在房價日益攀升的時代，並不是所有的房地產公司都一帆風順，有的公司賺的盆滿缽滿，有的公司卻經營不善欠了一屁股債，連累了購房者，有的甚至爛尾了，交房遙遙無期。那麼，在開發商作為被執行人的案件中，其開發的預售房產就有可能被查封拍賣，由於一些客觀的原因，實際上有部分房產已經出售並交付給購房者了，只是還未辦理不動產權證，那購房者要如何維護自己的權益呢，如何排除執行異議呢？
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條規定：金錢債權執行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。
下面以一案例來說明：
2011年3月28日，袁某（A房地產公司法定代表人）向林某借款120萬元，約定月利率1.5%，截止到2011年8月28日計利息9萬元。2011年8月28日，雙方同意已結算的利息9萬元轉化為本金；同年8月雙方簽訂《借款協議書》一份，約定林某再出借171萬元給袁某（該171萬元實際於2011年8月26日林某通過轉賬的方式交付袁某），共計300萬元，由A房地產公司承擔連帶擔保責任。同時，《借款協議書》還約定每月利息10萬元，30個月內還清本息。 2016年2月，雙方再次簽訂《補充協議》，協議確認截止2014年2月28日袁某欠原告本金300萬元及利息300萬元，其中袁某返還的300萬元是作為借款本金300萬元30個月所產生的利息，故袁某仍欠林某借款本金300萬元及從2014年2月28日起的利息未付。《補充協議》還約定，袁某若能在2017年2月28日還清300萬元本金，林某則免除在此期間的利息；若袁某未能在2017年2月28日還清，則對逾期未還部分的借款本金應從2014年2月28日起按月利率1%計息至還款之日止。A房地產公司承擔連帶擔保責任。
借款到期後，袁某、A房地產公司未能還款，林某遂提起訴訟，寧德市蕉城區人民法院於2017年4月7日立案後，經過審理，於2017年9月4日作出（2017）閩0902民初**號民事判決，判決：“一、被告袁某應於本判決生效之日返還原告林某借款本金264.9萬元及利息（以264.9萬元為基數，自2014年2月28日起算至借款本金實際還清之日止，月利率按1％計算）；二、被告福建省霞浦縣A房地產公司對上述借款本承擔連帶償還責任（被告福建省霞浦縣A房地產公司擔償還責任後，有權向債務人追償）；三、駁回原告林某的其他訴訟請求。”該法律文書於同年10月13日發生法律效力，隨後林某向法院申請強制執行。在執行過程中，法院依法向被執行人發出執行通知書，責令其履行生效文書，但被執行人未按法律文書履行還款義務。2019年3月28日法院作出（2018）閩0902執**號之一執行裁定書，查封、拍賣、變賣坐落於福建省霞浦縣松港街道**號樓803室房屋。
案外人關某、梁某對執行涉案房屋提出書面異議，請求：裁定中止寧德市蕉城區人民法院（2018）閩0902執**號之一執行裁定書的執行內容；並解除對福建省霞浦縣松港街道**號樓803室房屋的查封。事實和理由:寧德市蕉城區人民法院（2018）閩0902執**號之一執行裁定書所要執行查封的霞浦縣松港街道**號樓803室房屋為異議申請人的財產。異議申請人與A房地產公司於2017年3月1日簽訂了房屋買賣合同，並結清了全部房款，開具了增值稅發票。2017年3月20日，繳納了契稅和預告登記費，並進行了備案和預告登記。但由於A房地產公司一直不配合辦理房屋過戶手續，異議申請人無法取得房屋所有權證。異議申請人已經向福建省霞浦縣人民法院提起訴訟，福建省霞浦縣人民法院於2019年5月16日作出（2019）閩0921民初1082號判決，該判決於2019年6月18日發生法律效力。異議申請人依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定:被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。申請中止寧德市蕉城區人民法院（2018）閩0902執**號之一執行裁定書的執行內容；並解除對霞浦縣松港街道**號樓803室房屋查封。
法院經審理查明，關某、梁某提交的霞浦縣不動產登記信息證明證實2017年7月3日涉案房屋已辦理了預購商品房預告登記[預告證明號為閩（2017）霞浦縣不動產證明第0006475號]。
另查明，案外人關某、梁某與A房地產公司商品房預售合同糾紛一案，福建省霞浦縣人民法院於2019年3月27日立案後，經過審理確認了關某、梁某起訴的事實：2017年 3月1日，關某、梁某以總價223194元購買涉案房屋，並與A房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同簽訂當日，關某、梁某付清全部房款，A房地產公司同時開具增值稅發票給關某、梁某。2017年3月16日，雙方將《商品房買賣合同》進行了備案登記。2017年3月20日，關某、梁某繳納了房產稅。2017年5月15日A房地產公司將涉案房屋交付給了關某、梁某使用。福建省霞浦縣人民法院於2019年5月16日作出（2019）閩0921民初**號民事判決，判決：“一、福建省霞浦縣A房地產公司開發有限公司應於本判決生效後十日內完成將坐落於霞浦縣松港街道**號樓803室商品房不動產權屬登記至關某、梁某名下的協助義務；二、福建省霞浦縣A房地產公司開發有限公司應於本判決生後十日內支付關某、梁某逾期辦理房屋權屬證書的違約200元。”該法律文書於同年6月18日發生法律效力。
法院認為，案外人關某、梁某的異議請求於法有據，法院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關於適用執行程序若干問題的解釋》第十五條、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條規定，裁定如下：
中止對福建省霞浦縣松港街道**號樓803室房屋的執行。
裁定送達後，各方當事人沒有異議，案外人關某、梁某通過執行異議確認了對案涉房產有足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利。
法律簡析：
金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合相關法律及司法解釋的規定且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條規定：金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。本案中，在法院查封涉案房屋之前，案外人關某、梁某與A房地產公司簽訂了購買涉案房屋的《商品房買賣合同》，支付了全部購房款，並已經辦理了受讓物權的預告登記，故案外人對涉案房屋享有足以排除執行的實體權益。
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