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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

如果你問被徵收人，你是願意選安置房還是願意選拿錢走人，得到的回答恐怕九成以上都是堅決要房。在我國當下的社會現實環境下，房子的確比錢更有價值，在老百姓心中的分量也更重。那麼，選擇房屋產權調換這一補償方式都需要注意哪些問題？光知道一個“1:1”的最低補償比例就夠了嗎？本文，在明律師結合各地方的具體規定為大家全面解析這一問題。

【要點一：被徵收住宅房屋的價值計算標準】

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的明文規定，這一價值計算標準被表述為“被徵收房屋類似房地產的市場價格”。

不過實踐中這也可能存在例外。《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第20條就規定，被徵收住宅房屋的價值，由房地產價格評估機構按照被徵收房屋類似房地產的市場價格和其所處區位的新建普通商品住房市場價格分別評估，並按照較高的評估結果確定。

在明律師認為，在被徵收房屋價值計算標準上考慮“新建普通商品住房市場價格”確有其合理性。拆遷的房屋通常都有幾十年房齡，不少是棚戶區、城中村甚至是危險房屋。這類房屋的“類似房地產市場價格”顯然不會太高，若完全按此計算將可能導致被徵收人所獲取的補償不足以確保其購買接近原有面積且區位相近的房屋。

顯然，上述規定充分照顧到了被徵收人獲得補償安置後的居住條件，廣大被徵收人也可關注自己所在地區的地方性規定中是否有類似的規定。

【要點二：最低補償建築面積各地略有差異】

所謂“最低補償建築面積”是各地根據當地實際情況所人為劃定的一條“標準線”，即在房屋徵收中按此面積標準給予被徵收人最低限度的補償安置，以確保其在徵收拆遷過後居住條件和生活水平確有改善。

各地對此的規定有所差異，但適用規則基本相似。《武漢市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第40條規定，徵收個人住宅，建築面積不足40平方米，且為被徵收人唯一住房的，按照40平方米給予徵收補償。

《青島市國有土地上房屋徵收與補償條例》第21條規定，徵收住宅房屋實行就地房屋補償的，應補償面積按照下列規定執行：

（一）按照被徵收房屋面積給予補償；被徵收房屋面積不足25平方米的，按照25平方米計算；

（二）增加10平方米住房改善面積；（可視為徵收方“贈送”的）

（三）被徵收房屋面積與改善面積之和不足45平方米的，按照45平方米補償，差額部分按照徵收區域新建商品住房市場價格的50%支付房款……

再如《浙江省國有土地上房屋徵收與補償條例》第22條規定，徵收個人住宅，被徵收房屋建築面積小於最低補償建築，且被徵收人屬於低收入住房困難家庭的，設區的市、縣（市、區）人民政府應當依照下列規定優先給予住房保障：

（二）被徵收人選擇房屋產權調換的，用於產權調換房屋的建築面積不小於最低補償建築面積；被徵收人對超過最低補償建築面積且超過被徵收房屋價值的部分按照設區的市、縣（市、區）人民政府的規定支付差價。（最低補償建築面積不小於45平方米）

也就是說，一看被徵收房屋的建築面積，二看被徵收人是否存在實際居住困難，兩者都符合上述規定的就可以享受到補償面積上的改善了。

【要點三：對農村的無證房屋可給予適當補償】

對於城市房屋拆遷而言，對未經登記的建築要首先進行合法性認定。經認定為合法建築的，應當給予足額、充分的補償；經認定為違法建築的，不予補償。

相對而言農村的情況要複雜得多，故一些地方性規定中仍保留有“適當補償”的內容。如某市集體土地房屋拆遷管理辦法第19條就規定，本辦法施行前（2003年）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批准建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。“適當”的標準則由鄉鎮政府根據當地實際情況確定，並報區、縣政府批准後執行。

顯然，在此情形下，被拆遷房屋將難以獲得“1:1”的產權調換，當然被拆遷人對此是可以啟動程序依法救濟的。

【要點四：徵收補償決定確定的補償方式應為房屋產權調換】

這是實踐中針對徵收補償決定合法性審查的一大要點。我們可以通過《廣州市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第40條來做直觀的瞭解：

（作出補償決定的）徵收補償方式應當採取產權調換，被徵收人選擇貨幣補償的除外。

顯然，這一補償決定原則的合理性在於確保被徵收人能夠獲得安置房居住。若被徵收人自願選擇貨幣補償，支付起來要容易得多，可以避免“無房安置”的局面出現。

在明律師最後想提示大家的是，“1:1”是一個可調整的範疇，而非完全固定不變的補償安置比例。廣大被徵收人在選擇房屋產權調換補償方式時要考慮的因素有很多，譬如回遷還是外遷、期房還是現房等等。倘若對於這些有個性化的補償利益訴求，也完全可以及時和專業拆遷律師溝通，律師會在協商談判中盡力幫助大家在合理合法的範圍內爭取。

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