日前，市住建局公布的10月楼市数据显示：全市一手住宅成交4896套，环比增长3.2%，同比增长26.0%；全市一手住宅成交均价为8060元/平方米，环比上涨1.6%，同比下跌5.5%。区域方面，开平表现突出，是全市一手住宅均价唯一环比、同比皆涨区域，也是全市库存唯一环比、同比皆减区域。
总体而言，10月楼市较为平淡，“银十”成色一般，成交和价格基本与上月持平。
江门购房者置业门槛降低
江门购房者置业门槛降低
江门购房者置业门槛降低
A
预售：
全市一手住宅预售3960套
全市一手住宅预售环比减少54.4%，同比减少9.4%，为3960套，处于历史低位，是2018年4月以来第二低值，仅高于今年春节所在的2月份的2374套，可以看出，房企为备战“金九银十”提前放量，致使10月份预售环比大减。
从区域来看，蓬江预售786套，环比减少21.8%；江海预售334套，环比减少68.1%；台山预售533套，环比减少77.3%，是2018年11月以来最低值。值得一提的是，开平预售748套，环比减少29.9%，同比却增长1681%。
其余区域环比、同比皆减——新会环比减少69.1%，同比减少67.7%，为366套，处于历史低位；鹤山预售971套，环比减少29.4%，同比减少60.5%；恩平预售为222套，环比减少66.1%，同比减少7.5%。
“受9月供应提前放量影响，全市10月供应有限，环比大跌，为近2年低值。全市多数区域供应量环比出现大幅减少。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示。
B
成交：
蓬江成唯一环比
同比皆减区域
全市一手住宅成交4896套，环比增长3.2%，同比增长26.0%。并且，今年7月至10月，全市一手住宅成交呈现小幅递增状态，分别为4504套、4608套、4742套、4896套。
从区域来看，新会成交659套，环比增长49.4%。另外，三个区域均是环比、同比皆增，其中，江海成交403套，环比增长17.2%，同比增长58.0%；鹤山成交1120套，环比增长5.5%，同比增长54.7%；开平成交663套，环比增长6.8%，同比增长62.5%。
其余区域均环比减少，其中，台山成交934套，环比减少14%；恩平成交576套，环比减少10.6%。蓬江是唯一环比、同比皆减区域，成交541套，环比减少0.6%，同比减少13.9%。
美智地产研究部相关负责人表示，成交方面，新会区环比大增，与项目积极推新、今古洲片区项目拉升整体成交量有关；蓬江区环比、同比皆降，重要因素或在于：由于近期降价促销势头足，客户多保持观望，导致成交有限。
冯景全则认为，受9月供应放量及10月作为传统购房较活跃月份影响，全市10月成交量出现一定回升，且近几个月成交量出现小幅递增态势，显示近期众多项目加大优惠力度背景下，购房者置业热情有所回升。
记者留意到，近几个月，项目成交出现明显分化，部分以价换量的项目，如中梁旭辉壹号院，去化相对较好。
C
均价：全市一手住宅成交均价重回“8字头”
全市一手住宅成交均价重回“8字头”，为8060元/平方米，环比上涨1.6%，同比下跌5.5%。
从区域来看，鹤山为7681元/平方米，环比上涨2.2%；台山为6928元/平方米，环比上涨1.0%；开平为7550元/平方米，环比上涨2.3%，同比上涨3.0%，是唯一环比、同比皆涨的区域。并且距离今年4月的峰值数据7687元/平方米仅一步之遥。
其余区域均环比下跌，其中，江海为10693元/平方米，环比下跌0.6%；恩平为5655元/平方米，环比下跌1.2%。并且恩平近5个月数据呈递减状态，分别为5956元/平方米、5895元/平方米、5738元/平方米、5726元/平方米、5655元/平方米。蓬江、新会环比、同比皆跌，其中，蓬江为11110元/平方米，环比下跌3.4%，同比下跌2.0%；新会为8813元/平方米，环比下跌2.0%，同比下跌8.3%。
“市区多盘降价促销，导致均价有所下降，下辖3市成支撑主力。”美智地产研究部相关负责人表示。
冯景全观察认为，全市均价围绕约8000元/平方米窄幅波动，整体较稳定。随着全市库存已处高位，项目去化难度压力显现，优惠力度增加的项目开始蔓延，带装修改毛坯的项目有所增加，其中蓬江杜阮片区、华盛路片区相继出现“8字头”“9字头”项目，受此影响，蓬江区10月份均价环比、同比均出现一定调整。
记者留意到，新会成交主要以银洲湖板块的保利西海岸以及方圆月岛首府，还有位于大泽的碧桂园凤凰城为主，拉低了整体均价。
D
库存：各区域去化周期普遍要1年左右
全市一手住宅库存环比减少1.9%，同比增长47.7%，为54629套，接近上月的历史峰值数据。
从区域来看，环比、同比皆增的区域有蓬江和台山，其中，蓬江环比增长3.5%，同比增长84.4%，为5900套，是今年4月单独公布数据以来最高值；台山环比增长0.5%，同比增长134.9%，为10578套，创历史新高。
其余区域均环比减少，其中，新会5786套，环比减少4.8%；鹤山13502套，环比减少1.1%，距离上月的峰值数据13651套仅有一步之遥；恩平为7949套，环比减少4.3%；开平为唯一环比、同比皆减的区域，环比减少7.9%，同比减少7.2%，为6014套，而近几个月的数据是8152套、7748套、7211套、6683套、6014套，呈现递减状态。
江海数据与上月一致，同比增长81.5%，为4900套，是今年4月单独公布数据以来最高值。
各区域去化周期普遍在12个月左右，具体来说——
蓬江按最近7个月月均成交514套计算，去化周期约11个月；
江海按最近7个月月均成交336套计算，去化周期约15个月；
新会按最近12个月月均成交687套计算，去化周期约8个月；
鹤山按最近12个月月均成交1103套计算，去化周期约12个月；
台山按最近12个月月均成交764套计算，去化周期约14个月；
开平按最近12个月月均成交636套计算，去化周期约9个月；
恩平按最近12个月月均成交496套计算，去化周期约16个月。
“开平由于去年同期基数较高，加上10月份成交较活跃，是当前为数不多库存同比下降的区域。”冯景全同时表示，高库存下，如何提高去化率已是当前各大项目首先面对的问题。
另外，全市二手房成交2091套，环比减少14.7%，同比减少4.7%。从区域来看，新会是唯一环比增长的区域，成交323套，环比增长7.0%，同比下降27.7%，为323套，这与城区一手住宅供应有一定关联，而其他区域环比减少，甚至是环比、同比皆减，重要原因之一在于：一手住宅供应丰富。
冯景全指出，10月量升价稳、库存高企。整体看，市场重新进入买方市场，项目优惠力度有所增加，抢客效应明显，购房者选择面较大，加上带装修改毛坯项目有所增加，购房者置业门槛有所降低。
文/图 记 者周春锋 见习记者 梁爽
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
閱讀更多 樂居網 的文章
