高速發展的背後
據第一財經報道，中梁把此前的12個區域集團進行收縮合並，並最終成立了南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區六大區域。不過，由於合併帶來的組織架構調整和人員冗餘，部分員工在這次大調整中選擇離職。
此前，中梁地產法人代表發生變更，李和慄替代總裁黃春雷，成為中梁地產法人。
對於中梁來說，組織結構調整隻是其規模發展的第一步，除此之外還有更多問題亟待解決。
二線之爭
在今年房地產融資渠道收緊的環境下，中梁今年的銷售目標較往年更為保守。據瞭解，2016-2019年中梁的全年合約銷售額分別為190億、649億、1015億、1300億，今年同比增長28.08%。
隨著2016-2018年中國三四線大爆發而誕生的黑馬中梁，此次為實現1300億的銷售目標，將目光挪到了此前佈局並不完善的二線城市。8月份的業績會上，中梁CEO黃春雷稱，在二線及強三線的拿地比例佔到80%以上。
當一二線城市頻頻限購，大多數房企均選擇重倉三四線城市。據中指院數據，2018年50家百億代表房企在三四線城市拿地面積增長145%至1.7億平方米，三四線城市的土儲佔比上升12%至46.1%。在房企巨頭的擠壓下，中梁面臨著拿地減少、拿地價格上升的困境，因而轉向二線及強三線。
據招股書顯示，截至2018年8月31日，中梁二線城市佔比37.66%。中梁在二線城市的佈局雖並不完善，但中梁若期望繼續衝擊3000億銷售目標，深入二線城市，提升市場份額是必由之路。
此外，據中梁控股10月未經審核營運數據顯示，截至10月31日，中梁控股實現單月合約銷售140億元。2019年前10月，中梁控股2019年實現合約銷售額1145億元；目前全年銷售達標88%。
融資成本高企
在深入二線城市的改革中，融資也是中梁需要格外注意的問題。據招股書顯示，2015年、2016年中梁控股淨負債率分別為1335%、1790%，2017年、2018年陡降至339%、58%。今年上半年，中梁淨負債率由期初的58.1%降至43.5%。對此，中梁解釋稱，系物業銷售產生現金大幅增加，減少了對外部借款的依賴，以及保留盈利的增長。
值得一提的是，在IPO之前中梁剝離了部分非核心業務資產和負債資產，比如2018年4月正式剔除關聯開發的示範區及物業項目的精裝修樣板房的物業管理業務；2018年6月，楊劍及蘇州華成將浙江天劍20個開發項目轉讓給了楊劍的堂弟楊劍清。這一舉動可能與其淨負債率徒降有關。
另一方面，中梁因格外依賴信託融資及資產管理，導致其融資利率普遍在9%以上，且將於今年到期4筆信託貸款，年利率均高於11%。相比之下，主流上市房企平均融資成本均值為6.07%，遠低於中梁的融資成本。
在融資渠道收緊的背景下，今年9月中梁再度發行3億美元優先票據，期限2年，利率11.5%，發售價格為票面額的99.134%。
此外，中梁的毛利率卻並不高，2017、2018、2019年6月分別為20.4%、22.9%、24.5%。最新數據顯示，2019年上半年百強企業平均毛利率為41.33%，其中53家房企毛利率集中在30-40%之間。
高週轉壓力
為保證高效利用資金、強回款，中梁曾效仿碧桂園提出“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。
據稜鏡報道，一位不願具名的中梁員工表示，公司內部獎罰分明，“456”模式是底線，一般都會提前完成目標，如果沒完成會從“成就共享”里扣錢，每個項目就像接力跑，從拿地到銷售，一環套一環，“沒有人拖拖拉拉地幹活。”
在此高週轉的壓力下，近年來中梁旗下項目問題頻出。
據媒體報道，中梁旗下的項目被曝出虛假宣傳、銷售欺詐、工地死傷，偽造公文公章、辱罵恐嚇業主等行為。
由此可見，對於中梁來說，進一步降低融資成本，優化融資渠道，提升項目質量是其未來發展的關鍵。
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