如果不是因為「房價」，可能有些人一輩子也不會知道，在遙遠的黑龍江東北部有個小城，叫鶴崗。
才相隔短短几個月，鶴崗又因為房價火了一次。這次火的起因，是一篇題為《流浪到鶴崗，我五萬塊買了套房》的文章。
根據文中的敘述，一名來自浙江舟山的船員，在千里之外的黑龍江鶴崗市，花5.8萬買了一套77㎡的兩室一廳，每平米不到1000元。這個價格，在一線城市可能只能買一平米。
此前在4月，鶴崗就因“房價跌回白菜價”，每平米只要350元上了熱搜。
有這樣一種說法，“狗咬人不是新聞，人咬狗才是新聞。”
在房價普遍高企的今天，房價超低的新聞，確實比20萬一平的豪宅、總價千萬的別墅更吸引眼球。
今天，我們一起來聊聊，當我們在談論鶴崗房價時，我們在談論什麼。
鶴崗房價，真有這麼低嗎？
先說一句，鶴崗確實有網傳那麼便宜的房子。
之前在4月，鶴崗就因為房價一平米只要348元，打破了人們對高房價的認知，衝上熱搜。當時媒體通過對二手房交易網站和對當地中介的求證，發現傳言不虛——
某套位於7樓的46平毛坯房（一室一廳）總價只要1.5萬，約326元/㎡。
另一套位於6樓的50平毛坯房（一室一廳）總價也只有1.9萬，摺合380元/㎡。
熱文《流浪到鶴崗，我五萬塊買了套房》中，船員李海買的房是77㎡，5.8萬，每平米大約753元。
△ 李海的臥室和客廳
△ 房產證和新裝的防盜門
而根據中指研究院數據，10月全國百城的住宅均價是15073元/㎡，更不用說動輒幾萬一平的一線城市了。
這麼對比起來，鶴崗的房子便宜嗎？便宜！
有人說鶴崗是房價崩塌的第一站，但鶴崗遍地都是幾百塊一平的房子嗎？並不是。
網上曝出的白菜房大多在鶴崗市郊，是當地的棚改房，每平米基本都是300元到500元不等，總價也就在兩萬塊左右，價格較低的是比較偏遠地段的拐角房或頂層房。
但這種房子與普通商品房不一樣，根據相關文件，一般回遷房辦理產權證的週期是一到兩年，目前市場上的棚改房大多是未下證的房源，一家有多套的可以進行交易。也就是說買這種房源並不能馬上把“房本”辦下來。
4月“火了”的那次，鶴崗市相關部門回應稱：低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。
筆者在安居客網站上查了鶴崗目前的房價情況，11月二手房均價1904 元/m²，環比10月的1807元/m²上漲5.41%。
主流新房價格依然在3000-4000元每平米。均價3100/m²，與上月持平。這個價格在東北普通的小城裡就比較正常了，不過對於一個地級市也還是算便宜的……
△ 鶴崗二手房價格走勢
△ 鶴崗新房價格走勢
鶴崗的房價，為什麼這麼低？
先來說說鶴崗的背景情況吧。
鶴崗是黑龍江省東北部的一個地級市，北隔黑龍江與俄羅斯相望。
這裡的礦產資源比較豐富，尤其是煤，鶴崗過去的發展主要依賴
煤炭經濟，這是當地發展的支柱，產業結構單一。隨著煤炭資源的枯竭，鶴崗發展就進入了衰退期，產業和人口集聚引力衰減，曾經的外地人口和年輕的本地人口都在流出。
2011年，原本的資源大戶鶴崗，被確定為資源枯竭型城市。
此外，礦區的不斷開採，使礦區的房子成為了塌陷區，當地政府只好在城郊多處建造棚改房轉移塌陷區居民。
可是鶴崗的人口是不斷流出的，隨著棚改房的增加，房子閒置越來越多。
房多，人少，住不完的只能拿來出租或者賣掉，大量的保障房及棚改房拉低了全市的整體房價。
房價涼了，城市卻火了 。
百度的鶴崗吧，最近熱度就不低，不少外地人成了“網絡觀光團”，前來貼吧“報到”、打聽消息。
問詢帖不少，鶴崗人的回覆很實在，意見也比較統一，就是不值得投資。
概括來說就是：
鶴崗是一座資源枯竭型城市，經濟發展不佳，普通人收入很低，周邊自然環境較好，但市區環境一般，交通便利性、教育、醫療條件、文娛設施均不佳。
有一條回覆是特別形象的東北式幽默：一條街兩崗樓，動物園三個猴，白天一片坑，晚上一片燈。
其實鶴崗，只是一個現象，一個縮影。整個東北這些年一直人口流出嚴重，老齡化程度較高。
“白菜價”的房子，怎麼還沒被搶光？
鶴崗以超低房價火了以後，不少網友都吵著說要去鶴崗買房，也有網友預測說這裡即將被炒房客抬起房價……然而房子被哄搶了嗎？房價飛起來了嗎？並沒有。
根據中國房地產業協會2019年數據，在納入統計的341個城市中，鶴崗以均價2177元/m²位列倒數第一 。
有鶴崗本地人稱，“在鶴崗買房這幾年，資產一直在縮水，連睡覺的時候，都在賠錢。我現在把房子賣了，可能都賣不出裝修錢。”
當資源枯竭、經濟下滑、人口外流，當地人的房子都住不完，誰還會投資房子坐守空城？
這樣的房子，註定難流動難升值，最大的價值就是其本身的居住價值。這對於做海員的買房主人公來說，就已經足夠了。正如他說的一句話，“不管好壞，還是得買套房。”
△ 文中的李海口述
而更多的普通購房者，都在用腳、用真金白銀進行著投票——一二線城市房價高企，照樣需求膨脹，四五線城市房價便宜，仍是需求低迷。
大城市的房價高、物價貴、交通擁堵、生活節奏快，無論從哪一點看，都不符合理想居住的需求。
然而大城市的房子在居住價值以外，背後還有著強大的交通、教育、醫療等配套作為附加價值，且大城市更有著好的經濟發展勢頭，不斷湧入的人口，充足的就業機會，以及豐富多彩的生活。
這一切，使大城市吸引力十足，也成就了房產的保值能力。這樣的房子，才叫做優質資產。
君不見，就在雙十一上午，阿里法拍就誕生了一套“天價學區房”，總面積僅5.6平方米，還是一間建國前的老破房，以127.55萬元、市場價近2倍成交，摺合約22.78萬元/平方米。用這個錢可以橫掃鶴崗樓市了。
網友表示：
“划算的，上了好學校就躺贏了”
“沒想過以後拆遷這裡有多有錢嘛～”
“我妹妹為了小孩讀名校2004年買深圳百花的80平方米的房子，70多萬，2013年小孩九年後畢業賣了380萬，現在是1100萬，你說買學位房的人是傻嗎？”
假如上圖這間房子，坐落在鶴崗，恐怕別說127萬，127元一套都未必有人要。這就是城市、人口、附加價值造成的巨大差異。
人，才是第一生產力。在勞動力人口總數見頂，老齡化加深的背景下，“搶人”對城市未來發展的重要性不言而喻。
從2017年起，越來越多的城市出臺放鬆落戶和引進人才政策，搶人大戰不斷上演。2019年，年內累計已經有超150城發佈了各種人才政策，同比上漲超40%。
鶴崗現“白菜房價”，根本原因在於“城市價值”的不足。超大城市自帶吸引力，大城市在搶人，小城市呢？只能盡力留住人，保住城市價值，不要變成下一個頹敗的鶴崗……
要知道，房價便宜並不只是物美價廉的好事，資金和人口的冷落最終會造成經濟的低迷。
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