黃金地段的高檔四合院成了棚戶區危房，到底該給多少拆遷補償？

文章導讀：薛某籤拆遷安置補償協議時，拆遷方工作人員說能給5千萬補償，實際才給200萬，怎麼會發生這種事？黃金地段的高檔四合院成了棚戶區危房，到底該給多少拆遷補償？

（第一部分）案例

（1）幾個月前，薛某作為戶主，在拆遷安置補償協議上簽字之後，並沒有按約定得到補償。本來說好給5千萬補償款，兩個門面房，實際只給了200萬現金和兩套樓房。為什麼會這樣？事情是這樣的，薛某家住在代代相傳的四合院祖屋裡，去年聽說家裡附近要進行棚戶區改造，自己家的房屋也被列入棚戶區範圍之內。由於房屋年久失修，顯得有些破舊了。如果在拆遷之後，能給安置新樓房，還能給一些現金補償，這本來是件好事。但是拆遷方工作人員來家裡談了好幾次，都沒有談妥補償條件。

（2）拆遷方工作人員認為薛某的房屋被劃分在棚戶區範圍內，而且也沒房產證，能拿到一些補償就不錯了。薛某說自家的祖屋可是清朝留下來的，這套四合院非常值錢，怎麼能像那些普通民房一樣，按照棚戶區危房的標準給補償呢？又過了一週，拆遷辦的工作人員拿著拆遷安置協議來到薛某家裡，說已經經過申請，同意按照他的要求給補償。可以補償5千萬現金和兩個門面房。簽了協議之後，該填寫的內容都空著，工作人員說要馬上走，還有一戶要去談補償的事。等回去填了內容，蓋好公章了，再把協議給薛某送來。過了兩個月，薛某的賬戶收到200萬補償款，這個時候，也沒有人把蓋好章的協議送過來。他去找拆遷辦的人詢問，想要回自己的協議，才看到協議上填的補償款這項就是200萬元。怎麼會這樣呢？薛某想去法院打官司。

（第二部分）法律對此類案件是如何規定的？

1、棚戶區改造也要拆遷，應滿足國有土地上房屋拆遷基本條件。為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要。應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。

2、因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

3、市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

4、市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。楹庭理解為公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。

5、哪些沒房產證的房子可獲得拆遷補償？

（1）代代相傳的祖宅

有些名人後代，擁有祖上遺留下來的房產，這些房產很多是沒有房產證的。這些房屋面臨拆遷時，只要能證明房產是自己祖先留下來的，就可以獲得拆遷補償。

（2）有特殊歷史背景的老房子

A比如在民國時期建成的老房子，在房屋建成時沒有房產證，後來也沒有補辦房產證。但是家人們一直住在這樣的房子裡。在這種老房子被納入拆遷範圍時，只要能證明一直住在房子裡，也可以獲得拆遷補償的。

B尤其是從20世紀50年代到60年代這段時間流傳下來的房屋，由於有特殊的歷史背景，即便是沒有任何證件也算是合法的，可以獲得全額補償。新房新規矩，老房老規矩。只要房子建造時是符合當時的政策規定的，都可以獲得賠付。

（3）村裡的自建房

對於一些沒有房屋產權證明的農村自建房屋，只要村集體成員根據房子具體情況作出證明，村集體的證明同樣具有法律效力，也可以獲得拆遷補償。

（4）城中村集體土地上的房屋

只要是當初依法建造的房子，即使權利人沒有房產證，在拆遷時也是可以獲得補償的。在城市的城中村會有很多外來人口在城中村租房居住。楹庭認為很多城中村房屋的主人私自加蓋了樓房。城中村的房屋絕大多數是沒有房產證的。但是，這並不影響房主們獲得相應的拆遷賠償。

（第三部分）爭議焦點

1、爭議焦點（1）：棚戶區是怎麼認定的？棚戶區房屋怎樣給補償？

棚戶區房屋的結構簡單，抗震、防火、抗洪性能差，為居住帶來很大安全隱患。棚戶區的住房通常面積狹小，居住擁擠，採光通風差，路況不好，沒有綠化帶和公共活動場地，影響了居民生活水平的提高。由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的數額也可能會被拉低。本案中，薛某在籤安置協議之前，應該確定一下被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆遷程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定。對於明顯不屬於棚戶區，而被強行當做棚戶區房進行拆遷的，薛某可以與其他拆遷戶聯繫起來，要求組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。也可以起訴徵收決定，看看能不能將徵收決定予以撤銷。本案中薛某的房屋是清朝留下來的四合院，看上去價值不菲，如果以棚戶區危房的標準來補償，實在有些偏低。

2、爭議焦點（2）：薛某的祖傳四合院沒房產證，可以有補償嗎？

這個四合院地處黃金地段，附近房價非常高。薛某的曾祖父是當年的社會名流，薛某的房屋是清朝留下來的祖屋，家裡人代代生活在這個四合院裡。眾所周知，這個四合院就是薛某的。根據我國相關法律規定，對於名人後代，擁有祖上遺留下來的房產，在面臨拆遷時，只要能證明房產是自己祖先留下來的，就可以得到拆遷補償。所以說，本案中薛某的房屋面臨拆遷時，可以按照房屋實際價值要求補償。

3、爭議焦點（3）：籤的空白協議和口頭協議有法律效力嗎？薛某簽字之後反悔，可以打官司嗎？

其實這類情況是比較常見的，有些拆遷戶只是聽信了工作人員的口頭承諾，或者直接在空白協議上簽字，也沒有拿到拆遷補償安置協議原件。這樣就造成了一些後患。如果拆遷方不按照口頭承諾給補償怎麼辦？簽了空白協議之後，拆遷方工作人員可能會隨便填內容的。楹庭建議大家不要輕信口頭承諾，與拆遷方協商好補償條件再簽字。本案中，薛某已經在協議上簽字，在法律上就形成權利義務關係，即使找律師打官司，如果主張協議無效，在司法實踐中也幾乎沒有勝訴的可能。所以說，被拆遷徵收人在籤協議時一定要謹慎！

楹庭提示您：

在實踐中，由於棚戶區房屋的價值可能比較低，補償的數額也可能會被拉低。所以，首先應該確定一下，自家被劃為拆遷範圍的房屋，是否屬於棚戶區內的房屋。再看看拆遷程序是否嚴格依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行。有時候，會出現拆遷方以棚戶房為由，隨便拆除房屋的違法行為。在被通知自家房屋所在區域，即將被棚戶區改造的情況下，應該提前拍攝房屋內外的照片，留存被拆前的證據。在房屋被拆除時，要拍攝拆遷時的現場場景，保存所有證據原件（照片和視頻）。必要時可以打電話報案，同時錄音，作為被強拆的證據。如果您的房屋遭到非法強拆，請在6個月內通過行政複議、行政訴訟等法律途徑維護自身權利。超過這個時效，就失去了法律救濟的機會。為了爭取最大利益，您可以多查閱相關法律知識，瞭解徵拆項目的內容，也可以向徵拆專業律師尋求解決方案。

每個案例都有一段故事，如果你也遇到了類似的問題，可以發私信，一對一諮詢。