企業落戶仲愷，區域GDP多次位居惠州各區縣榜首。片區樓盤眾多。產業帶來了部分購房者，深圳客也是購房主力客之一。隨著莞惠城軌工程的進度，片區樓盤也越來越受到諸多深莞購房者乃至香港客的關注。據相關負責人透露，莞惠城軌惠州段將在今年年底通車，屆時，或將再助力仲愷樓市升溫。
優勢：產業基礎雄厚，房價不高，樓盤眾多且有多家大型房企，選擇面廣，莞惠城軌即將開通，去往深莞兩地將更為便利。
劣勢：有“大工地”之稱，多條道路施工，交通較為擁堵。
3、惠陽區：惠州老城區之一，同樣擁有成熟的配套設施，因距離深圳較近，片區樓盤大部分客戶為深圳客。受深圳樓市影響，2016年片區樓市熱度不斷攀升，銷售量惠州第一，這個片區是小編重點建議的區域。相比大亞灣，惠陽的配套設施更為齊全，目前已有多家商業核心，如天虹、吉之島、新一城等大型商場人流量都十分可觀。
優勢：配套齊全，交通便利，坐擁機場和惠州南站，距離深圳較近。
劣勢：老城區道路較窄易擁堵，核心區樓盤房價大多超過13000元/平。
4、大亞灣：具有濱海與鄰近深圳的雙重資源，且有產業支撐，據瞭解，大亞灣區域共有47家500強企業駐紮在此。因臨近深圳，片區90%房子都賣給深圳客，曾被指“庫存高危區”、“鬼城”。但2014年以來，大亞灣樓市成為惠州黑馬，銷售數據高居惠州榜首。2015年，2016年房價大漲，有多周銷售均價超過惠城小編實地走訪，片區多個樓盤近期都在上調價格，而且大亞灣地平，規劃好，未來有潛力成為惠州的經濟龍頭，對於目前嚴重缺乏的教育配套，大亞灣政府亦出臺了相關規劃，將在3年後建好18所學校。
優勢：有濱海資源，區域規劃較新，道路寬廣，與深圳為鄰。
劣勢：目前商業配套尚未齊全，教育配套尤其缺乏，大部分樓盤入住率較低。
5、惠東縣：巽寮灣、雙月灣等旅遊景點皆在惠東，廈深鐵路、海灣大橋的開通讓惠東濱海旅遊更趨火爆，夏季每逢節假日，皆會出現堵車現象。惠東與大亞灣一樣具有濱海資源，片區房價兩極分化嚴重，濱海樓盤均價多在1萬元以上，縣城樓盤多在7字頭，甚至有樓盤僅6字頭。據瞭解，惠東縣城區域樓盤多賣給本地人，但濱海樓盤多賣給外來客，其中深圳客仍佔較大比重。
優勢：具有濱海資源，多個片區沿海，交通便利。
劣勢：整體規劃並不完善，濱海區域商業、生活等配套設施較少，逢旅遊旺季必堵。
6、博羅縣：就銷售均價來看，博羅縣屬於惠州房價窪地，擁有極豐富的山景資源，羅浮山便在博羅縣境內。與東莞相連。
優勢：山景資源豐富，房價處於窪地。
劣勢：整體規劃較為陳舊，吸引外地客因素較少。
四、惠州買房注意事項
1、買大開發商。
2、買有人流量。
3、買生活方便。
4、買交通方便，最好通地鐵。
5、買周邊未來規劃好的盤。
6、買離深圳近的房子，其實小編最建議的是惠陽和大亞灣這兩個地方，原因很簡單離深圳近，地平，大部分深圳客買的都是這個區域。
給您一個溫暖的家丶
首先有一點你要認可，惠州的房價是受深圳的影響，因為惠州的房價基本都是來自深圳的人支撐起來的，如果你不認可這一點，那惠州根本不值目前的價格，所以不值得投資。但我個人是認可的。
另外，深圳的房價是否會繼續漲？如果深圳房價繼續漲，那口袋錢不多的人只能去緊靠深圳的惠州買，所以惠州房價也會繼續漲。所以惠州值得投資。
有人說深圳現在房價降了，但我想說的是，即使再貴也沒對面的HK貴，而且由於目前對岸的HK在搞事，更加堅定國家搞大灣區的決心及必要性，重心必定在深圳廣州二個地區，所以深圳房價繼續漲是勢在必行，所以惠州值得買，買深圳當然更好。
灣區經紀說房產
深圳高房價，就會導致房價外溢或者購房人群外溢現象發生，我們在買房子的時候最為關鍵的就是房價，深圳作為一線城市，更是先行區，不管是城市配套或者城市建設，在我國深圳也是很出色的城市。
那麼這樣誠實的房價是不可能低的，由於深圳有人口放鬆政策所以人流是不成問題，深圳有限購政策，購房人群就會有購房需要，但是由於沒有房票，這部分購房人群就會有臨深附近購買房產，所以惠州，東莞就是這部分人購買主要陣地。
如果你是剛需可以在惠州買房，投資不是時候。
自由寶G
簡單的說深圳房價開始上漲的時候，人們的第一反應就是抓緊時間買，就怕以後再也買不到這樣價錢的房子，而當深圳房價繼續上漲的時候，很多人的想法就變成“再等等吧，也許以後房價會降，降了再買。”可是時間慢慢過去了，深圳的房價還是沒有降，所以越來多的人放棄購買深圳的房子而把目光投到惠州及東莞這些周邊城市。
深圳往返惠州，東莞多次，但最終還是糾結要不要買？直到最後東莞也限購了，只能惠州下手了！但是問題又來了：想買可是不知道買哪個地段好？每個去惠州買房的人都有這種糾結，聽中介的又害怕被忽悠，所以在網上各種查，關於惠州的房子能不能買？能買該買哪裡？
但現實中有另外一種抱怨並未平息，很多人認為買了惠州的房子不好轉手，其實這是一個事實。當前ZF握住銀行的咽喉不給二手房評估到成交價，最多評估到成交價的60%左右，而同一個樓盤的新房就可以評估到成交價。
