立冬時節，萬物開始迎接冬天的到來。在西海岸，無論是大小珠山，況屬高風晚，山山黃葉飛。
比氣候更厲害的是地產市場降溫幅度更大。十月下半月後，跡象明顯，就是膠南市場，一個月前開盤火爆的一些樓盤去化率也大幅度下降，還有的大盤拋棄了精裝，改賣毛坯了。
儘管在限購上，西海岸開了一個口子，但根據目前的市場反饋來看，適合的人不是很多。所以對整個市場的影響，確實是不大。
百忍老師最關注的還是鐵山板塊，市場如何呢？這個週末，跑了各家樓盤，親自體會一下一線的市場狀況。
本來想到北站坐著動車來西站，但是考慮到目前考察範圍較大，不是一個目標點。所以還是自己駕車吧。結果見到的熱鬧景象讓人很是感慨，膠南真的不是個縣城了。
前面說過，以公司來說，鐵山西站板塊是金（地）金（茂）綠（地）三家地產巨頭的三國演義。而以項目來說，目前已經是是金、金、金、綠四盤大戰。就是金地的自在城加康養智慧谷項目，綠地的城際空間站項目，金茂的創新科技城項目，四大個盤在這個月將全部進入市場， 可謂鐵山初冬鏖戰急。
其實還有一個，只是今年動不了。中海走了，但是旭輝銀盛泰來了，而且位置還行，據說也是個過千畝的大盤，但是即便招拍掛也得明年了，所以真正開盤，也得下半年了，暫時不提它。
金金綠三個售樓處看下來，最感驚奇的是，都是人氣不錯，當然最火的是金茂，而綠地和金地也相當可以，沒見到別的區域的冷清狀態。
金地目前是一個售樓處銷售兩個盤，因為智慧谷的售樓處還沒建起來，但是也得急著開盤。所以借雞下蛋了。目前來看，自在城和金茂創新科技城在價格上有些競爭對手的味道了，和綠地的城際空間站也是競爭關係，而且因為綠地這次開盤均價壓到了8600，價格優勢比較明顯，因此對自在城形成了一定的壓制。
所以這個月的金地主要精力放在康養智慧谷上，這個項目也是大盤，但基礎相對弱一些，尤其是周邊環境和配套，畢竟在鐵路的北邊，所以金地目前主打價格，目的是把最基礎的剛需拉過來，也和旁邊的位置好的競爭對手形成差異化競爭。
綠地繼續保持自己的價格，集中全力打青島西站這張牌，本月積極準備第二次開盤。但是去高鐵站旁轉了一圈，確實周邊人氣不足，城際空間站儘管把著火車站，但其實沒多少人。希望本月開通的魯南高鐵，能多帶點人氣吧。
再說說巨無霸大盤金茂西海岸創新科技城的臨時售樓處，因為樣板區和售樓處還在緊張施工中，所以金茂租了一個4S店進行了改造，今年基本用來做售樓處了。
需要多說一句，鐵山街道這邊是西海岸新區原來的汽車相關產業鏈的集中區域，大量賣車、修車、服務車的商鋪和店面遍佈周邊，算是這邊的支柱產業，解決了大量的就業問題。
百忍老師進來金茂售樓處一看，人氣爆棚，原來正在認籌之中，已經進行了好幾天了，但依然有大批客戶前來，經過實地調查和客戶訪談，發現九成都是膠南本地客，這個當然也包含了外地籍貫但在膠南工作的人。可以看出，西海岸新區從成立到現在，確實這幾年經濟發展速度快，讓膠南人民的購買力迅速上升。
綜合考量和比較下來，金茂創新科技城的位置和地段還是在目前的鐵山片區裡是最好的，也是最受到膠南人民的認可。因為這邊經過拆遷之後，基本上能和主城區做無縫連接。現在也是距離西站片區13號線最近的一個盤，如果再考慮到未來的6號線，那更是地鐵盤了。
幾乎每家都不需要在對手安插人手，因為渠道的同志們就會潛伏在各個樓盤旁邊，隨時打招呼上來拉人。金地和綠地的競爭和出貨量都要求比較大，所以壓力會更大一些。
而西海岸創新科技城儘管體量巨大，但因為首批地塊貨量不多，所以今冬只能算是牛刀小試，壓力不大，只有五個高層樓座的550套房子，下一批至少的明年春天以後才能供貨，所以目前的去化速度的壓力不大。
從現場認籌的情況來看，金茂在整個鐵山板塊表現極為積極的基礎上，後續發力，這次估計會拔得頭籌。目前釋放的價格是8500到9500的毛坯區間，綜合評定來看，價格在膠南還是比較有優勢的。
金茂的戶型獲得客戶的認可，因為都是短進深加大開間，大陽臺加大飄窗，全明通透，各個房間的尺度也把握到位，基本上沒啥可挑剔的。所以這也是個吸引客戶的加分因素。
鑑於金地自在城已經賣了1000多套和綠地也賣了800多套之後的市場依然保持了相當的熱度，那麼金茂這500多套，基本上開盤就能去化個七七八八。
因為大部分地塊還沒有拿，所以這個超級大盤的優勢目前還無法發揮，金茂這種造城的能力和運營城市的經驗還暫時無法讓西海岸人民充分領略到。所以今年這批房子就是試水兼摸底。
隨著明年整個大盤項目的展開，樣板區的現身，沿著高鐵鋪開渠道，到山東各地導入客流，那時候更多的人們才會體會到金茂城市運營商身份的這種與眾不同。
前不久，百忍老師去了長沙，考察了一下金茂八年前開始運作的萬畝大盤梅溪湖國際新城。
只用了八年時間，金茂協調政府，以自身為主體聯合其他開發商，在嶽麓山畔的長沙西郊造了一座城，把一片葡萄園和農田變成了如今的生態繁華都市。3000畝的梅溪湖佔據核心，兩大湖心島點綴在中間，湖周邊已經是高樓林立，大廈雲集，耗資28億元的知名設計師扎哈設計的文化藝術中心已經成為長沙新標誌，14萬平的大型商業綜合體覽秀城生意興隆，260米的大型超高層寫字樓出租率已經達到了70%，長沙四大名校都在這裡設立分校且都招生滿員。這可是隻用了八年的時間呀，就成為長沙崛起最快的一個新城區了。基本上每週都有來考察學習的書記市長們。
根據金茂的規劃，西海岸創新科技城項目的開發範圍不會僅僅侷限於地產領域，這裡將來會是個無所不包的小城市。在這4平方公里土地上，金茂將把其母公司中化集團的多個產業資源導入及整體開發運營，藉助互聯網科技因素，將使西海岸新區迎來區域能級提升的全新驅動力，助推青島西站的交通商務區升級發展， 把鐵山區域推高到一個新的高度，並使之完全融入西海岸主城區。
而前不久，中化集團剛剛與山東省簽署了全面合作協議，重心就在青島，而青島的核心項目就是西海岸創新科技城。
這裡將秉承金茂運營城市的理念。把科技創新產業、智慧城市發展、城際交通樞紐與交通商務服務結合起來，並改造鐵山和膠南原有的城市產業和經濟結構，使之成為青島的西部門戶和典範新城。
比如膠南人民最為關心的學校，這個項目就規劃了13座，滿足12年教育的全年齡段覆蓋。你說你還忙著搶啥高價學區房？未來這裡的學校絕對不比現在膠南的所謂名校差，尤其是小學和初中，不信可以先去高新區看看已經開學的北京實驗二小的分校。
所以，今年來說，三家競爭還算是整體比較和諧，都業績不錯，相對平衡。明年金茂發力之後，運作一個城市和運作一個盤的概念是完全不同的。平衡就要被打破，那麼變數就大了，甚至給膠南其他區域帶來的壓力會急速增大，畢竟這邊的房子價格都是四位數，各種配套和產業資源引進來的話，購房者自然會判斷性價比，更會用腳投票。
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