日前，市住建局公佈的10月樓市數據顯示：全市一手住宅成交4896套，環比增長3.2%，同比增長26.0%；全市一手住宅成交均價為8060元/平方米，環比上漲1.6%，同比下跌5.5%。區域方面，開平表現突出，是全市一手住宅均價唯一環比、同比皆漲區域，也是全市庫存唯一環比、同比皆減區域。
總體而言，10月樓市較為平淡，“銀十”成色一般，成交和價格基本與上月持平。
江門購房者置業門檻降低
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A
預售：
全市一手住宅預售3960套
全市一手住宅預售環比減少54.4%，同比減少9.4%，為3960套，處於歷史低位，是2018年4月以來第二低值，僅高於今年春節所在的2月份的2374套，可以看出，房企為備戰“金九銀十”提前放量，致使10月份預售環比大減。
從區域來看，蓬江預售786套，環比減少21.8%；江海預售334套，環比減少68.1%；台山預售533套，環比減少77.3%，是2018年11月以來最低值。值得一提的是，開平預售748套，環比減少29.9%，同比卻增長1681%。
其餘區域環比、同比皆減——新會環比減少69.1%，同比減少67.7%，為366套，處於歷史低位；鶴山預售971套，環比減少29.4%，同比減少60.5%；恩平預售為222套，環比減少66.1%，同比減少7.5%。
“受9月供應提前放量影響，全市10月供應有限，環比大跌，為近2年低值。全市多數區域供應量環比出現大幅減少。”江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全表示。
B
成交：
蓬江成唯一環比
同比皆減區域
全市一手住宅成交4896套，環比增長3.2%，同比增長26.0%。並且，今年7月至10月，全市一手住宅成交呈現小幅遞增狀態，分別為4504套、4608套、4742套、4896套。
從區域來看，新會成交659套，環比增長49.4%。另外，三個區域均是環比、同比皆增，其中，江海成交403套，環比增長17.2%，同比增長58.0%；鶴山成交1120套，環比增長5.5%，同比增長54.7%；開平成交663套，環比增長6.8%，同比增長62.5%。
其餘區域均環比減少，其中，台山成交934套，環比減少14%；恩平成交576套，環比減少10.6%。蓬江是唯一環比、同比皆減區域，成交541套，環比減少0.6%，同比減少13.9%。
美智地產研究部相關負責人表示，成交方面，新會區環比大增，與項目積極推新、今古洲片區項目拉昇整體成交量有關；蓬江區環比、同比皆降，重要因素或在於：由於近期降價促銷勢頭足，客戶多保持觀望，導致成交有限。
馮景全則認為，受9月供應放量及10月作為傳統購房較活躍月份影響，全市10月成交量出現一定回升，且近幾個月成交量出現小幅遞增態勢，顯示近期眾多項目加大優惠力度背景下，購房者置業熱情有所回升。
記者留意到，近幾個月，項目成交出現明顯分化，部分以價換量的項目，如中梁旭輝壹號院，去化相對較好。
C
均價：全市一手住宅成交均價重回“8字頭”
全市一手住宅成交均價重回“8字頭”，為8060元/平方米，環比上漲1.6%，同比下跌5.5%。
從區域來看，鶴山為7681元/平方米，環比上漲2.2%；台山為6928元/平方米，環比上漲1.0%；開平為7550元/平方米，環比上漲2.3%，同比上漲3.0%，是唯一環比、同比皆漲的區域。並且距離今年4月的峰值數據7687元/平方米僅一步之遙。
其餘區域均環比下跌，其中，江海為10693元/平方米，環比下跌0.6%；恩平為5655元/平方米，環比下跌1.2%。並且恩平近5個月數據呈遞減狀態，分別為5956元/平方米、5895元/平方米、5738元/平方米、5726元/平方米、5655元/平方米。蓬江、新會環比、同比皆跌，其中，蓬江為11110元/平方米，環比下跌3.4%，同比下跌2.0%；新會為8813元/平方米，環比下跌2.0%，同比下跌8.3%。
“市區多盤降價促銷，導致均價有所下降，下轄3市成支撐主力。”美智地產研究部相關負責人表示。
馮景全觀察認為，全市均價圍繞約8000元/平方米窄幅波動，整體較穩定。隨著全市庫存已處高位，項目去化難度壓力顯現，優惠力度增加的項目開始蔓延，帶裝修改毛坯的項目有所增加，其中蓬江杜阮片區、華盛路片區相繼出現“8字頭”“9字頭”項目，受此影響，蓬江區10月份均價環比、同比均出現一定調整。
記者留意到，新會成交主要以銀洲湖板塊的保利西海岸以及方圓月島首府，還有位於大澤的碧桂園鳳凰城為主，拉低了整體均價。
D
庫存：各區域去化週期普遍要1年左右
全市一手住宅庫存環比減少1.9%，同比增長47.7%，為54629套，接近上月的歷史峰值數據。
從區域來看，環比、同比皆增的區域有蓬江和台山，其中，蓬江環比增長3.5%，同比增長84.4%，為5900套，是今年4月單獨公佈數據以來最高值；台山環比增長0.5%，同比增長134.9%，為10578套，創歷史新高。
其餘區域均環比減少，其中，新會5786套，環比減少4.8%；鶴山13502套，環比減少1.1%，距離上月的峰值數據13651套僅有一步之遙；恩平為7949套，環比減少4.3%；開平為唯一環比、同比皆減的區域，環比減少7.9%，同比減少7.2%，為6014套，而近幾個月的數據是8152套、7748套、7211套、6683套、6014套，呈現遞減狀態。
江海數據與上月一致，同比增長81.5%，為4900套，是今年4月單獨公佈數據以來最高值。
各區域去化週期普遍在12個月左右，具體來說——
蓬江按最近7個月月均成交514套計算，去化週期約11個月；
江海按最近7個月月均成交336套計算，去化週期約15個月；
新會按最近12個月月均成交687套計算，去化週期約8個月；
鶴山按最近12個月月均成交1103套計算，去化週期約12個月；
台山按最近12個月月均成交764套計算，去化週期約14個月；
開平按最近12個月月均成交636套計算，去化週期約9個月；
恩平按最近12個月月均成交496套計算，去化週期約16個月。
“開平由於去年同期基數較高，加上10月份成交較活躍，是當前為數不多庫存同比下降的區域。”馮景全同時表示，高庫存下，如何提高去化率已是當前各大項目首先面對的問題。
另外，全市二手房成交2091套，環比減少14.7%，同比減少4.7%。從區域來看，新會是唯一環比增長的區域，成交323套，環比增長7.0%，同比下降27.7%，為323套，這與城區一手住宅供應有一定關聯，而其他區域環比減少，甚至是環比、同比皆減，重要原因之一在於：一手住宅供應豐富。
馮景全指出，10月量升價穩、庫存高企。整體看，市場重新進入買方市場，項目優惠力度有所增加，搶客效應明顯，購房者選擇面較大，加上帶裝修改毛坯項目有所增加，購房者置業門檻有所降低。
文/圖 記 者周春鋒 見習記者 梁爽
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