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作者|周建波
回首奧園20年發展之路，除了創業之初，2017—2019堪稱是奧園發展最迅猛的二年，但是花朵財經發現，奧園賴之以飛奔的“高週轉”堪稱美麗的毒藥，在如今奧園千億目標在望之際，“毒藥”還在發酵。
據企查查資料，國奧園地產集團股份有限公司以房地產開發為主營業務，同時涵蓋城市運營、品牌連鎖、資產管理等行業，發展範圍立足於廣東省，同時在江西省、廣西、重慶等地開發興建項目，並有選擇的進入其他富有發展潛力的地區，如遼寧瀋陽等地。其法人代表郭梓寧，註冊資本611000萬元，最大股東為廣東奧園置業有限公司持股93.598%。
銷售額遭質疑 股價大幅下滑
前一段時間，某社交媒體個別用戶指出，一家第三方商業機構統計中國奧園2019年上半年在廣東省達成銷售額85.2億元，根據公司2018年報所披露其土儲中廣東省貨值佔比接近40%，推算公司上半年銷售額約200億元，與中國奧園自己披露的536億元差距明顯。
上述社交用戶的質疑立刻引發廣大投資者的關注和討論，最終導致中國奧園股價大幅回調。7月8日，中國奧園開盤後股價便持續下滑，截至收盤，報價10.62港元，跌幅達8.61%。
當天晚間，中國奧園回應稱，上述社交媒體平臺刊登的文章及上述的第三方商業機構所自行推算的上述合同銷售數字完全欠缺根據。公司並未向該文章的作者及第三方機構提供任何資料，也不知悉該文章及該第三方機構所得到有關公司的資料來源。
根據中國奧園發佈的數據顯示，於2019年6月份，公司實現未經審核合同銷售金額約153億元，同比增長約28%。1-6個月，實現未經審核合同銷售額累計約536.3億元，較2018年同期增長約33%。
據業內研報指出，上述第三方商業機構發佈的相關數據為自己統計，方法不透明、底層數據目前無法查實。“不過，該第三方機構發佈的《2019年1-6月中國典型房企銷售業績榜單》卻顯示，奧園今年上半年實現銷售536.3億元，該數據與奧園披露數據基本一致。”中金表示，鑑於中國奧園今、明兩年紮實的銷售及業績增長以及當前具備吸引力的估值，重申“跑贏行業”評級及目標價13.84港元。
據悉，為了表示對公司前景的信心，中國奧園董事會主席郭梓文在7月8日當天還增持本公司200萬股，總值2144萬港元。
中國奧園於7月8日晚發出澄清公告後，7月9日-10日，股價有所回升，報價10.84港元。
淨負債率升至83.7%，暗藏隱患
“快”是中國奧園的一個顯著標志，不論是週轉速度還是業績增長，但值得注意的是，銷售金額取得“躍進式”增長背後，負債率也逐年走高。2018年，其資產負債率和淨負債率分別約為83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9個百分點。
公開信息顯示，中國奧園創立於1996年，2007年於香港上市。
土地儲備是房企的“糧倉”。在土地的區域分佈方面，中國奧園堅持全國佈局，但仍偏重華南大本營。
據瞭解，奧園集團2019年預計可售1900億元，其中預估華南區域銷售佔比達41%，中西部核心區域與華東區域佔比為24%和20%，環渤海為11%，境外銷售預計為4%。市場觀察人士提出，一方面，類比同規模房企，其全國化的佈局力度仍然不夠，另一方面，走出大本營，進入新城市，其能否“服”當地水土也值得關注。
另外，中國奧園披露2018年年報，公司年度營業額為310.06億元，同比增長62.2%；年度淨利潤為29.39億元，同比增長50.6%。同時根據年報，2018年中國奧園實現合同銷售912.8億元，同比增加100%；合同銷售面積約886.3萬平方米，同比增長98%。
從另一方面，近三年，中國奧園銷售金額的增幅較為可觀。2016年至2018年，其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%。計算可知，三年間的複合年增長率達89%。
隨著行業加速換水，馬太效應愈加明顯，不少房企劍指千億目標，作為粵派房企“後起之秀，中國奧園對規模增長也有強烈訴求。據悉，2019年，公司年度銷售目標為1150億元，增長約25%。
據有關數據統計，2019年中國房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡，32家房企的業績規模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%至30%，較2017年、2018 年放緩並保持整體平穩的態勢。千億房企的數量在2018年達到30家之後，未來規模的擴容進程將放緩。
對於千億規模，中國奧園相關負責人回函表示：“千億目標，一方面是基於對市場的信心，另一方面也將是奧園新的起點，奧園未來將朝著新的高度、新的目標繼續奮進。”
曾登監管部門“黑榜”
此外，伴隨著中國高速擴張而來的，還有拒絕收房、業主投訴、工程事故、遭監管部門點名等問題接踵而至。
有媒體曾報道，原定於2018年10月31日 交房的安徽合肥奧園城市天地業主反映小區內“雨汙不分流、車位蓋草皮、消防通道太窄”等原因拒絕收房，並引發群體投訴行動。
根據報道，四川成都成華奧園廣場由於虛假宣傳等問題，業主拒絕收房，並爆發200多人維權。一名業主在接受該媒體記者採訪時 談到，“成華奧園廣場虛假宣傳涉及的方面比較多，比如門禁、大門設計、商業規劃、小區綠化與此前宣傳都有所不同。受害的群體肯定是全部業主，因為這些規劃對業主購買房產具有重大影響。”
2018年11月6日，廣東省住房和城鄉建設廳網站發佈題為《廣東省住房和城鄉建設廳關於公佈2018年各地查處的第四批違法違規房地產開發企業、中介機構和物業服務企業名單的公告》，廣東清遠市合創泰富榜上有名；2018年12月3日，住房和城鄉建設部網站發佈事故快報稱，廣東省茂名市電白縣金源海灣文化城項目一期一區，發生高處墜落事故，死亡1人。資料顯示，金源海灣的建設單位為茂名金源海灣房地產開發有限公司。據瞭解，合創泰富和茂名金源海灣均是中國奧園旗下子公司。
有業內人士表示，質量把控不到位，是很多房企的通病。有投資者在接受中國網財經記者採訪時表示：“中國奧園能否降低銷售目標，將質量監管進行提升？”中國網財經記者試圖對中國奧園進行採訪，但電話始終未能接聽。
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