說起成都的標籤，有“少不入川，老不出蜀”的溫柔與安逸，有“當年走馬錦城西，曾為梅花醉似泥”的悠閒與隨意，有“田園城市”、“公園城市”、“休閒之都”、“時尚之都”的諸多美名。提到成都，良好人居環境和濃厚生活氛圍是繞不開的話題。但就是這樣的一座“錦官城”，十餘年間的城市規劃建設導向卻發生過重大的轉折。從“向高向密”，到“三降兩提”，
規劃導向的變化直接反映在土地市場上，更加深層次的影響了近十餘年成都的城市建設風貌、人民的居住形態、以及房地產市場走勢。
本文將以2006年1月“高密”規劃作為起點，通過梳理成都城市規劃設計相關規定，結合可查的1600餘宗招拍掛涉宅用地（純住宅用地、住兼商用地、商兼住用地）容積率及規劃建築面積信息進行分析，試圖以此視角，揭開成都城市建設及房地產市場變化的一角。
2006年1月，成都市規劃局做出關於成都向高密發展的一紙規劃：
“在2020年前，為適應未來又高又密的城市形態，從今年起，原則上不再審批7層以下的多層房地產項目，並提高土地開發兼容度，提倡土地混合使用並放開城市規劃高度限制，除航空限高外，鼓勵城區建築向200米、300米的高度建設，向高、密、活的方向發展。”
讓成都做出這一規劃的原因是為迎接未來可能達到3000萬人口做準備，使土地、銀行信貸、消費者資源等不再分散。
高密方向的確定也旋即在土地拍賣上得到了體現。2006年1月13日成都首場國有土地使用權拍賣會上，3號地的容積率達到7.0，藍光和駿以當時1230萬元/畝的天價競得。隨後，容積率2.0以下項目迅速退出新建商品房市場，容積率4.0以上住宅項目成為市場主力，成都走上拍賣臺的土地，開始頻頻出現容積率達到7.0的地塊，個別住宅項目容積率甚至高達8.0左右，至於一哄而上的城市綜合體項目們，容積率超過10.0更是家常便飯。而在“高密”之前，成都商品房的容積率一般都沒有達到4。
2006年7月12日，成都市國土資源局發佈公告稱，將以拍賣方式出讓市區染坊街以南、梨花街以北地塊，地塊將按照新政要求，限制規劃建築面積70%以上建設90平方米以下小戶型。 這是成都首次推出限戶型限比例住宅用地，公告資料顯示，擬出讓地塊的約9.4畝，用地性質為二類住宅兼容商業金融用地，起拍價100萬元/畝。規劃容積率為小於等於10.0，建築密度不大於76%，建築高度不大於航空限高630米。地塊推出後，關於交通壓力、綠化問題、項目居住品質、甚至細到等電梯的問題，在業內引發巨大爭議。
2008年9月，《成都市規劃管理技術規定(2008)》開始執行，08版技術規定對07版進行了多處修改，市規劃局相關負責人說，變化只有一個目的———隨著城市發展，讓成都市民有更好的居住環境。
08版中第一分區住宅用地的總容積率由原來6左右降低為5左右，第二分區住宅用地總容積率由原來5降低為4左右，第三分區住宅用地的總容積率由3.8降低為3左右，容積率雖然全面降低，但仍處於高位。這種“5、4、3”的區域總容積率規劃格局一直持續到了2014版的《成都市規劃管理技術規定》。
2013年是成都政府換屆後的第一年，雖然容積率總體規劃未變，但推出土地的容積率已經有了明顯降低的跡象。2013年可統計的189宗招拍掛土地中，容積率3.0以下的達122宗，佔比達64.6%。業內一般把2013年作為成都進入“容積率3.0”時代的節點。
2017年4月25日，成都提出 “ 東進、南拓、西控、北改、中優 ”城市發展戰略“ 十字方針 ”，重塑成都產業經濟地理，將中心城區範圍由原繞城高速以內區域（即一圈層主城6區）擴大至所有的市轄區，具體包括金牛、武侯、龍泉驛、雙流等11個行政區以及高新區、天府新區成都直管區（即一、二圈層11+2區域）。
2017年7月，成都“中優”規劃優化方案出爐，對於“11+2中心城區”提出了“降低開發強度、降低建築尺度、 降低人口密度，提高產業層次、提升城市品質”的“三降兩提”規劃目標。對於“11+2”中心城區的涉宅用地（純住宅、住兼商、商兼住）開發強度做出了明確規定，核心區住宅最高容積率2.5，一般區域2.0，棚戶區改造、保障性住房最高容積率3.0。
圖：成都市“中優” 規劃優化方案
自此，成都正式進入“低容時代”。
城市規劃的變化對土地市場影響深遠，我們梳理了2006年以來可查的1600餘宗招拍掛涉宅用地（純住宅用地、住兼商用地、商兼住用地）信息，通過幾張圖表反應歷年各圈層的容積率變化情況。
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從各區域歷年土拍容積率分佈趨勢可以看出，“高密城市”概念提出後，一圈層土地市場率先反應，在2006-2012間，陸續有超高容積率土地成交，2017年之前一圈層主流成交土地容積率基本位於3.0~6.5之內，2010-2014年，一圈層高容積率土地成交最為密集。
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二、三圈層容積率歷年變化相對趨同，2009年之前容積率相對較低，2009年至2013年維持歷史高位，13年以後出現明顯回調，容積率3.0以下的土地成為主流。
如果將歷年各圈層土地容積率進行加權平均，從圈層整體容積率變化的角度看，情況會更加清晰。
2006年提出“高密城市”概念後，一圈層容積率達到了驚人的5.5。
2007年開始，二圈層容積率上升明顯，而一圈層容積率大幅度回落，帶來的是一圈層樓面地價的明顯上漲。而2007年也是成都提出“5+2”生活方式，郊區短時度假概念興起的年代，三圈層一些自然資源優質的區域土地受到追捧，如蒲江的大溪谷、青城山、都江堰等區域成交了大量高價低容地塊，因此，2007年三圈層樓面地價一反常態的超越了二圈層。
2008年受汶川地震影響，成都樓市整體低迷，對於“向高向密”是否適合四川的討論不絕於耳，相應的，一二圈層的成交地塊容積率出現下滑，也是在這個背景之下《成都市規劃管理技術規定(2008)》開始執行。
2009-2012年，成都發展建設速度突飛猛進，加上當界政府引導，容積率居高不下，各圈層的樓面地價均值與整體容積率呈現出明顯的負相關特徵，2012年進入新一輪房地產市場週期繁榮期，樓面價進一步走高。
2013年政府換屆以後，雖然城市規劃管理技術規定中對於容積率的規劃要求沒變，但對於高密土地的引導明顯降低，當年一圈層容積率降至3.4，並且在之後的時間之內也再未升至4.0以上。
2017年“十字方針”出臺，“中優”規劃優化方案出爐，各圈層容積率進一步走低，土地對於新規劃的反應在2018年徹底體現出來，2018年一圈層整體容積率2.0，二圈層1.9，三圈層2.0。
進入2019年，各大房企投資重心迴歸一二線城市，對於城市區域發展的判斷愈發理性，成都中心城區的優質土地持續受到追捧，另一方面，“五限”政策持續高壓，政府、企業在土地市場上尋找平衡點，將一圈層土地整體容積率重新推高至2.4，而平均樓面價也被進一步推高至接近1.2萬元/㎡。
對於“高密城市”給成都帶來了什麼，社會各界有各種聲音。
一方面，不少追隨者認為“高密城市”才能體現“大都市特色”，才能實現人口急速增長以後的資源集約利用，促進產業高速發展，才能實現最優化的配置資源，避免由於距離等原因帶來的資源浪費。
另一方面，很多人也在擔心“高密城市”帶來的城市病，交通問題、綠化問題、公共資源問題、公共安全問題、汙染問題，甚至面臨自然災害時城市是否能夠應對特殊情況的問題。
而在本文，我們想討論的是“高密城市”對成都房地產市場的影響。
➤ 對居住需求釋放的影響
“高密城市”規劃導向，疊加“9070”政策，使得十餘年前的成都市場誕生了大量剛需項目和產品，使得成都儘管當年已建成市域面積不大，但卻可以比北上廣深獲得更多的人居空間。
成都作為西部核心城市，對於周邊人口的吸附能力不斷被加強，這部分機械增長的人口，通過高容土地的產品，用相對低廉的價格釋放了自己的“剛需”購房需求，實現了有房可住。而還有很多有一定資產積累的人，將這類小戶型產品作為了自己的投資對象，使得成都的住房租賃業務有了大量的房源。
隨著時間的推移，原先的“剛需”客群資產不斷積累，家庭結構發生變化，在5-10年以後生命週期進入“改善性換房”階段，正好成為近兩年成都市場上改善性購房群體。2016年，成都房地產市場宣稱進入“改善元年”，背後就有著這波換房需求作為強大的支撐。
➤ 對市場價格的平抑作用
在2008年、2012年上兩輪房地產市場週期中，成都的房價基本沒有出現東部城市那樣劇烈的波動。業內在做分析時，多會將原因歸結為成都市場的滯後性疊加全國性政策一刀切。也就是說，沿海的市場行情向西部進行傳導，基本要經歷半年到一年的時間，而沿海市場火爆以後，相應的收緊性政策出臺，在“因城施策”、“一城一策”還未被提出的年代，全國政策一刀切，對正在繁榮起步期的成都房地產市場進行了所謂“不合理”的限制，導致成都房價持續多年被抑制。
但是在政策影響的背後，城市土地的容積率，可能是更深層次的原因之一。客觀的說，因為高密政策，成都可以在地段相近的區域內修建更多的住房，而這種同地段同資源同配套的項目，對於區域房價有著明顯的平抑作用。
這種對房價的平抑作用，還不僅僅體現在新房市場。當年的“剛需”客群換房以後，這部分高容地塊的小戶型產品進入二手房市場、租賃市場，大量的房源同樣平抑了二手房市場價格、租賃市場價格。三類價格相互牽制，造就了成都的房價格局。
隨著中國進入“城市群”發展階段，區域之間更加強調協同發展，在此大背景下，成都提出了“十字方針”，擴大中心城區，重塑成都產業經濟地理，向東開闢城市永續發展新空間。“向高向密”的時代已經一去不復返，新的規劃政策將給成都的城市建設、居住形態、房地產市場帶來諸多新的影響。
在文章的末尾，我們放上2018年以來成都各圈層涉宅用地的容積率-規劃建築面積分佈圖，把對未來短期之內各圈層、各區域新房市場格局的想像和解讀留給讀者。
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