文|界面重庆 王苏婵
低容积率项目的增多，城市居住环境将从粗放的高容积项目向品质化低容积空间转变。同时也让房企之间的竞争，更加聚焦“产品力”，从硬实力变为软实力之间的比拼。
容积率：2.0以下地块增多
重庆土地楼面成交价逐年升高，但住宅用地的容积率指标却在逐年降低。据重庆锐理数据显示，2011年，容积率大部分在3.0-4.0之间，到2015年，容积率在2-2.5之间的地块增多，到2019上半年，1-1.5的容积率地块占比已接近60%。从今年6-7月的最新土拍数据来看，出让的住宅土地无论地块大小，容积率均在2.5以下去，且部分地块做出限高40米的要求。
早在2017年，重庆在提升主城区城市规划水平上，就提出了严控主城区土地开发和建立国土空间总体规划弹性留白机制的方案。2018年重庆市政府公布的《重庆市城市规划管理技术规定》显示，住宅建筑容积率上限由3.5下降至2.5。
对此，首创禧瑞山河项目营销负责人廖筱菁表示，从2017年开始的土拍数据可以发现，低容积地块多集中在北区，中央公园容积2.5以下的地块量达到了10宗，为北区最高。但是南区的茶园板块2.5以下的地块量竟达到了13宗，超过了北区中央公园。
产品：低密度时代到来
茶园作为从刚需产品起步发展的板块，到依附自然生态的地理条件走向改善产品为主，其实也是重庆购房市场由刚需走向改善品质住区的一个缩影。
低容积和限高地块的增多，意味着重庆今后的高层住宅，比如目前常见的密集“塔楼”建筑越来越少，取而代之的是洋房、大平层。
克而瑞发布的2019上半年重庆市场报告显示，重庆仍以刚需刚改类产品主导，改善类低密产品持续补充。2019上半年高层成交占比74%，相比2016年同期下降5%；洋房成交占比19%，相比2016年同期上涨6%。
重庆地价房价的上涨，购房门槛将越来越高，目前刚需类产品依然保持高占比，是由于早期低地价的限价项目受到热捧，随着未来低地价限价项目的逐步去化，高地价低密度将陆续面市，因此刚需购房者抢夺着目前的不多的小户型低总价产品。
克而瑞重庆城市分析师赵卿华向界面重庆表示，重庆楼市在售项目已逐步变成改善为主，刚需小户减少的局面。虽然目前刚需小户的去化率仍然较高，但也已经不是几年前的极致刚需小户型，比如五十几平米做2-3房。
从最近几月的供应量和成交量来看，已出现供应面积小于成交面积的情况。低容积率和高土地成本，未来商品房供应套数会减少、单价增高、户型面积变大、总价更高。
目前低容积地块出让多集中在北区，比如位于渝北礼嘉的华宇御澜湾，容积率仅为1.0，打造的是临崖吊脚楼别墅。华宇重庆营销副总监周铭认为，低容积率更有利于打造品质生活区，提升城市面貌。
在居住规划上降低容积率，是重要的一环。重庆目前多为容积率2.5以上，限高100米的土地，导致重庆的城市形态为高密度社区，居住舒适度相对较差，这是城市化发展前期、人口吸引的必要历程。但是当前的重庆主城人口已达1000万左右，人均消费收入提高的同时，生活质量更需要提档升级。
重庆未来的供地会集中在二环周边，低容积率地块将成为主旋律。业内人士认为，降低容积率能够减少土地开发强度、密度，让城市住宅从高层、超高层转变为多层、低层，减少“城市病”发生的几率，从而提高城市居住品质。
开发：房产开发企业临考
楼面价的提升，房企如何在现有产品下做出更多附加值？考验的是房企的综合实力，重庆渝北礼嘉板块目前楼面价大部分在1万以上，没有强大的资金实力，很难拿地运营。
华宇重庆营销副总监周铭谈到，大部分现存的老旧住区已无法满足市民的居住需求，高容积率的住区，导致大量的人群拥挤在一个大社区里，低容积率住区可以减轻教育、交通、社区服务等资源的拥挤，对生活空间进行人性化的规划设计。
首创禧瑞山河项目营销负责人廖筱菁认为，提供更高品质的产品和服务是未来改善型物业增长的核心。重庆拿地价格上涨的同时，也受到政府限价的约束。如何在面粉和面包之间做出产品更多的附加值，不仅需要将简单的物业服务模式升级为人性化的高科技智慧生活区，更需要在产品设计上与土地自然融合，从细节处还原人居生活本身，不断优化产品和服务项，持续创新。
实际上，开发企业已经在这方面有了行动。2019上半年，重庆房企在产品上不断发力：3月，金科集团发布产品新内核“生命建筑”，赋予产品“智慧体”、“有机体”、“基因体”三大属性；华宇集团通过数据分析用户需求，提出“产品经理” 概念，发布了华宇优+体系2.0全新产品。5月，旭辉集团宣布，第六代产品CIFI-6将在江山雲出落地。8月，首创置业发布了在禧瑞山河即将呈现的产品新设计，其中包括第三代绿色采光车库、阅管家服务体系。
也就是说房企之间的竞争，逐渐从土地、资金等硬实力，转向居住体验、物业服务等软实力的比拼。这在相当大的程度上考验开发商的能力。
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