日前，位處義井村的金茂府再次取證。二期3號樓、5號樓共計134套房源，均價3.87萬，將於11月15日公證搖號開盤。這是繼2018年6月112套取證之後再次拿到入市許可。

根據福州市房地產登記與交易中心數據，2018年金茂府取證的112套房源中，依舊有超過一半、65套處於可售狀態，甚至於個別樓棟，已登記銷售房源僅為1套。

這個2016年11月就已拿地項目，掐指算來，已有3年了，以目前銷售情況看，何止一個「慘」字了得。甚至於業內普遍認為，即便二期新品15日搖號，估計去化率不容樂觀。

一曲「涼涼」金茂府

根據福州市不動產登記和交易中心顯示，2018年6月22日，鼓樓金茂府（金輝瓏嶽花園二區）取得預售證，證號為FZ許20180102，總計112套住宅房源，總許可面積 1.9萬方。

此次取得預售證的是1#、2#、3#、5#，備案房源面積段約為141-180平方，毛坯備案價29000-39000元/平之間，帶裝修交付，裝修費另計。

截至目前，將近一年半時間已過，我們發現，金茂府銷售情況實在「不敢恭維」。4棟112套房源銷售如下：

而今，金茂府再次拿號，134套房源，打出精裝均價3.87萬，假如扣除3000元/平裝修費用，應該來說與上期價格基本持平，並沒有什麼鬆動。然而，據內部人士透露，此次面市房源不同上次，因為配有回購房，實際建設過程中減了費用，換句話就是減「配」了。

不受待見的「回購房」

根據有關自媒體披露，此次面市的房源均處於C號地塊，根據福州市自然資源和規劃局公開數據，C號地塊中的C-1#和C-2#均為回購房，這也意味著，此次面市的C-3#、C-5#和回購房同處一個小區。

這麼高端為何會出現政府回購房？這得從拍地時候說起。

2016年11月，宗地2016-15號義井舊屋區改造項目地塊出讓，金輝聯合體經兩個階段83輪以42.76億競得該地塊，並無償提供商品住宅11250平方米，平均樓面價19528元/平。

土地出讓明文規定：該地塊須提供住宅建築面積10萬平方米，由市政府指定單位按照11998元/平方米回購。而根據沙盤模型也可以確定，C-1#和C-2#均為回購房，沙盤上無隔離。

那麼，試問一下，均價3.87萬得商品房和11998元/平的回購房同處一個小區，對於購房者而言，是怎樣的一種感受？更何況於C區6棟房子，回購房就佔2棟。

福州◎何必金茂府

接下來，我們說說另外一個樓盤：福州◎。2018年8月30日，福建巨成實業以6.88億競得福州宗地2018-28號地塊，即後來的福州◎項目地塊。該地塊位於鼓樓區白馬路沿線，佔地20.83畝，樓面價20647元/平。

日前，福州◎售樓部已經亮相。根據周邊融信瀾郡以及萬科廣場二手房以及新房售價，東街一號曾給他們市場指導均價3.9萬-4萬之間，有業內盛傳，土地出讓時，就曾給予項目最高限價3.8萬，對此，我們翻看2018年第四次公開出讓國有建設用地使用權的公告，並沒有發現，也可能是另有約束。

福州◎與金茂府同處於鼓樓，幾近同樣的樓面價，幾近同樣房源面積：金茂府141-180平，福州◎141-181平。假若，福州◎以均價3.8萬面市，作為購房者會如何選擇？一目瞭然。都差不多的大牌，也別扯什麼品質，一個二環邊，一個三環邊，就「地段」兩字，福州◎就足以「嗆死」金茂府。

誰的至暗時刻？

日前看到一則宣傳，叫：《福州樓市的至暗時刻，鼓樓金茂府二期精裝均價3.87萬/平取證》，應該是給金茂府吆喝的，截取其中部分內容：

「目前鼓樓區的在售住宅新房樓盤甚至不超過3個。使得許多購房者不得不轉戰二手市場，二手房價格也一路水漲船高，部分二手房價格甚至能到達6-8萬元/平。」

「然而鼓樓二手房多為老破小，還有著房屋老舊、社區環境差、物業問題多、戶型差等諸多問題。」

文章配了圖：

金茂府，奉勸一句：你作為一個如此高端豪宅項目，就別拿那些「老破小」來比較了，人家售價高是有原因的，不妨看看人家的學校劃片。而你，一年多了，賣了不到50套，這在福州，算是奇葩的存在。

聲明：文章為樓市客觀點評，僅代表東街一號觀點，內容僅供參考，不構成任何投資指導。蘿蔔青菜各有所愛。感謝讀者點評與分享。