在房价日益攀升的时代，并不是所有的房地产公司都一帆风顺，有的公司赚的盆满钵满，有的公司却经营不善欠了一屁股债，连累了购房者，有的甚至烂尾了，交房遥遥无期。那么，在开发商作为被执行人的案件中，其开发的预售房产就有可能被查封拍卖，由于一些客观的原因，实际上有部分房产已经出售并交付给购房者了，只是还未办理不动产权证，那购房者要如何维护自己的权益呢，如何排除执行异议呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
下面以一案例来说明：
2011年3月28日，袁某（A房地产公司法定代表人）向林某借款120万元，约定月利率1.5%，截止到2011年8月28日计利息9万元。2011年8月28日，双方同意已结算的利息9万元转化为本金；同年8月双方签订《借款协议书》一份，约定林某再出借171万元给袁某（该171万元实际于2011年8月26日林某通过转账的方式交付袁某），共计300万元，由A房地产公司承担连带担保责任。同时，《借款协议书》还约定每月利息10万元，30个月内还清本息。 2016年2月，双方再次签订《补充协议》，协议确认截止2014年2月28日袁某欠原告本金300万元及利息300万元，其中袁某返还的300万元是作为借款本金300万元30个月所产生的利息，故袁某仍欠林某借款本金300万元及从2014年2月28日起的利息未付。《补充协议》还约定，袁某若能在2017年2月28日还清300万元本金，林某则免除在此期间的利息；若袁某未能在2017年2月28日还清，则对逾期未还部分的借款本金应从2014年2月28日起按月利率1%计息至还款之日止。A房地产公司承担连带担保责任。
借款到期后，袁某、A房地产公司未能还款，林某遂提起诉讼，宁德市蕉城区人民法院于2017年4月7日立案后，经过审理，于2017年9月4日作出（2017）闽0902民初**号民事判决，判决：“一、被告袁某应于本判决生效之日返还原告林某借款本金264.9万元及利息（以264.9万元为基数，自2014年2月28日起算至借款本金实际还清之日止，月利率按1％计算）；二、被告福建省霞浦县A房地产公司对上述借款本承担连带偿还责任（被告福建省霞浦县A房地产公司担偿还责任后，有权向债务人追偿）；三、驳回原告林某的其他诉讼请求。”该法律文书于同年10月13日发生法律效力，随后林某向法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。2019年3月28日法院作出（2018）闽0902执**号之一执行裁定书，查封、拍卖、变卖坐落于福建省霞浦县松港街道**号楼803室房屋。
案外人关某、梁某对执行涉案房屋提出书面异议，请求：裁定中止宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执**号之一执行裁定书的执行内容；并解除对福建省霞浦县松港街道**号楼803室房屋的查封。事实和理由:宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执**号之一执行裁定书所要执行查封的霞浦县松港街道**号楼803室房屋为异议申请人的财产。异议申请人与A房地产公司于2017年3月1日签订了房屋买卖合同，并结清了全部房款，开具了增值税发票。2017年3月20日，缴纳了契税和预告登记费，并进行了备案和预告登记。但由于A房地产公司一直不配合办理房屋过户手续，异议申请人无法取得房屋所有权证。异议申请人已经向福建省霞浦县人民法院提起诉讼，福建省霞浦县人民法院于2019年5月16日作出（2019）闽0921民初1082号判决，该判决于2019年6月18日发生法律效力。异议申请人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。申请中止宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执**号之一执行裁定书的执行内容；并解除对霞浦县松港街道**号楼803室房屋查封。
法院经审理查明，关某、梁某提交的霞浦县不动产登记信息证明证实2017年7月3日涉案房屋已办理了预购商品房预告登记[预告证明号为闽（2017）霞浦县不动产证明第0006475号]。
另查明，案外人关某、梁某与A房地产公司商品房预售合同纠纷一案，福建省霞浦县人民法院于2019年3月27日立案后，经过审理确认了关某、梁某起诉的事实：2017年 3月1日，关某、梁某以总价223194元购买涉案房屋，并与A房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订当日，关某、梁某付清全部房款，A房地产公司同时开具增值税发票给关某、梁某。2017年3月16日，双方将《商品房买卖合同》进行了备案登记。2017年3月20日，关某、梁某缴纳了房产税。2017年5月15日A房地产公司将涉案房屋交付给了关某、梁某使用。福建省霞浦县人民法院于2019年5月16日作出（2019）闽0921民初**号民事判决，判决：“一、福建省霞浦县A房地产公司开发有限公司应于本判决生效后十日内完成将坐落于霞浦县松港街道**号楼803室商品房不动产权属登记至关某、梁某名下的协助义务；二、福建省霞浦县A房地产公司开发有限公司应于本判决生后十日内支付关某、梁某逾期办理房屋权属证书的违约200元。”该法律文书于同年6月18日发生法律效力。
法院认为，案外人关某、梁某的异议请求于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，裁定如下：
中止对福建省霞浦县松港街道**号楼803室房屋的执行。
裁定送达后，各方当事人没有异议，案外人关某、梁某通过执行异议确认了对案涉房产有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。
法律简析：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相关法律及司法解释的规定且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，在法院查封涉案房屋之前，案外人关某、梁某与A房地产公司签订了购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并已经办理了受让物权的预告登记，故案外人对涉案房屋享有足以排除执行的实体权益。
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