01商住地累計吸金310億元，遠超去年同比

2019年11月5日，華潤置地以45億刷新東莞土拍總價地王，給冷清了一陣的的土拍市場回了一槽血。順著這一拍，房報君回顧了2018、2019這兩年的土拍情況，試圖求同存異。

2019年（11月8日止），出讓商住地27宗，3宗流拍,成功出讓面積約87萬㎡，成交總價約310億元，平均樓面價13268元/㎡（年度成交額/年度出讓面積）。

2018年（全年），出讓商住地35宗，9宗流拍，成功出讓面積約100萬㎡，成交總價約245億元，平均樓面價11391元/㎡（年度成交額/年度出讓面積）。

從數據來看，今年的市場反應與去年相比更加 “熱烈”，房企拿地更“豪氣”了。雖然地塊位置、大小、條件，出讓地價不同，但從平均值來看，總體樓面價都是上漲了的；同個鎮區的地塊，也多是“漲了身價”。

#六大片區地塊剖析，帶你看懂未來兩年買哪裡#

下圖為2018年-2019年，東莞各片區成功出讓的土地面積情況。濱海、松山湖和水鄉兩年來的情況比較均衡，成功出讓面積差距不大；寸土寸金的城區2019年出讓土地面積“大爆發”，成為六大片區之最；剩下的東部和臨深，與去年相比大幅減少。

我們分片區來細看：

東部片：出讓宗數最多、總面積不大

2019年的東部推地數量是全莞最多的，11塊，佔到了全數的26%；但地塊出讓面積同比卻大幅減少。因為推出來的各地塊面積都較小，幾乎集中在3萬㎡以內。但招拍掛數量上的多加上該片區的城市更新項目也領跑各鎮街（項目30餘個），整個東部片頗有“大幹一場”的感覺。

其中黃江鎮是土拍的主力選手，共拍出3宗地塊，除了東莞本土房企順泰拿下的迷你地之外，另外2宗均被華僑城收走。華僑城拿下的這兩宗是相連地塊，於去年10月曾掛拍過，但都終止出讓了，一年不到的時間，其中一塊的樓面價上漲了近60%，以14397元/㎡的樓面地價成為東部片的“地王”。

說起地王就不得不提2016年北大資源和融創，這兩位大老闆分別以2.53萬元/㎡和2.04萬元/㎡的樓面價拿下黃江鎮寶山社區的兩塊地。就今天來看，那也是黃江地價的巔峰。而這兩個項目現在都是各自集團的“老大難”，虧本賣還得使勁吆喝。目前融創公園首府售價也僅2.4萬元/㎡。

當時風口上的房企，對東莞樓市也是過度高看了。

經歷過一輪“暴漲”之後，近三年來，黃江房價都是滯漲的狀態，住宅均價在2萬元/㎡上下，其中中泰峰境僅1.8萬元/㎡。低價走量，中泰的銷售情況也比較樂觀，項目11月將加推兩棟。

城區片：出讓面積第一，收金佔全市近五成

相比2018年僅成功出讓2宗的情況，城區片今年的表現可以說是土拍的王牌代表！尤其上週靠著華潤的大手筆動作，成功登上六大片區土地出讓總面積第一位！

截至11月7日，城區片出讓總面積達32.34萬㎡，累計吸金136.69億元，佔整個東莞市總成交額的44%。出讓6宗地（萬江4塊，南城2塊，泛城區石碣1塊），並且拿下這幾塊地的都是超級大開發商，品牌加持+品質保障+地段優勢，

未來地塊項目質量及售價，待市而沽。

同屬市區，莞城、東城、高埗為什麼一直沒有動靜。有業內人士解析，莞城面積小、老城多，沒有可掛拍地塊合理之中；東城雖是四區面積最大、但一直沒什麼規劃利好，並且雖然地廣，但很多都已經被開發商囤著了，新增的地塊少的可憐，未來可能還是主要集中在舊改上。

濱海片：土拍沉寂，唯虎門連續兩年積極出地

連續兩年，濱海片區的土地供應都比較穩定，虎門是最積極的。鮮有的沙田和厚街地塊都終止出讓，唯虎門兩年間拍出了5宗地。

虎門這一整年成交疲軟，項目多、價格高、蓄客難，但開發商拿地依然積極。7月拍下的兩塊地都是一番激戰過的，最後分別被華僑城和東實拿下，其中華僑城以2萬元/㎡刷新早上東實19355元/㎡記錄，榮登虎門地王寶座。

水鄉片：萬元以下地價為主，大開發商繼續進駐

水鄉片地廣景多，今年拍出的地塊數量和麵積排進全市前三。麻涌兩塊小地由萬科一併拿下，中堂的兩塊小地由時代和佳兆業分別拿下，首創則拿瞭望牛墩一塊小地。

水鄉新城目前在售住宅項目8個，多是去年拍得的地塊。招商雍華府、臻園和一湖都位於麻涌，加上這兩年麻涌陸續拍的4塊地，未來麻涌又將成為樓市供應主力。

水鄉新城整體地價都不高，僅今年佳兆業和首創置業拿下的兩塊地樓面價破1字頭。

松山湖+臨深：地貴地少輕易不推

今年松山湖是比較平靜的，唯一的小熱潮是時隔五年重返東莞的深業集團，以23.26億元拿下了松山湖5萬㎡的商住地，這一競拍過程持續了91輪！松山湖的地塊價值不言而喻，競爭激烈也是情理之中。

剩下拍出的地塊都在寮步，共12.4萬㎡的土地供應，分別被華僑城、保利和金地拿下。

臨深片區，更顯“保守”。

2018年出讓了7宗地，總面積達16.4萬㎡，而今年整個片區只有清溪鎮9月掛拍了一宗2.8萬㎡的地塊，最終還是以底價成交。

臨深和松湖是東莞房價的高點了，地塊推得少、拍得貴，情理之中。

02土拍背後的“秘密”

#政府掛牌招拍有規律，主要集中在下半年#

從2018年到2019年數據來看，政府掛牌招拍有“集中性、間斷性”趨勢。集中性體現在集中推貨，上表可以看出2018年10月出讓地塊高達10宗，2019年的5月、7月、9月皆出讓有6宗；間斷性表現在不連續、大小月進行出讓，這也是大家對土拍市場一陣冷一陣熱的感覺來源之一。

而大範圍來看土地出讓5月到11月為高峰期，一方面由於年初政府需要制定本年度相應規劃計劃，而年末開發商資金回款相對緊張，政府也會相應收緊土地供應計劃。

#強勢拿地，外來房企繼續加增#

除了早就進來的響噹噹的萬科、保利、華僑城、時代等，2018年東莞房企名單又添了幾個首進的新成員：安徽交投，深圳安居、龍湖、金茂、中交、頤安。

本地房企公開拿地真是愈來愈艱難，截至11月7日成功出讓的24宗地中，僅有3宗被本地房企斬獲，他們分別是東莞民營投資有限公司、東實集團以及順泰集團。

對於熱門地塊，這些百強房企有著雄厚的資本搶奪，不拿誓不罷休；而對於部分位置相對“偏遠”的地塊，他們則比較理性，這就招致部分地塊底價成交和流拍的現象。

因為地塊不常拍，拍下不便宜啊。

在控成本的前提下，“曲線拿地”是最好的方子。

收購、入股、與其他房企合作拿地、舊改拿地……現在房企獲取土地的方式變得非常靈活。出了名的就是我們熟知的碧桂園，可以看到這兩年土拍市場幾乎沒有老碧的身影（2018年出過一次手拿下碧桂園公園壹號（大嶺山）），但碧桂園的項目卻遍佈東莞，一個常平就有四朵金花。

拍地就像釀酒，今年摘下的葡萄，明年能釀出什麼美酒，就等市場檢驗了。

03待拍地塊預覽