文|界面重慶 王蘇嬋
低容積率項目的增多，城市居住環境將從粗放的高容積項目向品質化低容積空間轉變。同時也讓房企之間的競爭，更加聚焦“產品力”，從硬實力變為軟實力之間的比拼。
容積率：2.0以下地塊增多
重慶土地樓面成交價逐年升高，但住宅用地的容積率指標卻在逐年降低。據重慶銳理數據顯示，2011年，容積率大部分在3.0-4.0之間，到2015年，容積率在2-2.5之間的地塊增多，到2019上半年，1-1.5的容積率地塊佔比已接近60%。從今年6-7月的最新土拍數據來看，出讓的住宅土地無論地塊大小，容積率均在2.5以下去，且部分地塊做出限高40米的要求。
早在2017年，重慶在提升主城區城市規劃水平上，就提出了嚴控主城區土地開發和建立國土空間總體規劃彈性留白機制的方案。2018年重慶市政府公佈的《重慶市城市規劃管理技術規定》顯示，住宅建築容積率上限由3.5下降至2.5。
對此，首創禧瑞山河項目營銷負責人廖筱菁表示，從2017年開始的土拍數據可以發現，低容積地塊多集中在北區，中央公園容積2.5以下的地塊量達到了10宗，為北區最高。但是南區的茶園板塊2.5以下的地塊量竟達到了13宗，超過了北區中央公園。
產品：低密度時代到來
茶園作為從剛需產品起步發展的板塊，到依附自然生態的地理條件走向改善產品為主，其實也是重慶購房市場由剛需走向改善品質住區的一個縮影。
低容積和限高地塊的增多，意味著重慶今後的高層住宅，比如目前常見的密集“塔樓”建築越來越少，取而代之的是洋房、大平層。
克而瑞發佈的2019上半年重慶市場報告顯示，重慶仍以剛需剛改類產品主導，改善類低密產品持續補充。2019上半年高層成交佔比74%，相比2016年同期下降5%；洋房成交佔比19%，相比2016年同期上漲6%。
重慶地價房價的上漲，購房門檻將越來越高，目前剛需類產品依然保持高佔比，是由於早期低地價的限價項目受到熱捧，隨著未來低地價限價項目的逐步去化，高地價低密度將陸續面市，因此剛需購房者搶奪著目前的不多的小戶型低總價產品。
克而瑞重慶城市分析師趙卿華向界面重慶表示，重慶樓市在售項目已逐步變成改善為主，剛需小戶減少的局面。雖然目前剛需小戶的去化率仍然較高，但也已經不是幾年前的極致剛需小戶型，比如五十幾平米做2-3房。
從最近幾月的供應量和成交量來看，已出現供應面積小於成交面積的情況。低容積率和高土地成本，未來商品房供應套數會減少、單價增高、戶型面積變大、總價更高。
目前低容積地塊出讓多集中在北區，比如位於渝北禮嘉的華宇御瀾灣，容積率僅為1.0，打造的是臨崖吊腳樓別墅。華宇重慶營銷副總監周銘認為，低容積率更有利於打造品質生活區，提升城市面貌。
在居住規劃上降低容積率，是重要的一環。重慶目前多為容積率2.5以上，限高100米的土地，導致重慶的城市形態為高密度社區，居住舒適度相對較差，這是城市化發展前期、人口吸引的必要歷程。但是當前的重慶主城人口已達1000萬左右，人均消費收入提高的同時，生活質量更需要提檔升級。
重慶未來的供地會集中在二環周邊，低容積率地塊將成為主旋律。業內人士認為，降低容積率能夠減少土地開發強度、密度，讓城市住宅從高層、超高層轉變為多層、低層，減少“城市病”發生的幾率，從而提高城市居住品質。
開發：房產開發企業臨考
樓面價的提升，房企如何在現有產品下做出更多附加值？考驗的是房企的綜合實力，重慶渝北禮嘉板塊目前樓面價大部分在1萬以上，沒有強大的資金實力，很難拿地運營。
華宇重慶營銷副總監周銘談到，大部分現存的老舊住區已無法滿足市民的居住需求，高容積率的住區，導致大量的人群擁擠在一個大社區裡，低容積率住區可以減輕教育、交通、社區服務等資源的擁擠，對生活空間進行人性化的規劃設計。
首創禧瑞山河項目營銷負責人廖筱菁認為，提供更高品質的產品和服務是未來改善型物業增長的核心。重慶拿地價格上漲的同時，也受到政府限價的約束。如何在麵粉和麵包之間做出產品更多的附加值，不僅需要將簡單的物業服務模式升級為人性化的高科技智慧生活區，更需要在產品設計上與土地自然融合，從細節處還原人居生活本身，不斷優化產品和服務項，持續創新。
實際上，開發企業已經在這方面有了行動。2019上半年，重慶房企在產品上不斷髮力：3月，金科集團發佈產品新內核“生命建築”，賦予產品“智慧體”、“有機體”、“基因體”三大屬性；華宇集團通過數據分析用戶需求，提出“產品經理” 概念，發佈了華宇優+體系2.0全新產品。5月，旭輝集團宣佈，第六代產品CIFI-6將在江山雲出落地。8月，首創置業發佈了在禧瑞山河即將呈現的產品新設計，其中包括第三代綠色採光車庫、閱管家服務體系。
也就是說房企之間的競爭，逐漸從土地、資金等硬實力，轉向居住體驗、物業服務等軟實力的比拼。這在相當大的程度上考驗開發商的能力。
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