其實，一個小區物業的好壞在一定程度上也可以成為我們買房應該考慮的因素，那麼，對於購房者來說，物業究竟有哪些我們不知道的潛規則呢？
昨天和大家說了買房的一些“潛規則”，今天就來說一說物業有哪些“小秘密”呢？
第一：電梯裡的廣告收益都去哪了呢？
“物業公司的收入大頭就在電梯、外牆廣告收入以及車位費收入。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被髮到業主手中，因為按規定它們應該用於補充物業費的不足、業主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金，物業從中可以收取一些管理費。
新的《物權法》規定，電梯間、外牆等屬於公共設施，產權歸全體業主所有。這些共用場所要經營廣告，首先需經業主委員會同意，其收入也應歸全體業主所有。
關鍵問題是，房屋維修基金和公用設施基金被花到哪裡去了?業主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業主們和物業公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。
第二：地下空間最賺錢
據一位前物業公司人員說，小區“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。
地下空間，所有權有的是歸人民防空的，而人防有的地區是不收費的，有的地區則每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權，這當然也會變成物業的利潤來源。
第三：發生入室盜竊，有時候他們需要賠償
是否有24小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進出時安保人員是否在崗、是否詢問進入小區的陌生人。如果經調查司法機關認定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業公司也要承擔賠償責任。
如果發生入室盜竊，“物業是否要承擔因管理過失導致的相應責任，要具體看物業管理合同中的安保義務。
物業公司的工作人員都喜歡強調，他們的責任從你的戶門外開始，公共區域才是他們的服務範圍。
第四：物業管理費是可以協商的
如果物業公司提出物業費漲價，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加。這時候，你需要注意它們是否在減員吃空額。
在一些基本項目上，物業管理條例明確規定了收費標準，餘下服務項目，如綠化費、高低樓層費等，業主是可以與物業公司商議定價。基本依據是服務標準，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一週擦洗多少遍。
其實，物業費並不該由物業公司一方自行定價。
第五：你能享受的免費保修期很短
實際上，你屋內的牆面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛生潔具、燈具和電器開關，都有2個月到1年的保修期。不過起始日期是從工程竣工驗收合格之日開始計算。有的免費維修，你甚至還沒買到房子就已經過期了。防水、供熱、各類管道等設施的保修期會長一些，一般在2至5年。
家裡的東西壞了，物業人員上門維修經常會收取維修費，因為物業公司稱，他們只負責維護“公共區域”。
事實上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，“電梯的使用年限到了以後，可以啟用公用設施基金來購買新電梯，費用不足的部分才由業主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業主簽字同意。”
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